Vấn đề định giá đất được coi là nguyên nhân khiến nguồn cung dự án bất động sản “tắc nghẽn” và khan hiếm. Các chuyên gia nói rằng việc định giá đất hợp lý và đúng cách là cơ sở cho việc thực hiện dự án mới nhanh chóng, hỗ trợ luân chuyển nguồn lực xã hội và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Nhiều Phương pháp để xác định giá của đất
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, nói tại hội thảo khoa học “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” của báo Đầu tư tổ chức rằng, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó.
Trong những năm qua, số lượng cấp phép dự án mới đã giảm mạnh, dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy số lượng các dự án bất động sản mới được cấp phép giảm mạnh so với năm 2021 trong năm 2022.
Đây là lý do tại sao thị trường bất động sản mới sẽ tiếp tục hạn chế trong năm 2023. Theo Batdongsan.com.vn, nguồn hàng hiếm lĩnh hiện tại chủ yếu là từ các dự án đã mở bán trước. Các dự án căn hộ, đất nền và dự án thấp tầng mới không phổ biến ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giảm do những “khúc mắc” trong khâu định giá đất.
Nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường “hiu hắt” là một số dự án gặp khó khăn, vướng mức và triển khai chậm do các “khúc mắc” trong khâu định giá đất. Thị trường bất động sản đã trải qua một thời gian khó khăn do các vấn đề như nguồn vốn, chính sách và các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, đầu tư, nhà ở và đất đai.
Đồng quan điểm, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, nói rằng trong những năm gần đây, nhiều dự án đầu tư đã không được phê duyệt do một số vấn đề. Một vấn đề lớn là giá đất không rõ ràng mà cơ quan chính quyền địa phương quyết Nhà đầu tư không thể nộp tiền nếu họ không có quyết định thu tiền. Không thể giao đất khi không thể thu tiền và nộp tiền.
Cần có một hội đồng thẩm định
Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên gia về bất động sản tại Đại học Kinh tế Quốc dân, hiện có năm phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành. So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất là những phương pháp này. Nguyên tắc được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 là: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, vấn đề là các hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp đều có những hạn chế và bất cập. Do đó, khi triển khai ở các địa phương, việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường Do đó, thay vì thêm bớt các phương pháp, cần làm rõ hơn cách áp dụng phương pháp cho tình huống của Việt Nam.
GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng cần có một hội đồng thẩm định để đưa ra các chứng cứ, cơ sở và căn cứ. Hội đồng sẽ xem xét những lập luận có trung thực và khách quan hay không? Hơn nữa, các yếu tố cá nhân có thể cố tình trục lợi. Một mức giá khách quan, trung thực và phù hợp sẽ được đưa ra sau khi Hội đồng hoàn thành việc này.
Các nhà định giá phải đưa ra mức giá cơ sở, các luận chứng và các yếu tố thị trường. Còn Hội đồng là một bên độc lập, nó có thể xem xét và đánh giá lại quy trình đó và cần quy định rõ ràng về trách nhiệm. Hiện tại, việc dùng số đông để quyết định giá là không còn khách quan.
Để đánh giá, nhận định về phương án, phương pháp và luận chứng của người định giá được thực hiện ở các góc độ khác nhau của quản lý địa phương, các cơ quan, ban ngành và lãnh đạo địa phương phải tham gia hội đồng. Hội đồng này không phải là hội đồng định giá; thay vào đó, họ là hội đồng đi thẩm tra, kiểm tra hành vi của người định giá.
