Những tháng đầu năm 2021, dù hứng chịu 2 lần bùng dịch song nhiều báo cáo vẫn cho thấy một lượng vốn lớn được “bơm” vào lĩnh vực BĐS. Cùng với đó, các kênh huy động vốn cũng đang hoạt động hết sức sôi động.
Vốn FDI đổ vào BĐS tăng mạnh
Báo cáo mới nhất từ Bộ thi công cho hay, Cho tới hết ngày 20/3, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của NĐT nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản là 10,13 tỷ USD, tăng 15,56% so với 3 tháng đầu năm 2020. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực BĐS trong quý I/2021 là 0,6 tỷ USD, tăng 56%.
có khá nhiều nguyên nhân để dòng vốn FDI đi vào lĩnh vực bất động sản như: Việt Nam có sự ổn định về chính trị và tăng cường kinh tế, rất tích cực cải thiện môi trường đầu tư. Hơn nữa, sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 vừa qua đã có ảnh hưởng tích cực tới tình hình cấp mới, điều chỉnh các dự án nhà ở đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Theo dự đoán, dòng tiền FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn Khía cạnh khác bởi cty nước ngoài tin tưởng vào khả năng khống chế dịch thành công của Việt Nam. Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực về lôi kéo FDI.
trong lúc đó, về tình hình cấp tín dụng, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) cho thấy, tốc độ tăng tín dụng của quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước. Với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng.
Đến cuối tháng 2, tín dụng ngành công nghiệp và xây đạt 2,6 triệu tỷ đồng, tăng 1,13%; tín dụng lĩnh vực BĐS là 1,8 triệu tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020. Tín dụng BĐS các năm gần đây vẫn biến động đi lên nhưng tốc độ tăng chậm dần (năm 2019 tăng dao động gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; quý I/2021 tăng khoảng 3%).
Bộ xây cho thấy tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát nghiêm ngặt, đồng thời, có thể nhận định rằng nguyên do thị trường bất động sản tăng trong thời điểm gần đây không chỉ khởi đầu từ tín dụng.
Theo đánh giá của các chuyên gia, có bề ngoài nguồn tài chính thay chuyển vào sản xuất – kinh doanh, do dịch Covid-19 khiến vô vàn cơ sở gặp khó khăn, đã chuyển hướng sang BĐS. Ngoài ra, lãi suất gửi tiết kiệm thời gian qua giảm mạnh, khiến dòng tiền thư thả cũng chuyển vào kênh đầu tư nhà đất.
M&A cũng là lời giải cho bài toán vốn
Từ cuối năm 2019 và đầu năm 2020, thời điểm Covid-19 hoành hành khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và phải rao bán dự án địa ốc, ước tính có trên 50% số công ty BĐS đang thiếu thốn về tài chính. Thêm vào đó, việc triển khai các thủ tục xin cấp phép dự án mới gần như bất khả thi, quỹ đất dành cho phát triển các dự án nhà ở tại các thành phố lớn ngày dần hạn hẹp là những điều kiện xúc tiến hoạt động M&A BĐS.
M&A được xem như phương thức hữu hiệu giúp những công ty giàu tiềm lực có thể giảm tối đa thời gian, giá thành trong các công việc tham dự thị trường hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp các doanh nghiệp còn “non yếu” tăng tốc sức khoẻ. Đồng thời cũng giúp tăng thêm nguồn cung cho thị trường địa ốc, góp phần hồi phục và ổn định lại thị trường này.
Theo Nhóm nghiên cứu diễn đàn M&A Việt Nam (MAF Research), Danh Khôi Holdings mua lại 100% cổ phần Sun Frontier (thuộc Tập đoàn BĐS Nhật Bản Sun Frontier Fudousan) với giá 920 triệu USD, đây được xem như thương vụ M&A đáng để ý nhất ngành bất động sản. sau khoản thời gian thương vụ hoàn tất, Danh Khôi Holdings chính thức trở nên chủ đầu tư dự án tại Đà Nẵng.
Có thể thấy, cứ sau mỗi giai đoạn trở ngại, thị trường bất động sản lại hình thành nên một chu kỳ M&A mới với nhiều “tay chơi” nổi lên sau những thương vụ đình đám. Tác động của Covid-19 trong giai đoạn vừa qua đã phát sinh thời cơ mới để các công ty có tiềm lực tài chính mở cuộc “săn lùng” dự án.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng rất “mát tay” khi thành công với nhiều thương vụ M&A. Những dự án “bất động” vào tay tập đoàn này đã được hồi sinh thành sản phẩm chất lượng, thu hút quý khách. Mới đây, Tập đoàn Hưng Thịnh đã thực hiện thương vụ M&A một khu đất có diện tích hơn 1.000ha tại tỉnh Lâm Đồng. Dù số tiền không nên ra mắt, nhưng chắc chắn là không nhỏ. trước kia, Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỷ đồng mua lại nhiều dự án nhà ở tại TP. Quy Nhơn (Bình Định), Trong số đó, đáng chú ý có dự án nhà ở tại Nhơn Hội, quy mô lên đến hơn 1.000ha…trong đó tập đoàn danh khôi mới cho ra mắt căn hộ Takashi Ocean Suite Là dự án căn hộ biển nằm trong Khu đô thị Nhơn Hội New City, sở hữu những ưu thế nổi trổi về vị trí tọa lạc, tiện ích sở hữu, thiết kế xây dựng hiện đại, ngay sau khi ra mắt dự án đã nhanh chóng thu được những thông tin tích cực từ các nhà đầu tư.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam chia sẻ: “Thực tế thời gian qua, năng lực tài chính của các nhà trở nên tân tiến bất động sản đã hồi phục đáng kể. thế nên, trong trường hợp có một quỹ đất có tiềm năng cải cách và phát triển tốt, họ nhưng vẫn có thể xoay xở tìm kiếm vốn từ các nguồn tài chính khác, thay các nguồn tài chính truyền thống như bank hay trái phiếu. Nguồn tài chính mới này có thể thông qua việc hợp tác với các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước. tuy thế, trong thời gian đầu tiên tiên thực hiện M&A, họ hoàn toàn đủ khả năng để tự làm, chứ không cần phụ thuộc vốn đầu tư từ nước ngoài”.
Làn sóng trái phiếu
Về tình hình phát hành trái phiếu, trong 3 tháng đầu năm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cải cách và phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của cty là rất rộng, trong những lúc việc vay vốn tại các bank không tiện lợi do cty chưa sự thật hồi phục sau đại dịch. Trong số đó, các doanh nghiệp BĐS tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.
Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam tin tức, trong tháng 3, các công ty đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. công ty BĐS tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%.
Đầu tháng 1 vừa mới rồi, nhiều cty BĐS lớn cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông tin về sự chào bán gần 70 triệu trái phiếu nhằm mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của cty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.
Từ cuối năm 2020 đến ngày nay, các trái phiếu của doanh nghiệp BĐS có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm căn bản, từ mức 9,7%/năm lên 11%/năm.
bếu, trong đợt phát hành trái phiếu vừa mới đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm. Đáng chú ý nhất là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các bất động sản có giá trị cao tại những đô thị lớn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc cty bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp, cũng như những ảnh hưởng về triển vọng của ngành và những tác động từ yếu tố dịch bệnh tới việc các nhà phát hành trái phiếu trong ngành bất động sản phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các công ty bất động sản nhưng vẫn khá cao, đặc biệt là các cty hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Cũng do vậy, lãi suất trái phiếu bất động sản có thể nhích tăng và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.
Còn báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp CP Chứng khoán SSI (SSI) vừa phát hành cho thấy, trong quý I/2021, các cty bất động sản phát hành 23,15 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chỉ chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Riêng trong tháng 3, cty bất động sản tiếp tục chiếm phần tỷ trọng lớn nhất với quy mô phát hành 4.450 tỷ đồng (chiếm 29,7% tổng giá trị phát hành), tăng 42,4% so với tháng trước.
Đơn vị tìm hiểu này cho hay so với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu cty địa ốc hấp dẫn hơn rất đông. giai đoạn này, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng khoảng từ 3 – 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các công ty phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là nhân tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu BĐS./.
