Nhà liền thổ TP HCM ế vì giá bán cao

—

Thị trường nhà liền thổ TP HCM đang trải qua giai đoạn đầy thách thức khi chỉ có khoảng 300 căn được giao dịch thành công trong quý I/2026, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ 11% trên tổng nguồn cung. Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu uy tín, nhà liền thổ TP HCM hiện đang gặp khó khăn lớn về thanh khoản thị trường do mặt bằng giá bán vẫn ở mức cao, khiến phần lớn khách hàng có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Đặc biệt, giá nhà liền kề phổ biến từ 15 tỷ đồng mỗi căn trong khi biệt thự dao động 20-40 tỷ đồng, tạo ra khoảng cách lớn giữa khả năng chi trả và giá chào bán.

Tại sao nhà liền thổ TP HCM lại gặp khó khăn về thanh khoản?

Tỷ lệ hấp thụ thấp tạo áp lực lớn

Số liệu từ JLL Việt Nam cho thấy nguồn cung nhà liền thổ TP HCM trong quý I/2026 đạt gần 1.560 căn mở bán mới, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ khoảng 36%. Con số này thể hiện sự suy giảm mạnh hơn 70% so với 2.000 căn được hấp thụ trong quý IV/2025. Tình trạng này đặt ra nhiều thách thức cho các chủ đầu tư và môi giới bất động sản.

Nguồn cung dồi dào nhưng cầu yếu

Theo Avison Young Việt Nam, tổng nguồn cung nhà thấp tầng trên toàn thị trường sau mở rộng địa giới đạt gần 6.000 căn, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh mức 30%. Điều này cho thấy sự mất cân bằng nghiêm trọng giữa cung và cầu trong phân khúc này.

Thay đổi hành vi người mua

Người mua hiện có xu hướng trì hoãn quyết định, chờ đợi mức giá hợp lý hơn hoặc các tín hiệu rõ ràng từ thị trường. Nhóm nhà đầu tư ngắn hạn gần như rút lui hoàn toàn, khiến lực cầu đầu cơ suy giảm mạnh.

Tổng quan thị trường nhà liền thổ TP HCM quý I/2026

Phân bố nguồn cung theo khu vực

Sức mua chủ yếu tập trung tại các khu vực có nguồn cung mới như khu Đông TP HCM và Cần Giờ, song tốc độ bán đã chậm lại rõ rệt. Biệt thự Cần Giờ trở thành điểm sáng với mức giá “dễ tiếp cận” hơn, dao động từ 207-217 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng 350-450 triệu đồng của các dự án lớn trước đó.

Cơ cấu sản phẩm và phân khúc giá

Tình hình bất động sản cho thấy phân khúc nhà liền thổ TP HCM đang chuyển từ sản phẩm phục vụ nhu cầu ở sang tài sản dành cho nhóm tích lũy lớn. Mặt bằng giá nhà liền thổ cao kéo dài nhiều năm đã thu hẹp đáng kể tệp khách hàng tiềm năng.

Động thái của các chủ đầu tư

• Linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng
• Giãn tiến độ thanh toán cho khách hàng
• Hỗ trợ lãi suất dài hạn với mức ưu đãi hấp dẫn
• Tăng mức chiết khấu để kích cầu

Phân tích chi tiết nguyên nhân giá bán cao

Yếu tố địa lý và hạ tầng

Theo chuyên gia Savills, bà Cao Thị Thanh Hương – Phó giám đốc nghiên cứu Savills TP HCM cho rằng nút thắt lớn nhất nằm ở mặt bằng giá đã vượt xa khả năng hấp thụ. Nhà liền thổ TP HCM tại khu vực nội thành có giá lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mỗi căn.

Cấu trúc cầu và tâm lý thị trường

Điểm nghẽn không nằm ở dòng vốn mà ở cấu trúc cầu. Khi giá trị tài sản vượt ngưỡng 40-50 tỷ đồng, quyết định mua không còn phụ thuộc nhiều vào chi phí vay mà chủ yếu vào việc thị trường có đủ người mua phù hợp.

Tác động của lãi suất và chính sách

Ở nhóm sản phẩm 10-20 tỷ đồng, lãi suất vẫn ảnh hưởng đáng kể do người mua còn sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, với những căn nhà liền thổ TP HCM có giá trị cao hơn, yếu tố quyết định chính là khả năng tài chính và nhu cầu thực tế.

Thực trạng thanh khoản thị trường theo khu vực

Khu vực Cần Giờ – Điểm sáng mới

Biệt thự Cần Giờ đang thu hút sự quan tâm với mức giá từ 20-40 tỷ đồng, thấp hơn so với các khu vực truyền thống. Tuy nhiên, ngay cả tại đây, tốc độ hấp thụ cũng chỉ ở mức thấp, cho thấy việc điều chỉnh giá hiện tại vẫn chưa đủ.

Khu Đông TP HCM – Thách thức lớn

Trước khi có thêm nguồn cung mới, khu Đông TP HCM chủ yếu tập trung các dự án cao cấp với giá hàng chục tỷ đồng. Điều này đã khiến thanh khoản thị trường tại khu vực này suy yếu đáng kể.

Khu vực ngoại thành – Cơ hội tiềm năng

• Mức giá “mềm” hơn tương đối
• Nguồn cung đa dạng về phân khúc
• Hạ tầng đang được cải thiện từng bước
• Tiềm năng phát triển trong tương lai

So sánh số liệu thị trường qua các quý

Chỉ số	Quý IV/2025	Quý I/2026	Biến động
Số căn giao dịch	2.000	300	-70%
Nguồn cung mới	3.400	1.560	-54%
Tỷ lệ hấp thụ	59%	36%	-23%
Giá trung bình (triệu/m2)	350-450	207-217	-39%

Phân tích biến động giá theo quý

Khu vực	Giá Q4/2025	Giá Q1/2026	Mức độ quan tâm
Khu Đông TP HCM	400-500 triệu/m2	380-470 triệu/m2	Thấp
Cần Giờ	200-220 triệu/m2	207-217 triệu/m2	Trung bình
Ngoại thành	150-180 triệu/m2	145-175 triệu/m2	Cao nhất

Số liệu cho thấy giá nhà liền thổ đã có xu hướng điều chỉnh giảm ở hầu hết các khu vực, tuy nhiên mức độ giảm chưa đủ để kích thích nhu cầu mua ở thực.

Đánh giá và nhận định từ các chuyên gia

Quan điểm từ Avison Young

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định khoảng cách giữa mức giá chào bán và khả năng chi trả tiếp tục nới rộng. Thanh khoản thị trường hiện chỉ duy trì ở những khu vực có nguồn cung mới hoặc mức giá tương đối hợp lý.

Dự báo từ Savills

Theo Savills, nhà liền thổ TP HCM chỉ có thể phục hồi bền vững khi giá bán được điều chỉnh về mức phù hợp với khả năng chi trả. Việc neo giá ở ngưỡng cao như hiện tại sẽ tiếp tục gây khó khăn cho thị trường.

Giải pháp từ các chủ đầu tư

Nhiều dự án đã ghi nhận mức giảm giá lên tới gần 30% nhằm kích cầu và giải phóng hàng tồn. Các biện pháp hỗ trợ bao gồm:

• Gia hạn thời gian thanh toán đến 36 tháng
• Hỗ trợ lãi suất 0% trong 12-24 tháng đầu
• Tặng kèm nội thất và phí bảo trì
• Cam kết mua lại với giá thỏa thuận

Triển vọng dài hạn

Nguồn cung nhà liền thổ TP HCM được dự báo tiếp tục gia tăng nhưng không đồng đều. Thanh khoản thị trường nhiều khả năng tập trung vào các dự án có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác sử dụng rõ ràng.