Có ý kiến cho rằng nếu không siết tín dụng vào bất động sản, thị trường sẽ lặp lại câu chuyện như 10 năm trước. Thị trường ngày nay đã khác trước rất nhiều.
Ngôi trường lần này khác nhiều so với kỳ trước
Sửa chữa là cần thiết
PGS. GS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, xét về các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, trong hai năm 2020 và 2021, giá chứng khoán và bất động sản tăng bất thường, trong khi nền kinh tế chỉ tăng 2,91%. , năm 2021 là 2,58%.
Giá cổ phiếu tăng 690 lên 1.300, số lượng tài khoản mở mới trong năm 2021 đạt 2 triệu tài khoản, trong đó chủ yếu là tài khoản cá nhân. Sau khi thị trường chứng khoán tăng, thị trường bất động sản cũng tăng theo.
“Ngay từ năm 2020, chúng tôi đã chứng kiến sự tăng giá bất thường ở hai thị trường này. Chúng tôi đã đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xem xét, kiểm soát hai thị trường rủi ro để không hình thành bong bóng bất động sản, bong bóng chứng khoán, ảnh hưởng đến hai thị trường và sự phát triển của nền kinh tế nói chung.
Chúng tôi hoàn toàn ủng hộ việc rà soát và điều chỉnh hoạt động cung ứng vốn cho thị trường bất động sản và chứng khoán. Từ đó làm trong sạch, lành mạnh hóa thị trường ”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Riêng đối với thị trường bất động sản, việc siết tín dụng là có mục đích. Theo chuyên gia này, chúng ta có lộ trình giảm sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng có lộ trình chỉnh sửa các văn bản về rủi ro tài sản, trong đó có rủi ro bất động sản được các ngân hàng thương mại quan tâm.
Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại quay trở lại mức quy định, cho vay bất động sản chỉ được chiếm 8% tổng dư nợ cho vay. Vì vậy, nhiều ngân hàng thương mại đã rà soát lại tổng mức cho vay. Trong đó, một số ngân hàng thông báo không giải ngân, thậm chí có ngân hàng thẩm định hồ sơ vay nhưng dừng cho vay.
Nếu ngân hàng nào cho vay nhiều vào bất động sản thì tỷ lệ cho vay đã lên tới 8%. Thông thường, đó là các ngân hàng doanh nghiệp, người dân hoặc người đi vay. Vì vậy, khi ngân hàng ngừng hoạt động đồng nghĩa với việc họ không cho vay nữa, dư luận cho rằng ngân hàng đang siết tín dụng, nhưng thực chất đây là biện pháp chấn chỉnh.
Bên cạnh một số ngân hàng không cho vay, vẫn có những ngân hàng sẵn sàng cho vay vì dưới 8%. Nhưng những người không quen với ngân hàng này nói rằng ngân hàng đang siết chặt việc cho vay.
Theo ông Thịnh, Ngân hàng Nhà nước cũng có mức cho vay an toàn đối với các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực rủi ro. Việc điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản là đương nhiên. Điều này, chúng tôi đã làm rồi, không phải bây giờ.
Chẳng hạn, năm 2018, tăng trưởng cho vay bất động sản chiếm 26,8% nhưng năm 2020 là 12,89%, năm 2021 là 12%. Trong khi tăng trưởng cho vay trong nền kinh tế quốc dân là 14%.
“Chúng tôi đang thực hiện các điều chỉnh trong lĩnh vực bất động sản để phòng ngừa rủi ro. Điều này là cần thiết. Tuy nhiên, việc chấn chỉnh còn tùy từng phân khúc, từng thời điểm, từng thể loại, từng ngân hàng ”, ông Thịnh nói.
Theo báo cáo của Cục Quản lý xây dựng nhà (Bộ Xây dựng), ở phân khúc nhà ở giá bình dân và tầm trung, tỷ lệ tiêu thụ đạt 80-90%. Rõ ràng đây là mức tiêu thụ rất cao. Do đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư đổ tiền vào phân khúc này rất an toàn.
Phân khúc đất nền cũng đạt hơn 90% sức tiêu thụ, được ngân hàng giải ngân hết vốn tín dụng. Còn đối với phân khúc nhà ở cao cấp, mức tiêu thụ chỉ đạt 30 – 50%, có khả năng dư cung và khủng hoảng, khả năng thu nợ khó nên phải siết hàng.
“Ngân hàng là doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ có vị trí, vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Mức độ gián đoạn của nó có tác động lan tỏa đến nền kinh tế, toàn bộ hệ thống trong nhiều năm. Vì vậy, việc quản lý các lĩnh vực rủi ro như bất động sản là rất cần thiết và cần được coi trọng ”, ông Thịnh nói.
Thị trường là khác nhau
Lo ngại việc siết tín dụng có thể khiến thị trường xuống dốc cách đây 10 năm, ông Thịnh cho rằng thị trường giai đoạn 2009-2010 và thời điểm hiện tại rất khác nhau.
Giai đoạn trước, bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc, từ đó khiến hoạt động đình trệ, giá vẫn cao, trong khi giao dịch hầu như không có. Bất động sản khi không bán được đã rơi vào tình trạng ế ẩm, hạ giá. Thậm chí, đến nay chúng ta vẫn chưa khắc phục được hậu quả của bong bóng bất động sản xảy ra vào những năm 2008-2009. Đơn cử như ở Bắc Giang, hai bên đường vẫn còn những dãy nhà xây từ thời đó bỏ hoang, xuống cấp.
Trong khi, thị trường ở giai đoạn hiện tại vẫn chưa đến mức bong bóng, cũng như không có khả năng dẫn đến tình trạng chững lại, thậm chí đóng băng, mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không cao so với tình hình hiện tại. với kỳ trước.
Cùng chung quan điểm, ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, quy mô thị trường hiện nay gấp 4 – 5 lần trước đây. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua thời kỳ khó khăn ngày càng tăng, họ rút ra nhiều bài học kinh nghiệm để điều chỉnh theo hướng đạt hiệu quả đầu tư cao nhất.
Ngoài ra, khuôn khổ pháp lý về thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước theo thời gian ngày càng hoàn thiện hơn, giúp thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn.
Do đó, khó khăn hiện nay của một thị trường đã trưởng thành và hình thành sẽ khác với khó khăn của một thị trường non trẻ trong giai đoạn trước.
