Giá đất năm 2023 được cho là “mềm” hơn rất nhiều so với đỉnh cao. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường thực vẫn rất thấp. Kỳ vọng về mức độ giảm giá của người mua là nguồn gốc chính của các vấn đề thanh khoản, ngoài các yếu tố khách quan khác.
Dân Săn Hàng “Ngộp” Về Giá Đất Năm 2023
Anh Khải (TP. Thủ Đức) nói rằng anh ấy khá hài lòng với vị trí và tính pháp lý của lô đất nền ở Châu Đức, Bà Rịa -Vũng Tàu. Vì anh và chủ đất không đồng ý về giá, “kèo thơm” khó “chốt” thành công.
Anh Khải nói rằng chủ đất đã đưa ra giá quá cao và không có ý định thương lượng, điều này khiến anh không thể giảm giá.
Anh đã tìm hiểu về lô đất này và đã kiểm tra giá với ngân hàng và phát hiện ra rằng giá giao động từ 1,7 đến 1,8 tỷ đồng là hợp lý. Nhưng chủ đất cho rằng họ đã giảm hết nấc và vẫn quyết định bán đất với giá 2,1 tỷ đồng.
Mức giảm giá đất năm 2023 vẫn không khiến nhà đầu tư hài lòng.
Họ tiếp tục xác định mức giảm 30% với giá bán cao điểm vào năm 2022. Trong thực tế, giá đất ở khu vực này đã tăng từ 100 đến 200 phần trăm vào đầu năm 2022. Một giảm ba mươi phần trăm sẽ không tương xứng với giá trị thực. Anh Khải nói rằng anh ấy không hào hứng về việc mua.
Người bán nói rằng chủ đất mua đất vào tháng 11/2021 với giá 2 tỷ đồng bằng “tiền thật”. Tính cả các chi phí liên quan đến môi trường, pháp lý và tiền bỏ ra trong gần hai năm qua Anh đã lỗ 2,1 tỷ đồng. Do đó, khách mua sẽ rất “bó tay” nếu họ tiếp tục tính đến mức giá đầu năm 2021.
Anh Bắc (Tp. Thuận An), nhà đầu tiên trong số những người đi săn đất mùa thấp điểm, nói rằng rất khó để tìm được hàng “ngộp” giảm sâu mặc dù giá đất năm 2023 đã giảm. Đất nền hoặc nhà riêng ở các khu vực tiềm năng hoặc khu dân cư đông đúc sẽ nhanh chóng được mua bằng cách giảm giá 20–25% so với khu vực. Những nhà đầu tư nhỏ như anh có thể gặp khó khăn.
Giá của các sản phẩm đất nền và đất nông nghiệp vùng ven cũng đã tăng cao, đặc biệt là ở những thị trường từng có số lượng đất lớn và đã chứng kiến sóng hạ tầng dài hạn. Hiện tượng giảm đáng kể từ 30–40% vẫn không tương xứng với giá trị thực và sẽ không thu hút nhiều người mua.
Anh Bắc nói rằng trong tháng 6 vừa rồi, anh ấy đã đi xem một lô đất trong vườn trồng Sầu Riêng. Trong năm 2022, một nhà đầu tư đã mua lại khu đất với giá gần 6 tỷ đồng. Nhưng thực tế là các lô đất lân cận được rao bán với giá từ 2 đến 3 tỷ đồng vẫn chưa có người mua. Đối với những người không quan tâm, giá bán hàng “ngộp” như trên vẫn còn khá cao so với giá trị thực của nó, vì vậy chủ đất đã quyết định bán đất với giá 4 tỷ đồng.
Ngược lại, giá bán nhà riêng lẻ và loại hình căn hộ hoàn thiện không giảm nhiều. Trong trường hợp những “deal” cần chốt nhanh, giá chỉ giảm từ 10 đến 20% và không có nhiều sản phẩm còn lại.
Chỉ có xu hướng giảm từ 25 đến 30% trong lĩnh vực đầu tư căn hộ đối với các dự án đang dang dỡ và cần thoát hàng. Các giao dịch giảm xuống khi dự án có vấn đề pháp lý hoặc CĐT bỏ bê xây dựng.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá đất năm 2023 giảm dần về giá trị phù hợp, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng có sốt. Đòn bẩy tài chính, chương trình ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018–2022 buộc các nhà đầu tư phải cắt lỗ từ 10–30%, thậm chí lên đến 30–50% giá trị đầu tư nếu họ sử dụng chúng.
Khả năng Giảm Giá ĐBS Sẽ Khó Khăn Hơn Nữa?
Báo cáo NCTT BĐS tháng 6 năm 2023 Batdongsan.com.vn báo cáo rằng giá đất đầu cơ có xu hướng giảm sâu vào năm 2023 vì các doanh nghiệp đầu cơ đang chờ giá tăng (không phục vụ nhu cầu ở thật hoặc khai thác tiêu dùng), trong khi giá đất nền nói chung chỉ giảm từ 8–12%. Giá bán biệt thự, nhà phố và căn hộ chung cư sẽ giảm mạnh nhất từ 15 đến 30 phần trăm trong tương lai, với một số trường hợp duy nhất giảm 40% so với quý 2 năm 2022.
Trong khi đó, các trường hợp giảm giá vẫn diễn ra do tác động tâm lý toàn thị trường nhưng chỉ điều chỉnh trong biên độ hẹp, trong khi BĐS phục vụ nhu cầu ở thật, mua để ở hoặc có thể khai thác nhu cầu bán ra ít. Đảm bảo rằng bạn không rơi vào tình huống nhào thoát hàng cắt lỗ.
Bất động sản dự kiến sẽ bắt đầu phục hồi dần dần vào những tháng đầu năm 2024.
Tuy nhiên, Batdongsan.com.vn đã thực hiện một cuộc khảo sát trên nhóm người mua nhà, và chỉ 23% trong số họ cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong những tháng cuối năm. Ngoài ra, từ những người tham gia cuộc khảo sát, 54% cho rằng lãi suất sẽ còn tăng trong thời gian tới, trong khi khoảng 20% cho rằng lãi suất có thể giảm từ quý 3 trở đi nhưng khó quay về năm 2020-2021.
Trong nhóm người bán, 49% nhà đầu tư muốn bán BĐS để cơ cấu lại danh mục đầu tư, 23% muốn bán lại vì không có nhu cầu sử dụng, và 22% muốn sang nhượng để giải quyết vấn đề tài chính.
Một số người bán vẫn nuôi kỳ vọng rằng họ sẽ bán ra với mức lợi nhuận ít hơn mười phần trăm vì họ đã bị loại bỏ do khó khăn về tài chính. Đặc biệt, 42 phần trăm những người giữ tài sản muốn bán với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất mười phần trăm và 38 phần trăm chấp nhận bán ra với mức lợi nhuận chênh lệch dưới mười phần trăm.
Chỉ có khoảng 16% ủng hộ giảm giá từ 5 đến 20 phần trăm để thoát hàng. Chỉ có khoảng ba nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên hai mươi phần trăm.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, nói rằng xu hướng giảm giá đất năm 2023 có thể do giao dịch BĐS đang rơi vào giai đoạn thấp điểm, nhu cầu đầu tư suy giảm và chỉ còn lại là mua ở thực. Thanh khoản bị ảnh hưởng và giá đất năm 2023 cũng bị ảnh hưởng do thị trường mất đi rất nhiều khách hàng đầu tư.
Ông Quốc Anh nói rằng giao dịch nhà đất khó thành công vì kỳ vọng của người bán và người mua còn xa nhau. Hiện tại, chính phủ và các địa phương đang hợp tác để giải quyết các vấn đề pháp lý. Khi lãi suất giảm, ngân hàng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. BĐS tiêu dùng đáp ứng nhu cầu ở thật có thể sẽ tăng trưởng nhanh chóng.
BĐS phù hợp với các tiêu chí sử dụng ngay, a toàn và có khả năng thanh khoản cao là ưu tiên hàng đầu của người mua. Do đó, nhóm sản phẩm này sẽ tăng thanh khoản trong thời gian tới. Ông Quốc Anh nhấn mạnh rằng nhóm BĐS đầu cơ có thể tiếp tục giảm giá.
