Sau cơn sốt hồi đầu năm, giá đất đã chững lại, thậm chí suy giảm tại một số vùng. Theo các chuyên gia, một đợt sốt mới trong tương lai gần được nhìn nhận là khó xảy ra.
Đất đã nguội
Các tháng đầu năm 2021, thị trường nhà đất nước ta tận mắt nhìn thấy một đợt giá đất tăng vọt hiếm hoi , trải rộng trên nhiều địa phương như : thủ đô ( các huyện Đông Anh, huyện Đan Phượng, Thạch Thất ) , Hải Phòng ( huyện Thủy Nguyên ) , Bắc Ninh ( thị xã Từ Sơn ) , Ninh Bình ( huyện Gia Viễn ) , Thanh Hóa ( Quảng Xương ) , Quảng Trị ( huyện Gia Linh ) , tỉnh Bình Thuận ( TP HCM thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi ) , Bình Phước ( huyện Hớn Quảng ) , Sài Gòn. HCM ( thành phố Thủ Đức ). Giá bất động sản tại các khu vực bị thổi lên tương đối cao. Ví dụ như, tại thủ đô, quân bình giá bất động sản các huyện, thị xã như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng lên khoảng 20- 30%, đặc biệt ba vì tăng tới 45% – theo bộ xây dựng.
Nhưng thật ra, đặc trưng của đợt giá đất tăng vọt này là xảy ra trong khoảng thời gian rất ngắn , cách thức được nhiều người biết đến là đặt cọc rồi tiếp theo sang nhượng ngay thời điểm giá tăng và nảy sinh doanh nhân khác có yêu cầu mua. Mua bán chính thức được đánh giá cao khan hiếm. đây chính là những thể hiện nổi bật của hiện tượng sốt ảo.
Giá bất động sản tăng nóng cục bộ rồi lúc đầu lắng dịu từ tháng tư/2021 và tới tháng 6/2021 thì hầu như nguội hẳn. Nguyên do là lãnh đạo các khu vực đã có cầm đầu kiểm soát, công bố báo cáo, khuyến cáo cho doanh nhân và đặc biệt là đại dịch bùng phát lại trong quý II/2021.
Trong khoảng thời gian từ tháng 6/2021 tới nay, thị trường đất nền các tỉnh rất ít giao dịch, mức giá cũng chững lại. Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, nhìn nhận thời gian qua là một nhịp điều chỉnh về giá của thị trường đất nền các tỉnh phía Bắc. “Nhìn chung, các vị trí tốt vẫn giữ được giá, song những nơi sốt nóng cục bộ, giá đã giảm 10% so với lúc nóng”, ông Giang nói.
Theo ông Giang, 3 tháng vừa qua, thị trường đất nền bị ảnh hưởng rất nặng bởi dịch bệnh. Nguồn cung sơ cấp rất hạn chế. Đa phần nhà đầu tư giữ tâm lý phòng thủ, quan sát và tìm kiếm cơ hội. Tình trạng bán cắt lỗ xuất hiện nhưng không nhiều, chủ yếu xảy ra với nhà đầu tư nhỏ lẻ, sử dụng vốn vay lớn hoặc “lướt sóng” quá nhiều.
Tại các tỉnh phía Nam, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết từ tháng 6/2021 tới nay, giao dịch đất nền chững lại. Mặt bằng giá không có biến động lớn do 80% nhà đầu tư vẫn chưa có ý định bán ra, chỉ 10 – 20% muốn bán để hồi vốn với mức cắt lỗ 5- 10% so với giai đoạn trước.
Ông Quang cho biết thêm, thị trường đất nền miền Nam trong giai đoạn giãn cách xã hội xuất hiện giao dịch trực tuyến (online) tuy nhiên số lượng chỉ đạt 30% so với trước dịch. Đáng nói, các giao dịch này mới chỉ là thỏa thuận miệng chứ chưa chốt hợp đồng.
Địa bàn có giao dịch đất đai sôi động hơn cả là Lâm Đồng và Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên do là dịch bệnh đã làm xuất hiện nhu cầu đầu tư bất động sản vào những địa bàn có tiềm năng nghỉ dưỡng, tránh dịch. Bên cạnh đó, giá đất tại hai địa phương này vẫn còn khá mềm so với khu vực khác. Ví dụ, đất tại Đồng Nai hiện đang neo ở mức 15 – 20 triệu đồng/m2 trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ 8 – 10 triệu đồng/m2, Lâm Đồng thậm chí chỉ 4 – 5 triệu đồng/m2.
Sốt đất có trở lại?
Tổng giám đốc Hải Phát Land Vũ Kim Giang cho biết tại các tỉnh phía Bắc, nhà đầu tư đất nền quan tâm đến các thị trường phát triển về nghỉ dưỡng, công nghiệp, dịch vụ như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, giới đầu tư cũng ưa tìm về các khu vực đang là vùng trũng về bất động sản. Đó là những tỉnh thành có mức giá hợp lý, có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai như: Thái Bình, Lào Cai, Điện Biên, Cao Bằng… Kỳ vọng từ đây đến cuối năm, với việc phủ vắc xin trên diện rộng, thị trường đất nền sẽ chứng kiến sự hồi phục về số lượng giao dịch và sự tăng trưởng của mức giá.
Dù vậy, ông Giang cho rằng rất khó để thị trường có thể tái diễn cơn sốt như hồi đầu năm 2021. Nguyên do là sau đợt tăng mạnh rồi gặp cú sốc dịch bệnh, thị trường đã ổn định hơn và hướng tới sự bền vững cao hơn. Bên cạnh đó, cách quản lý thị trường của chính quyền địa phương giờ đây đã tốt hơn, cách triển khai bán hàng của các chủ đầu tư, sàn phân phối cũng chuyên nghiệp hơn. Hiện tượng nhà đầu tư đổ xô đi săn đất theo các tin đồn chỉ là một phần nhỏ và không có tính đại diện cho thị trường chung.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận thị trường đất nền các tỉnh phía Nam sẽ không có sốt đất trong tương lai gần. “Tất nhiên, mọi thứ còn tùy thuộc vào diễn biến của dịch bệnh. Nếu trạng thái bình thường mới trở lại trong tháng 9 hoặc tháng 10 thì nhà đầu tư vẫn chịu đựng được, nhưng kéo dài hơn thì tình trạng đi xuống sẽ xuất hiện”, ông nói.
Về động thái của cộng đồng doanh nghiệp trong thời kì thị trường đất nền lắng đọng, ông Vũ Kim Giang nói cuộc chơi M&A không vì dịch mà dừng lại, còn nảy sinh phần nhiều hơn. Công ty bán dự án không thật sự bởi vướng mắc, cần tiền mà do kế hoạch gia tăng sửa đổi luật đất đai, mua nơi đây, bán chỗ kia. Hải Phát Land cũng đang thực hiện nhiều giao dịch, trong đó đã hoàn thành nhiều hơn 1 giao dịch M&A.
Trái lại, ông trần khánh quang thông tin động thái phát triển quỹ đất của cộng đồng doanh nghiệp phía nam xảy ra rất giới hạn, hầu hết thông qua M&A tổ chức chứ gián tiếp mua đất hay mua dự án.
ở khía cạnh xem xét thị trường , ông Nguyễn Văn Đính, lãnh đạo hội môi giới nước Việt Nam, cũng định giá hiện trạng giá đất tăng vọt sẽ không trở lại nữa trong tương lai. Cần lưu tâm, ông đính quả quyết mặt bằng giá bất động sản nền được xây dựng sau cơn sốt không thực thụ tồn tại lâu dài.
Cổ đông tâm niệm nếu cung ít thì dù để giá cao , thị trường luôn phải mua. Tuy nhiên khách mua sẽ không mua đâu, vì mua không sinh lời. Họ sẽ mua nếu nền kinh tế đi lên , song thực tế ta thấy kinh tế lại đang lao dốc vì đại dịch. Khan hiếm người chấp thuận mua nhà đất với giá cao. Chính bởi sự tranh cãi giữa hai bên thế này mà nhu cầu đi song song , ông nói.
Bàn luận về biện pháp kiểm soát những việc giá đất tăng vọt lặp đi lặp lại trong thời gian tới , ông đính nêu rõ cơ quan quản lý phải giám soát chặt chẽ việc thi hành các dự án , các thương vụ trên thị trường và nhóm đối tượng hòa mình vào bán mua, cò đất.
Chưa kể, dữ liệu định hướng, hạ tầng cơ sở phải bố cáo cụ thể để mọi người được biết. Thuế nhà đất đồng thời là một dụng cụ tốt để kiểm soát , khiến những doanh nhân có được đất nền song không đem vào xây dựng công trình kiến trúc đúng với cột mốc, qui hoạch vai trò phải toan tính việc thu lợi hoặc tính không ôm đất nữa.
