“Chỉ trả cho chủ đầu tư 30%, phần còn lại vay ngân hàng”, khi các ngân hàng siết tín dụng bất động sản khiến giới đầu cơ, lướt sóng lo lắng về một làn sóng bán cắt lỗ.
Hơn 6 năm làm môi giới bất động sản, anh Trần Anh Tuấn (Hoàng Mai, Hà Nội) thường tranh thủ thời cơ tốt để đầu tư lướt sóng. Với số vốn hơn 1 tỷ đồng, anh Tuấn cần vay thêm vốn ngân hàng. Tại một số dự án chung cư tiềm năng, anh Tuấn và nhóm bạn thường ôm một số căn. Số tiền trả cho nhà đầu tư ban đầu từ nguồn vốn hiện có, phần còn lại anh ta vay ngân hàng.
Trong thời gian đó, anh Tuấn và nhóm môi giới phải tăng tốc, bán cho người mua để hưởng chênh lệch giá. Với diễn biến thị trường thuận lợi, anh Tuấn có thể kiếm từ 50-100 triệu đồng / căn hộ trong thời gian ngắn. “Vay vốn ngân hàng là cách mà những người ít vốn tận dụng. Nhiều sàn giao dịch bất động sản cũng áp dụng hình thức này ”, ông Tuấn nói.
Theo ông Tuấn, với đà tăng giá bất động sản gần đây. Việc tận dụng vốn vay ngân hàng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vị này dẫn chứng, năm 2020, ông Tuấn vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua lô đất 1,7 tỷ đồng tại dự án khu đô thị ở ngoại thành Hà Nội. Năm 2021, giá đất khu vực này tăng cao, anh Tuấn đã chốt lời trên khu đất hơn 3 tỷ đồng, đủ tiền trả ngân hàng và lãi lớn.
Ngân hàng thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản
Để ngăn chặn việc cấp tín dụng ồ ạt, một số ngân hàng vừa chỉ đạo tạm dừng hoặc hạn chế cho vay lĩnh vực này. Chẳng hạn, Sacombank đã có công văn trên toàn hệ thống cho biết sẽ không cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022.
Trước đó, Techcombank cũng đã thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân cho vay bất động sản bằng chứng chỉ và mua bất động sản thứ cấp. Nếu số lượng ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản tăng nhanh, nguy cơ thị trường bất động sản chững lại là có thể xảy ra. Bởi vì, hầu hết các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay ngân hàng. Trước việc ngân hàng siết tín dụng bất động sản, ông Tuấn lo ngại nguồn vốn để đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường hạ nhiệt và không thoát hàng kịp thời thì khả năng bị chôn vốn là rất cao.
“Tôi có vài căn mới đóng tiến độ 10%, không tìm được khách mua ngay nên phải đi vay ngân hàng. Việc ngân hàng siết cho vay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch tài chính, không biết xoay sở ra sao ”, vị này nói.
Tương tự, chị Nguyễn Thị Hằng, một nhà đầu tư cho biết, người mua thường sử dụng một phần vốn vay người thân, bạn bè, một phần vay ngân hàng. Bây giờ không có tiền vay từ ngân hàng, sẽ phải chuyển sang kênh khác, mà không phải lúc nào cũng có thể chuyển sang kênh khác. Điều này sẽ kìm hãm sự phát triển của thị trường, ảnh hưởng đến nhịp phát triển chung.
“Hiện nay, rất khó vay vốn ngân hàng để mua nhà đất vì giá nhà đất quá hỗn loạn. Nhiều nơi sốt đất, giá đất tăng liên tục trong thời gian ngắn nên công tác định giá, thẩm định giá BĐS để giải ngân cũng bị siết lại rất nhiều ”, bà Hằng nói.
Với kinh nghiệm đầu tư đất nền vùng ven, bà Hằng nhận định sẽ có nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Thông thường, họ vay ngân hàng để mua một lô đất lớn, phân lô bán nền rồi lướt sóng trong ngắn hạn. Khi siết vốn vay, các nhà đầu tư này gặp khó vì không đủ vốn để mua quỹ đất lớn. Khi cắt thành lô nhỏ sẽ khó bán vì người mua thứ cấp cũng khó vay vốn ngân hàng.
Chợ lạnh
Không chỉ nhà đầu tư lướt sóng mà nhà đầu tư bất động sản cũng gặp khó khi nguồn vốn ngân hàng eo hẹp. TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, nếu các ngân hàng không siết tình trạng cho vay sân sau, bắt tay với các doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ,… thì sẽ đến lúc. Đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và vượt quá tầm của cơ quan giám sát.
Theo ông Nghĩa, về cơ cấu phát hành trái phiếu năm ngoái, hơn 50% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, 30% là ngân hàng. Điều này có nghĩa là hơn 80% trái phiếu phát hành không thuộc lĩnh vực sản xuất. Phần lớn lượng trái phiếu phát hành trong thời gian qua không có bóng dáng của các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp, nông nghiệp, thương mại mà chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực có tính đầu cơ cao như bất động sản. .
Nhiều dự án bất động sản bị bỏ hoang
Các chuyên gia lưu ý, có tình trạng tiền vay ngân hàng được sử dụng cho các công ty “sân sau” bất động sản. Đây là một dấu hiệu đáng lo ngại khi mức cho vay đối với các công ty sân sau bất động sản đang ở mức cao nhất mọi thời đại.
TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế – cho rằng, tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ hạ nhiệt của thị trường bất động sản. Việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ xảy ra, vì nguồn tiền bị “thắt chặt” tất nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng việc thắt chặt tín dụng là cần thiết và không cần lo lắng về việc xuất hiện bong bóng bất động sản vì bị siết tín dụng ”, TS Hiếu nói.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đánh giá, việc siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai cần vốn. Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn, buộc chủ đầu tư phải đưa ra chính sách bán hàng tốt hơn, thậm chí hạn chế quy mô phát triển.
Các doanh nghiệp này phải nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có / vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng vung tiền quá mức, thậm chí bắt thù tay không. Ở một mức độ nào đó, chủ sở hữu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc một số ngân hàng hạn chế hoặc ngừng cho vay mua bất động sản xuất phát từ dư nợ cho vay lĩnh vực này. ngưỡng, cần phải thắt chặt. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực sinh lời nhờ nhu cầu thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên các ngân hàng không thể bỏ qua.
Số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất nền vì đây là hình thức đầu tư dài hạn, tiềm ẩn nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Đa số người vay mua nhà đất có nhu cầu mua nhà để ở, chủ yếu là mua căn hộ và thế chấp bằng tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách hạn chế.
Ông Lâm đề nghị các ngân hàng siết tín dụng bất động sản có chọn lọc, không khóa van tín dụng bất động sản. Trong trường hợp bị khóa tín dụng đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ khó thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ, ngân hàng đứng trước nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.
