Đất nền vẫn được đánh giá là một trong những phân khúc có tỷ suất lợi nhuận tốt nhất trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường liên tục có những điều chỉnh theo hướng thắt chặt, các nhà đầu tư nên cẩn trọng để tránh vô tình “lướt thành của dân” .
Theo Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu năm 2022, đất nền và nhà ở riêng lẻ là hai phân khúc có biên độ tăng giá cao hơn căn hộ chung cư, trung bình từ 5 – 10% / quý. Đất nền tại nhiều khu vực có tốc độ tăng giá và giao dịch nhanh chóng, mặc dù mức tăng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2021.
Tiếp tục là xu hướng chủ đạo
Một trong những nguyên nhân khiến đất nền giữ được sức nóng dù thị trường eo hẹp là do nguồn cung dồi dào, cầu cũng rất lớn, ngược lại loại hình căn hộ khan hiếm nguồn cung, giá cao. , pháp lý ách tắc và khả năng đáp ứng còn quá ít so với nhu cầu thực.
Có gần 10 năm đầu tư đất nền, anh Đinh Tiên Sơn (Hà Nội), về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao hơn, làn sóng tăng giá đất nền ngắn hơn nhiều so với bất động sản. với các loại hình khác và nhà đầu tư bất động sản thường có thể chốt lời sau 2-3 năm.
Theo ông Sơn, không thể phủ nhận thanh khoản bất động sản nói chung, đất nền nói riêng trong thời gian gần đây ở mức thấp. Tuy nhiên, có nhiều nhà đầu tư bất động sản, cả nhà đầu tư cá nhân và “cá mập” vẫn tranh thủ thu hồi đất ở những khu vực tăng giá cao.
Điểm khác biệt giữa các nhà đầu tư bất động sản hiện nay so với khi thị trường nóng là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản, đất nền giá rẻ đang được săn đón. Người mua sử dụng hoàn toàn tiền thật, ít đòn bẩy tài chính. Vì vậy, thị trường dù có thể không sôi động, thậm chí đi ngang một thời gian cũng không cần lo cắt lỗ ”, ông Sơn nói.
Đất nền vẫn là một trong những phân khúc tiềm năng được các nhà đầu tư bất động sản ưu tiên xuống tiền.
Ở góc độ dài hạn, ông Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, chuyên gia của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong 3-5 năm tới, đất nền sẽ tiếp tục là xu hướng đầu tư chính vì thời gian hoàn thành. đối với dự án phân lô bán nền tỷ lệ 1/500, phân lô bán nền ngắn hạn của người dân.
Do thời gian hoàn thành ngắn hoặc có sẵn nên tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể thu về cao hơn nhiều so với các phân khúc khác như căn hộ hay bất động sản nghỉ dưỡng (những loại hình này thường mất từ 5 – 10 năm). 10 năm để hoàn thiện, thậm chí có thể lâu hơn nếu có vấn đề về vốn hoặc pháp lý).
“Một dự án đất nền phân lô bán nền có thể được hoàn thiện và bán chỉ trong vài tháng. Ngay cả khi các chính sách thắt chặt về đất nền được thực hiện, thời gian triển khai của dự án đất nền vẫn nhanh hơn rất nhiều so với các dự án căn hộ, nhà phố… ”, chuyên gia VARS khẳng định. .
Giảm tiền bằng cách nào?
Mặc dù vẫn giữ được sức hấp dẫn và được đánh giá cao về khả năng sinh lời, nhưng khi thị trường khan hàng với những động thái “hãm” vốn tín dụng của hàng loạt ngân hàng, các nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia cần cẩn trọng hơn để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ và bán khó.
Trao đổi với VnBusiness, ông Trần Song Tùng, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm cho biết, thị trường bất động sản trong đó có đất nền đang ở đỉnh của xu hướng tăng. Giá đất bị đẩy lên, về cơ bản F0 đã xuống tiền, hàng không bị đẩy đi nên đành chờ chu kỳ sau.
“Cùng với chính sách quản lý, siết chặt của các cơ quan chức năng, động lực tăng giá đất nền vẫn còn nhưng sẽ khó bùng nổ như hai năm qua. Trong thời gian tới, chỉ một số khu vực, vị trí được đầu tư mạnh về hạ tầng mới có cơ hội làm dậy sóng. Phần còn lại sẽ cần thời gian ”, ông Tùng nhấn mạnh.
Theo ông Tùng, lời khuyên cho các nhà đầu tư cá nhân lúc này là tránh mua đất theo thông tin quy hoạch vì giá cao, lãi thấp, chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu vực đã lên kế hoạch, bạn nên tính toán kỹ lưỡng và chọn vị trí có triển vọng khớp lệnh cao và khả năng thanh khoản nhanh.
Nhà đầu tư nên chọn mua những khu vực có biên độ tăng giá kéo dài để mua. Chẳng hạn, mua đất quanh khu công nghiệp nên tránh những khu vực giá 15-20 triệu đồng / m2, vì 1-2 năm nữa sẽ khó tăng 30-40 triệu đồng / m2. Nhưng nếu mua đất nền giá 5-7 triệu đồng / m2 thì khả năng tăng lên 12-15 triệu đồng / m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là sự an toàn về mặt pháp lý.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Asian Holding, để tránh bị chôn vốn, nhà đầu tư phải có kiến thức và hiểu biết pháp luật, tránh mua đất rừng, đất nông nghiệp. thấu hiểu vì đây là loại đất sẽ siết chặt kiểm soát trong thời gian sắp tới.
Mua đất nền phải có sổ, hoặc ít nhất phải có phê duyệt 1/500, quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ đầu tư dự án, giấy phép xây dựng, xác nhận nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật. Đặc biệt, phải xem xét giá cả tại khu vực đầu tư cao hay thấp, giá cả có hợp lý để đầu tư hay không, suất đầu tư so với số tiền hiện có ”, ông Hậu phân tích.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, khi đầu tư đất nền, nhất là khu vực ngoại thành, ngoại tỉnh, nhà đầu tư cần tìm hiểu thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và hạ tầng xã hội. , các dịch vụ trong khu vực đó (toàn khu và trong dự án); thông tin về quy hoạch, kế hoạch phát triển và kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá tính khả thi của việc triển khai dự án.
Có thể thấy, hơn 2 năm qua là chu kỳ từ tăng trưởng nhanh đến chững lại của thị trường bất động sản. Một số người cười, một số người khóc. Trong bối cảnh thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ, nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng, rót tiền đúng chỗ để có thể tiếp tục “sống khỏe”, đón chờ những chu kỳ tăng giá mới.
