Theo các chuyên gia, triển vọng dài hạn cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn rất lớn. Điều này được dự đoán trên cơ sở tiềm năng vốn có và khả năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường du lịch Việt Nam khi đại dịch đang trong tầm kiểm soát.
Tuy nhiên, liệu thị trường này có thể bùng phát như thời hoàng kim của nó hay không phụ thuộc vào việc các nút thắt quy định được tháo gỡ nhanh chóng như thế nào.
Nhiều hạn chế được chỉ định
Theo các chuyên gia, những hạn chế của chính sách, pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang gây ra nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam. các địa phương và là “điểm nghẽn” đối với hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc bất động sản này.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể bứt phá như thời hoàng kim hay không phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
Có thể chỉ ra một số hạn chế: Thứ nhất, chưa có chính sách thực sự phù hợp để thúc đẩy ngành du lịch và phân khúc bất động sản du lịch phát triển. Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, ngành du lịch vẫn chưa được hưởng những ưu đãi như các ngành kinh tế mũi nhọn khác.
Đối với bất động sản du lịch, hiện chưa có chính sách ưu đãi đặc biệt. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng đối với bất động sản nghỉ dưỡng chưa có ưu đãi đặc biệt trong khi đây là phân khúc đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn kể cả đầu tư xây dựng. và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; Đồng thời, phân khúc bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Thứ hai, pháp luật về đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều kẽ hở như: Thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư và vận hành dự án. sự phán xét; Pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất hỗn hợp cũng như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại đất này. bất động sản này.
Chưa có quy định, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản du lịch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, bất động sản du lịch như “ngôi nhà thứ hai” là loại hình phát triển khá mạnh. Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng cởi mở và thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản du lịch ở nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Dưới góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai 2013 lại không thừa nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài. nhà ở riêng. Do đó, cá nhân nước ngoài không phải là chủ sử dụng đất, không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 5 và Điều 55 của Luật Đất đai 2013 thì cũng không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 5, Điều 55 của Lệ làng. 186 của Luật Đất đai.
Tháo dỡ để đột phá
Trước thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải do chưa có khung pháp lý, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, pháp luật chưa theo kịp các loại hình kinh doanh khác. Bất động sản du lịch đã hình thành rõ nét trong thực tế, kéo theo nhiều vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.
Đơn cử như condotel – sản phẩm lai giữa căn hộ và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển nhanh, nguồn cung lớn đã đổ bộ vào thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa các chủ dự án. và các nhà đầu tư. Nhưng hiện nay hoạt động của thị trường này đang gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc, “vỡ trận” do ngay từ đầu đã có sự mâu thuẫn trong câu chuyện sở hữu đối với sản phẩm là căn hộ du lịch. được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.
“Sản phẩm bất động sản du lịch xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện đang bị xáo trộn, méo mó dẫn đến khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng là điểm nghẽn trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho sản phẩm bất động sản du lịch như condotel thời gian gần đây ”, ông Chiến nói.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tháo gỡ khó khăn về pháp lý là mấu chốt để tạo đà cho bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo GS. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rút lui khỏi thị trường đầu tư bất động sản du lịch mới, nếu muốn thu hút đầu tư vào phân khúc này, thời gian tới cần có khung pháp lý để tạo sức hấp dẫn lãi suất. Có thể xem xét sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép người có nhu cầu đất đai được lựa chọn giữa hai hình thức mua quyền sở hữu đất hoặc thuê đất lâu dài với mọi loại đất.
“Nếu mua quyền sử dụng đất lâu dài thì phải nộp thuế đất với mức cao, nếu thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải nộp tiền thuê đất cho nhà nước, điều này sẽ khiến công tác quản lý dễ dàng hơn. ” đơn giản hơn ”- GS.TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ.
Nhiều chuyên gia có chung nhận định, cần hình thành cơ chế, chính sách thông thoáng, sớm áp dụng trở thành giải pháp cấp bách giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi nhanh sau những tác động tiêu cực. của đại dịch Covid-19.
Đồng thời, đây cũng là giải pháp lâu dài để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành du lịch mũi nhọn nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, góp phần phát triển ngành du lịch. góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển và có thu nhập cao vào năm 2045.
