Cẩm nang nhà đất – Muốn bán đất cần chữ ký của những ai? theo Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân, Chuyên viên pháp lý Mai Thanh Lợi tại thư viện pháp luật Người dân muốn bán đất cần chữ ký của những ai? Khi nào bán đất cần phải có chữ ký của các thành viên trong gia đình? – Minh Châu (Bắc Ninh)
Muốn bán đất cần chữ ký của những ai?
Người dân được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thực tế gọi là bán đất) khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì ai có quyền sử dụng đất thì có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó, cụ thể:
– Đất đai thuộc quyền sử dụng riêng của cá nhân nào thì cá nhân đó có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó.
– Đất đai thuộc quyền sử dụng chung (hộ gia đình, vợ chồng,…) thì việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các thành viên có quyền sử dụng chung.
Như vậy, về nguyên tắc thì ai có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng chung thì có thể ủy quyền cho một người đứng ra đại diện ký hợp đồng chuyển nhượng, dưới đây là một số trường hợp phổ biến:
Muốn bán đất cần chữ ký của những ai? (Hình từ internet)
Muốn bán đất hộ gia đình cần chữ ký của những ai?
Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đồng thời, Điều 22 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
– Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan.
– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 Bộ luật dân sự 2015.
Và Khoản 1 Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Theo đó, trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên của hộ gia đình.
Đồng nghĩa khi bán đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình hoặc có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho một người đại diện ký hợp đồng.
Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa đủ tuổi thành niên thì người đại diện theo pháp luật của thành viên đó ký tên thay.
Bán đất là tài sản chung của vợ chồng cần chữ ký của ai?
Theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Hôn nhân và gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Đồng thời, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:
– Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
– Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
+ Bất động sản;
+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Do đó, trường hợp quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng cho người khác phải có sự đồng ý của hai vợ chồng và về nguyên tắc thì cần phải có chữ ký của cả hai vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng đó, trừ trường hợp một bên có văn bản ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho bên còn lại thực hiện việc chuyển nhượng và ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
