Bất động sản (BĐS) có tác động lan tỏa rất mạnh mẽ đến các ngành kinh tế khác. Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản không hiệu quả có thể gây ra rủi ro cho chính doanh nghiệp và hệ thống tài chính.
Trái phiếu vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản
Các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ vốn tự có, người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp thông qua quỹ đầu tư bất động sản (hay còn gọi là Ủy thác Đầu tư Bất động sản – REITs).
Đa dạng hóa dòng vốn
Tại Việt Nam, các kênh đầu tư này đã tồn tại và phát triển ở những mức độ khác nhau. Theo Bộ Xây dựng, tính đến 31/3/2022, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm 24% tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI cũng là nguồn vốn quan trọng trong đầu tư bất động sản, tuy có xu hướng giảm nhẹ nhưng vẫn đóng góp bình quân khoảng 2,5 tỷ USD trong 7 tháng đầu năm 2017-2021.
Đối với lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp là một kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư. Thị trường này giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, đặc biệt là giảm thiểu rủi ro do chênh lệch quá lớn về tiền tệ trong bảng cân đối kế toán – vốn là nguyên nhân chủ yếu. gây ra cuộc khủng hoảng tiền tệ Đông Á.
Phát triển thị trường chứng khoán, bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, giúp thúc đẩy tính minh bạch tốt hơn, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản / doanh nghiệp và quản trị công ty, bao gồm cả quản lý rủi ro.
Do đó, nếu không có một thị trường trái phiếu và chứng khoán lành mạnh, hiệu quả, các ngân hàng thương mại sẽ phải “oằn mình” huy động và cho vay nền kinh tế, từ đó dẫn đến rủi ro về an toàn tài chính. .
Một dòng vốn khá mới nhưng rất tiềm năng của bất động sản là từ các quỹ đầu tư bất động sản (REITs). Nói một cách đơn giản, đây cũng là một hình thức kiếm lời từ bất động sản, nhưng thay vì mua bất động sản, nhà đầu tư mua chứng chỉ do Quỹ phát hành.
Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản, quỹ này còn là trung gian “gom” các nguồn vốn nhỏ để tạo thành dòng vốn lớn sinh lãi và chia sẻ rủi ro nhờ gia tăng lợi thế về quy mô và chuyên môn. tính chuyên nghiệp và tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng như các tiêu chuẩn giám sát và tài chính cao.
Đặc biệt, REIT cấp cao sẽ thúc đẩy đổi mới và ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường tài chính và bất động sản phát triển năng động và lành mạnh hơn.
Hợp nhất và lành mạnh hóa dòng vốn
Tuy nhiên, dòng vốn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, trái phiếu doanh nghiệp chịu nhiều áp lực lạm phát, tâm lý e ngại, thậm chí hoang mang từ việc siết cho vay tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu nợ bất động sản, bắt giữ doanh nghiệp oan sai. lần lượt có tác động ngược trở lại kết quả phát hành trái phiếu bất động sản.
Hay với Quỹ REIT, do phụ thuộc vào cơ chế hoạt động của quỹ nên không tham gia quyết định trực tiếp. Tất cả các chiến thuật phụ thuộc vào Ban quản lý quỹ. Lợi nhuận bị hạn chế một phần do tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trong đầu tư và huy động vốn.
Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản cho đến nay không nhiều, phần lớn là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài, sau đó đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam, sau đó niêm yết trở lại. ở nước khác.
Nhìn chung, phương châm phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố và tăng cường các kênh hiện có như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và thúc đẩy mạnh mẽ hơn, gắn với lành mạnh hóa và giảm thiểu rủi ro. Rủi ro đối với các kênh mới hình thành và yếu kém như đầu tư qua quỹ REIT.
Đối với các kênh như tín dụng, phát hành trái phiếu, có thể siết nhưng không phải “dàn hàng ngang” mà tùy theo từng tổ chức phát hành, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hiệu quả, không gây ngột ngạt, thiệt hại. nhà đầu tư hoảng loạn / sợ hãi trên diện rộng.
Trước mắt, cần cách ly và làm rõ chủ thể phát hành trái phiếu, người cho vay bất động sản và dư nợ, bản chất của khoản vay ngân hàng, uy tín của đơn vị phát hành để tránh hoang mang. hệ thống, nhất là khi thông tin chưa minh bạch, cập nhật, có nhiều tin đồn “ác ý” và nhiều nhà đầu tư cá nhân trình độ đầu tư còn hạn chế.
Sắp tới, đối với các quỹ đầu tư bất động sản, cần nghiên cứu sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT ngắn hơn một cách hợp lý, ví dụ chỉ 1 – 2 năm; xem xét tăng hạn mức cho vay cần lên đến 15%.
