Cẩm nang nhà đất – Giải đáp các vướng mắc phổ biến khi lên thổ cư năm 2023 theo Tham vấn bởi Luật sư Phạm Thanh Hữu, Chuyên viên pháp lý Mai Thanh Lợi tại thư viện pháp luật Giải đáp các vướng mắc phổ biến khi lên thổ cư đối với đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai.
Lên thổ cư là gì?
Thuật ngữ “lên thổ cư” tuy không được đề cập trong Luật Đất đai 2013 và các quy định hướng dẫn liên quan nhưng lại được sử dụng rất nhiều trong thực tế.
Theo đó, “lên thổ cư” được hiểu là việc chuyển mục đích sử dụng đất từ một loại đất khác (ví dụ như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở,…) sang đât ở (hay được gọi là đất thổ cư).
Lên thổ cư có phải xin phép nhà nước không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Giải đáp các vướng mắc phổ biến khi lên thổ cư (Hình từ internet)
Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không?
Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở chỉ được thực hiện khi đảm bảo được các căn cứ sau đây:
– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Để kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay không, người sử dụng đất có thể thực hiện theo một trong các cách:
– Cách thứ nhất là gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
– Cách thứ hai là đến trực tiếp trụ sở, Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất để kiểm tra, vì theo quy định của pháp luật thì toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Theo đó, toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước thông qua sẽ được công bố công khai tại trụ sở UBND xã, phường và UBND cấp huyện; công bố trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Người dân có thể truy cập vào Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất để kiểm tra tình trạng quy hoạch đất.
Lên thổ cư phải xin phép cơ quan nào?
Điểm a Khoản 1 và Điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện không được uỷ quyền khi thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thẩm quyền của mình.
Như vậy, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp hồ sơ đến UBND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền nêu trên.
Lên thổ cư tốn bao nhiêu tiền?
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất chệnh lệch theo quy định, cụ thể như sau:
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao có nhà ở hoặc gắn liền nhà ở sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất, cụ thể:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
– Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) – (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
– Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
+ Trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) – (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)
+ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) – (Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = 100% x Tiền sử dụng đất tính theo giá đất
Lưu ý chung: Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ lên thổ cư cần phải có những giấy tờ gì?
Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở chuẩn bị một bộ hồ sơ bao theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Theo đó, hồ sơ lên thổ cư bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
Quy trình, thủ tục xin lên thổ cư mới nhất
Quy trình, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thực hiện như sau:
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ nêu trên, sau đó nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại UBND cấp huyện để được giải quyết (trường hợp đại phương có bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa để được giải quyết).
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Phòng TNMT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và lập hồ sơ trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Hồ sơ sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận.
+ Biên bản xác minh thực địa.
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu.
– Phòng TNMT chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của Phòng TNMT và nhận Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
*Thời hạn giải quyết:
+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
