Sau thời gian trầm lắng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thời gian gần đây thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên. Hiện nay, ở nhiều nơi, một số nhóm đầu cơ gom đất tách thửa rồi bơm thổi giá gây sốt ảo, thao túng thị trường, gây hậu quả nghiêm trọng.
Thị trường bất động sản đang nóng lên
Thu gom phân lô, tách thửa đất nông nghiệp thổi giá đầu cơ
Một trong những chiêu thức được giới đầu cơ ưa chuộng là gom đất rồi san lấp mặt bằng, phân lô, tách thửa, khiến giá chào bán tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Các nhà đầu cơ tham gia thị trường. Ngôi trường này khá bận rộn. Đơn cử, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai… diễn ra tình trạng thu mua đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, thậm chí là đất rừng. xuất hiện thường xuyên hơn trong thời gian gần đây.
Nhận định về thực trạng này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Vì các địa phương cấp cơ sở như xã, phường, thị trấn, cấp huyện có thể dung túng cho người dân hoặc chủ sử dụng đất lâm nghiệp, nông nghiệp hiện nay. đất nền được chủ động lừa đảo, chia nhỏ thành nhiều nền nhỏ rồi giả danh hạ tầng đường xá vào làm dự án để bán dựa vào đó vì giá hiện nay rất thấp, giá trị đất rất cao rồi người dân nơi khác đến mua. kích thước tăng lên rất nhiều. ”
Dù Hà Nội và nhiều địa phương đã có văn bản yêu cầu dừng việc phân lô, tách thửa nhưng đó chỉ là biện pháp tạm thời, về lâu dài không thể giải quyết triệt để vấn đề này.
Thị trường bất động sản bắt đầu nóng lên từ cuối năm 2021 và đầu năm 2022, giá đất tăng cao và cơn sốt đất tiếp tục diễn ra trên diện rộng hơn trước rất nhiều. Cơn sốt bắt đầu ở ngoại thành Hà Nội và TP.HCM, sau đó lan ra Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, một số khu vực như Bến Lức, Đức Hòa … rần rần “. Các gia đình, người dân đều tham gia. lĩnh vực này vì tâm lý “làm cả đời không bằng ruộng đất lãi”.
Vì vậy, giới đầu cơ không ngần ngại tung ra các chiêu trò thổi phồng giá để nâng giá đất. Giá đất có thể tăng ngay sau khi đấu thầu, đơn cử như việc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng 25 lô đất tại khu X4, khu Mai Dịch, diện tích từ 38,1 – 84,8m2. ; giá khởi điểm từ 104,7 – 182,3 tr / m2.
Tổng giá khởi điểm mỗi lô đất từ 4,1 – 9,2 tỷ đồng. Phiên đấu giá khiến nhiều người “ngã ngửa” vì giá trúng cao gấp 2-2,6 lần giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng / m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng / m2.
Đáng nói, khi hết 90 ngày nộp tiền, 4 lô đất trúng đấu giá gần 400 triệu đồng / m2 đã bị người trúng đấu giá rớt giá. Tuy nhiên, tiếng vang của nó khá nặng nề khi nhiều người dân xung quanh vẫn định giá nhà ở mức 300 – 400 triệu đồng / m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng.
Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc giá BĐS tăng bất thường có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng được cho là xuất phát từ “cò đất”, môi giới BĐS liên quan. tạo “sóng”, “làm giá” …
Nó sẽ được xử lý?
Luật sư Tạ Văn Phú, Công ty Luật Ánh Sáng Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng: Những tin đồn “điêu ngoa”, tăng giá này của một số công ty môi giới bất động sản đang đánh vào tâm lý muốn nôn của người dân. mong muốn đầu tư của người dân nói chung và nhà đầu tư nói riêng. Chỉ qua một số thông tin mập mờ, chưa được kiểm chứng về các dự án quy mô lớn, các công ty môi giới đã ngay lập tức thu hút sự quan tâm của khách hàng và thổi phồng giá lên gấp 2-3 lần. so với thực tế.
Việc nâng giá bất động sản của họ không phải là bất hợp pháp. Họ vẫn công bố giá đất một cách công khai, rõ ràng, giúp khách hàng được toàn quyền tham khảo và quyết định mua hay không.
Nếu khách hàng chấp nhận mua với giá cao thì coi như thuận mua vừa bán. Giao dịch này thực chất là một giao dịch dân sự bình thường, có sự thỏa thuận, đồng thuận của các bên, không có dấu hiệu của tội phạm. Trong lĩnh vực đất đai hiện nay chưa có quy định về hành vi vi phạm pháp luật về nâng giá, tạo giá ảo nên việc cơ quan điều tra can thiệp là không khả thi.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu phân tích làm rõ, có thể thấy hành vi vi phạm pháp luật của các đơn vị kinh doanh BĐS trên. Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có các hành vi sau:
(1) Không công bố hoặc công bố không đầy đủ, trung thực các thông tin về bất động sản:
Chế tài xử phạt vi phạm đối với các hành vi trên chủ yếu được quy định tại Nghị định số 16 / 2022ND-CP ngày 28/01/2022, trong đó: Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong những người sau đây: :
“A) Bất động sản được niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định;
b) Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực tài liệu, thông tin về bất động sản do mình môi giới ”.
(2) Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản:
Các công ty môi giới trên còn có thể bị truy tố về tội “lừa dối khách hàng” theo quy định tại Điều 198 BLHS khi cố ý cung cấp thông tin sai sự thật, nhằm lôi kéo, “giăng bẫy” người dân. Để tăng thu, lợi nhuận, hoặc tinh vi hơn, những “cò đất” này có thể bị truy tố về tội * Lừa đảo chiếm đoạt tài sản ”theo quy định tại Điều 174 BLHS nếu họ tự ý soạn thảo văn bản giả danh Nhà nước. các cơ quan để qua mắt những người thiếu hiểu biết.
(3) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước:
Trường hợp phổ biến trong các hợp đồng công chứng hoặc giấy tờ mua bán viết tay, một số công ty môi giới cố tình ghi giá trên giấy nhỏ hơn giá trị mua bán / chuyển nhượng thực tế là một dấu hiệu rõ ràng. tội “Trốn thuế” theo Điều 200 BLHS.
(4) Cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trái quy định của Luật này
Theo quy định tại Điều 59 Nghị định số 16 / 2022ND-CP ngày 28/01/2022, phạt tiền từ 40-60 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
– Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết hạn theo quy định;
– Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, làm sai lệch nội dung chứng chỉ hành nghề …
Tựu chung lại, để giải quyết triệt để tình trạng trên, cần phải siết chặt hành lang pháp lý, xây dựng các chế tài hình sự riêng, rõ ràng, chi tiết để giải quyết triệt để vấn nạn lũng đoạn thị trường bất động sản. sản xuất.
“Trước hết, tôi mong người dân và các nhà đầu tư sáng suốt và hết sức thận trọng trước thông tin về các dự án mới thuộc lĩnh vực bất động sản mình sắp đầu tư để đảm bảo an toàn và lợi ích cho tương lai. bản thân tôi ”, luật sư Phú nói.
