Căn hộ TP HCM – Nguồn cung phục hồi chậm quý II 2026

—

Căn hộ TP HCM đang trải qua giai đoạn phục hồi chậm chạp với nguồn cung sụt giảm đáng kể trong quý II/2026. Theo số liệu từ DKRA Consulting, thị trường căn hộ TP HCM chỉ ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán trong quý I/2026, giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2025. Thị trường bất động sản khu vực phía Nam đang chịu áp lực từ lãi suất cao và thanh khoản giảm mạnh, khiến các chủ đầu tư thận trọng trong việc tung sản phẩm mới. Dự báo quý II/2026 chỉ có khoảng 5.căn hộ mở bán mới trên toàn khu vực, con số khá khiêm tốn so với kỳ vọng ban đầu.

Căn hộ TP HCM hiện tại có gì đáng chú ý?

Tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng

Thị trường căn hộ TP HCM đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung chưa từng có. Dữ liệu mới nhất cho thấy tổng lượng căn hộ mở bán năm 2026 chỉ khoảng 13.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế lên tới 50.000 căn mỗi năm dựa trên tốc độ đô thị hóa.

Sự thận trọng của chủ đầu tư

Nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đã điều chỉnh chiến lược, giảm quy mô sự kiện bán hàng từ 8căn xuống còn 500-700 căn. Việc này nhằm thăm dò sức mua thị trường trước khi đưa ra quyết định cho giai đoạn tiếp theo.

Tập trung phân khúc cao cấp

Cơ cấu nguồn cung tháng 4/2026 vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như khu Đông TP HCM.

Tổng quan thị trường căn hộ TP HCM quý II/2026

Diễn biến nguồn cung theo quý

Theo Knight Frank Việt Nam, nguồn cung căn hộ mở bán quý II/2026 tại TP HCM sau sáp nhập chỉ hơn 7.800 căn, riêng khu vực nội thành khoảng 4.300 căn. Mức tăng 7% so với quý trước được đánh giá khá khiêm tốn so với diễn biến thường niên.

Savills Việt Nam nhận định lượng sản phẩm thực tế chào bán chỉ đạt 60-70% kế hoạch ban đầu. Nhiều doanh nghiệp chủ động thu hẹp rổ hàng để giảm áp lực tiêu thụ trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Xu hướng phát triển địa bàn

Các dự án chung cu tập trung tại:
– Khu Đông: Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 (cũ)
– Khu Nam: Quận 7, Huyện Nhà Bè
– Khu vực mở rộng: Bình Dương, Đồng Nai
– Các tuyến Metro và cao tốc mới

Phân tích tác động của lãi suất và tín dụng

Áp lực chi phí tài chính

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, chi phí tài chính là yếu tố chi phối lớn nhất hiện nay. Lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua, kéo dài tiến độ ra hàng.

Thanh khoản bất động sản sụt giảm

Thanh khoản nhà đất quý I/2026 giảm sâu, chỉ đạt 20-30% so với cuối năm 2025. Điều này khiến doanh nghiệp dè dặt hơn khi triển khai dự án mới, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung căn hộ TP HCM.

Tác động room tín dụng hạn chế

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư:
– Room tín dụng còn hạn chế từ các ngân hàng
– Lãi suất duy trì ở mức cao 8-10%/năm
– Các yếu tố địa chính trị toàn cầu diễn biến phức tạp
– Chính sách tiền tệ thắt chặt

Phân tích giá và sức mua thị trường

Mặt bằng giá nhà TP HCM duy trì ổn định

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ. Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại, giá bán khó giảm sâu trên diện rộng khi chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng.

Chênh lệch cung cầu theo phân khúc

Phân khúc vừa túi tiền, vốn có nhu cầu lớn, tiếp tục khan hiếm. Chênh lệch rổ hàng dẫn đến thị trường xuất hiện tình trạng giao dịch cục bộ ở một số phân khúc nhất định.

Xu hướng mua của khách hàng

Đặc điểm người mua căn hộ tháng 4/2026:
– Thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền
– Ưu tiên nhu cầu thực thay vì đầu tư
– Quan tâm pháp lý và tiến độ dự án
– Yêu cầu chính sách thanh toán linh hoạt

So sánh nguồn cung căn hộ qua các năm

Chỉ tiêu	Quý I/2025	Quý I/2026	Dự báo 2026	Nhu cầu thực
Nguồn cung (căn)	13.000	6.500	13.000	50.000
Tăng/giảm (%)	–	-50%	0%	–
Thanh khoản (%)	70-80	20-30	40-50	–
Giá trung bình (triệu/m²)	45-50	50-55	52-58	–
Lãi suất cho vay (%)	6-7	8-10	7-9	–

Khu vực	Nguồn cung Q2/2026	Giá trung bình	Tình trạng
Nội thành	4.300 căn	60-80 triệu/m²	Khan hiếm
Khu Đông	2.500 căn	45-55 triệu/m²	Ổn định
Khu Nam	1.000 căn	50-65 triệu/m²	Thiếu hụt

Đánh giá và nhận định từ chuyên gia

Dự báo xu hướng năm 2026

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, năm 2026 cạnh tranh trên thị trường sẽ chuyển từ số lượng sang chất lượng và độ an toàn của sản phẩm. Các chủ đầu tư phải chứng minh dự án “an toàn hơn, dễ mua hơn và dễ khai thác hơn”.

Lợi thế doanh nghiệp mạnh

Theo các chuyên gia, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chính sách bán hàng linh hoạt và hệ thống phân phối hiệu quả. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vào vốn vay sẽ gặp khó khăn.

Triển vọng tổng nguồn cung 2026

One Mount Group ước tính tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới năm 2026 đạt khoảng 28.căn, thấp hơn 2.000 căn so với dự báo trước đó. Điều này cho thấy tình hình thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức.

Yếu tố quyết định thành công trong thời kỳ mới:
– Nền tảng tài chính vững chắc
– Sản phẩm có tính khác biệt rõ ràng
– Chính sách bán hàng linh hoạt
– Hệ thống phân phối hiệu quả
– Đảm bảo pháp lý minh bạch