Nhiều tỉnh, thành siết phân lô, bán nền, ngân hàng có động thái siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.
Thị trường biến động, sợ đi xuống
Vợ chồng chị Huyền (29 tuổi, Hà Nội) có 1,5 tỷ đồng nhàn rỗi, gửi ngân hàng từ lâu. Mấy tháng gần đây, thấy “sốt đất” khắp nơi, có người chỉ chỗ đất lãi lớn nên Huyền sốt ruột bàn với chồng rút tiền đầu tư bất động sản.
Theo tính toán của chị, lãi suất ngân hàng hiện nay là 5% / năm, tức là gửi tiết kiệm 1,5 tỷ chỉ lãi khoảng 80 triệu đồng / năm. Trong khi đó, với số vốn tương tự, một người bạn của chị đầu tư vào mảnh đất ở Hòa Bình, chỉ sau vài tháng đã lãi 200 triệu. Rõ ràng, đầu tư vào đất nền có tỷ suất sinh lợi cao hơn rất nhiều.
Thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều biến động, các dòng tiền như tín dụng, trái phiếu đổ vào bất động sản đang “dậm chân tại chỗ”. Cùng với đó, nhiều tỉnh, thành rộ lên nạn phân lô bán nền hoặc siết việc kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản …
Vợ chồng chị rút tiền ngân hàng đầu tư vào đất. Nhưng mọi thứ sau đó không “ngon ăn” như Huyền tưởng tượng. Đi khảo sát một vài nơi, chị nhận thấy trong vòng 1 năm trở lại đây, giá đất có nơi tăng 30% – 50%. Ngay cả mảnh đất mà bạn của Huyền đầu tư sinh lời ở Hòa Bình, sau vài lần sang tay cũng đã tăng giá vài trăm triệu. Dù đã tham quan nhiều lô đất nhưng chị Huyền vẫn chưa dám xuống tiền vì sợ giá nhà đang ở mức “đỉnh”, mua vào thời điểm này rất dễ “vung tiền”.
“Tôi tham dự một số hội nhóm đầu tư đất nền để tìm hiểu thông tin thì thấy có người chia sẻ rằng mua đất trong cơn sốt có nguy cơ mất trắng, chôn vốn rất lớn. Vì đất nền sau cơn sốt giá xuống rất nhanh. Có trường hợp mua miếng đất từ cơn sốt đất cách đây hơn 10 năm với giá 200 triệu đồng nhưng đến nay giá mới chỉ đến ngưỡng đó ”, chị Huyền nói.
Thực tế, từ năm 2020 đến nay, nhiều khu vực đã lên cơn sốt đất điên cuồng. Tuy nhiên, thời gian gần đây nhiều tỉnh, thành siết chặt phân lô, bán nền, ngân hàng có động thái siết tín dụng bất động sản, lạm phát. Mới đây, hai lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị khởi tố đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.
Ngoài ra, liên quan đến mức thuế chuyển nhượng đất, cơ quan chức năng cũng đã có văn bản yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, chống gian lận thuế.
Có thể thấy, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục có nhiều văn bản yêu cầu các ngân hàng siết chặt hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản. Cuối tháng 3, đầu tháng 4, một số ngân hàng đã có động thái cụ thể như Techcombank, Sacombank thông báo tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản.
Trong những năm qua, số lượng các cơn sốt đất ảo ngày một nhiều hơn. Chỉ tập trung hưởng lợi từ việc tăng giá đất mà không chú trọng tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Trước những biến động mới của thị trường, sự chần chừ của chị Huyền cũng là tâm trạng của nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Họ có tiền nhàn rỗi, muốn kiếm lời từ cơn “sốt đất” nhưng do chưa có kinh nghiệm phân tích thị trường, thấy đất tăng giá trong thời gian ngắn nên run tay không dám bỏ tiền xuống. .
Theo các chuyên gia, dòng tiền như tín dụng, trái phiếu đổ vào bất động sản đang “dậm chân tại chỗ”. Cùng với đó, việc nhiều tỉnh, thành vào cuộc “siết” phân lô bán nền hay siết việc kê khai thuế chuyển nhượng BĐS… sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS trong thời gian tới.
Nghịch lý giá đất tăng cao, thanh khoản thấp
Theo Giám đốc Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, thực chất sốt đất giai đoạn này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, các nhà đầu tư luôn muốn đi trước đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực có dự báo tăng trưởng tốt và có nhiều tiềm năng phát triển.
Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là thông tin ngoài lề. Do đó, nếu nhà đầu tư bị lôi kéo vào những khu vực này, họ sẽ dễ bị cuốn vào cơn “sốt ảo đất nền”, bị “kích cầu”, mua phải đất với giá cao ngất ngưởng, không có khả năng thanh khoản. chôn vốn ”khi cơn sốt đất hạ nhiệt.
Có thể thấy, thị trường bất động sản một số nơi đã xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”, tức giá chào bán tăng nhưng khó tìm được người mua.
Anh Minh.L, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, năm 2018, anh mua nhà tại một dự án ở Hà Đông. Hiện theo giá thị trường, đất nền khu vực này đã tăng giá gần 40%, nhưng thực tế từ cuối năm 2021 đến nay anh vẫn chưa tìm được khách.
“Đất ở khu vực này đang rao bán 10 tỷ nhưng tôi định bán dưới chợ với hy vọng nhanh hết hàng, còn thực tế thì nhiều khách nhưng không có người mua. Ngay cả việc tìm người thuê cũng khó ”, anh L cho biết.
Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Nhà đầu tư và người mua cũng tính toán giá trị ở mức hợp lý. Vì vậy, những người có nhu cầu thực sự sẽ không mua những sản phẩm được định giá quá cao, dẫn đến khả năng hấp thụ kém.
Trước băn khoăn của nhiều nhà đầu tư có nên đổ tiền vào bất động sản thời điểm này hay không, anh Đoàn Tùng, một nhà môi giới bất động sản nhiều năm kinh nghiệm, tâm lý này là hoàn toàn có cơ sở. Bởi nếu không tính toán chính xác, không xác định được “chân sóng” và “đỉnh sóng”, những nhà đầu tư tay ngang sẽ tự đưa mình vào thế “tiến không được, lùi cũng không xong”.
Ông Tùng cho rằng, trong mỗi đợt “sốt đất”, nếu nhà đầu tư xuống tiền sớm ngay từ khi “chân sóng” thì việc kiếm lời là rất dễ dàng. Thời điểm này, giá đất chưa tăng quá cao, nhà đầu tư mua được giá tốt nên chỉ cần sang tay là có ngay lợi nhuận khủng. Việc nhiều người dân lướt cọc mua bán đất nền, giá đất sau mỗi đợt bàn giao sẽ được đẩy lên một mức mới, lâu dần dẫn đến “đỉnh sóng”. Giá bất động sản ở “đỉnh sóng” so với trước đó có thể tăng gấp nhiều lần.
Đất càng lên giá càng được nhiều người quan tâm, mua bán diễn ra vô cùng nhộn nhịp. Những nhà đầu tư đứng bên cạnh thấy nhiều người khác kiếm tiền dễ dàng từ việc tăng giá, dễ nảy sinh tâm lý hưng phấn, sợ bỏ lỡ cơ hội nên cũng lao vào thị trường kiếm lời.
Tuy nhiên, giai đoạn “đỉnh sóng” không kéo dài, thường chỉ kéo dài 1-2 tháng, thậm chí vài tuần rồi bước vào thời kỳ suy thoái. Giá bất động sản bắt đầu hạ nhiệt, thanh khoản giảm. Những người lướt sóng có lãi hoặc đội “đổ bộ” chốt lời rồi bỏ đi, chỉ có những nhà đầu tư đến sau “vung đầu” thì lỗ nặng vì giá đất nền giảm sâu. Thậm chí, ở những nơi “sốt ảo”, trong thời kỳ suy thoái, thị trường có thể mất thanh khoản, nhà đầu tư ế hàng vì đất nền rao bán không có người mua.
Đánh giá về thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia bất động sản cho rằng, những động thái từ cơ quan quản lý nhà nước sẽ giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay nguồn cung không nhiều, các dự án đã triển khai không quá dư thừa, trong khi giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng. Vì vậy, giá BĐS khó có thể giảm sâu, bán tháo sẽ khó xảy ra.
Trong khi đó, giá BĐS tăng nhanh, thổi ở mức “chóng mặt” sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, làm méo mó thị trường, tạo ra sự bất ổn và bền vững. Cơn sốt đất chỉ diễn ra trong thời gian ngắn nhưng hậu quả để lại rất lớn, đẩy mặt bằng giá lên cao, người dân đổ xô vào cảnh ùn tắc dòng tiền, trong khi nhà ở cho người ở thực lại quá xa vời.
