Hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất là một giao dịch quan trọng và có giá trị lớn. Bên cạnh giá trị thực tế của bất động sản, người mua và người bán cần dự trù một khoản ngân sách không nhỏ cho các loại thuế, phí phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục. Việc nắm rõ các khoản chi phí này giúp các bên chủ động hơn về tài chính và đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi. Vậy cụ thể,chi phí sang nhượng nhà đất gồm những gì? Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và cập nhật nhất về các loại thuế, phí bắt buộc theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành.
1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà người bán (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ nộp cho nhà nước khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế TNCN theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân đó chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam.
Cách tính thuế TNCN:
Theo Công văn 17526/BTC-TCT hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân, từ ngày 01/01/2015, áp dụng thống nhất một mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Công thức tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Lưu ý: Giá chuyển nhượng để tính thuế là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, thì thuế TNCN sẽ được tính theo giá của UBND cấp tỉnh.
Như vậy, nếu việc chuyển nhượng nhà đất của bạn không thuộc các trường hợp được miễn thuế nêu trên, bên bán sẽ phải nộp khoản thuế này.
2. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người mua (người nhận chuyển nhượng) phải nộp để đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.
Mức thu và cách tính lệ phí trước bạ:
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% (theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Cách tính lệ phí trước bạ phụ thuộc vào giá chuyển nhượng và giá do UBND cấp tỉnh quy định:
- Trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng - Trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định, hoặc trường hợp nhận thừa kế, tặng cho nhà đất:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 01 m² tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
Thông thường, bên mua sẽ là người chịu trách nhiệm nộp khoản lệ phí này, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
3. Phí công chứng hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, phí công chứng là một khoản chi phí bắt buộc trong quá trình sang nhượng.
Mức thu phí công chứng được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng có cả nhà và đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.
Bảng mức thu phí công chứng cụ thể như sau:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu(đồng/trường hợp) |
|---|---|---|
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt (tối đa 70 triệu đồng) |
Ngoài phí công chứng theo biểu trên, các bên có thể phải trả thêm thù lao công chứng nếu yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các công việc soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp,… Mức thù lao này do các bên thỏa thuận. Thông thường, phí công chứng sẽ do hai bên thỏa thuận ai là người chi trả.
4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng)
Khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình. Việc cấp mới này sẽ phát sinh lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Mức thu lệ phí này không cố định trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể của địa phương (theo Thông tư 85/2019/TT-BTC). Tuy nhiên, có nguyên tắc chung là:
- Mức thu tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố/thị xã trực thuộc tỉnh thường cao hơn các khu vực khác (huyện, xã).
- Mức thu đối với tổ chức thường cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Do đó, để biết chính xác mức lệ phí này, cần tham khảo quy định cụ thể của tỉnh/thành phố nơi có bất động sản. Khoản phí này thường do bên mua chi trả.
5. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí mà người nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (thường là bên mua) phải nộp cho cơ quan nhà nước để thẩm định tính pháp lý và điều kiện của hồ sơ trước khi thực hiện thủ tục sang tên.
Tương tự lệ phí cấp Giấy chứng nhận, mức thu phí thẩm định hồ sơ cũng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, căn cứ vào các yếu tố như:
- Quy mô diện tích của thửa đất.
- Tính chất phức tạp của hồ sơ.
- Mục đích sử dụng đất.
- Điều kiện cụ thể của địa phương.
Thông tin chi tiết về mức phí này cần được tìm hiểu tại quy định của địa phương nơi có đất (theo Thông tư 106/2021/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Tóm lại,chi phí sang nhượng nhà đất gồm những gì là câu hỏi quan trọng cần làm rõ trước khi tiến hành giao dịch. Các khoản chi phí chính bao gồm thuế thu nhập cá nhân (thường do bên bán chịu), lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ (thường do bên mua chịu, trừ khi có thỏa thuận khác). Việc hiểu rõ và tính toán các khoản phí này giúp các bên chuẩn bị tốt hơn về mặt tài chính, tránh những phát sinh không đáng có và đảm bảo quá trình mua bán, sang tên diễn ra minh bạch, đúng pháp luật. Nên tham khảo quy định cụ thể tại địa phương và có thể tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc bất động sản để có thông tin chính xác nhất.