Đặt cọc mua nhà đất: ở bất cứ đâu để đời tránh “tiền mất, tật mang”

Vậy đặt cọc mua nhà có rủi ro không? Người mua nhà cần làm gì để tránh rơi vào tình cảnh “tiền mất, tật mang” khi đặt cọc mua bán bất động sản? Những thắc mắc này sẽ được Dothi.net giải đáp phần bên dưới dưới đây.

1. Đặt cọc mua nhà là gì?

Điều 328, Bộ Luật Dân sự năm 2015 trước sự việc về khái niệm đặt cọc như sau: Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc đá quý, kim khí quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Tài sản đặt cọc sau đó sẽ được giải quyết tùy từng trường hợp cụ thể sau đây:

• Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện, khi đó tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc, hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

• Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhật đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc trước đó.

• Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cộng với khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoài trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Theo định nghĩa đặt cọc trên thì đặt cọc mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng nhằm đảm bảo tính khả thi của giao dịch bất động sản, bảo đảm sự ràng buộc về quyền lợi giữa các bên. Thông thường, bên mua nhà sẽ (bên đặt cọc) giao cho bên bán (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền nhất định để đảm bảo thực hiện giao kết, thực hiện hợp đồng mua nhà đất.

Đặt cọc mua nhà là việc góp phần đảm bảo tính khả thi của giao dịch mua bán bất động sản.

2. Đặt cọc mua nhà trong trường hợp nào?

Thực tế biểu thị, việc đặt cọc mua nhà thường được thực hiện trong những trường hợp sau:

• Người mua nhà quá thích bất động sản mà họ muốn mua.

• Người mua nhà chưa đủ tiền thanh toán ngay cho bên bán nhà.

• Bên bán nhà chưa thể bàn giao nhà hoặc sổ đỏ ngay cho người mua vì những lý do chưa giải chấp sổ đỏ, chưa tìm được nơi ở mới hoặc ngôi nhà/căn hộ đó chưa hết hợp đồng cho thuê…

• Bên bán bất động sản yêu cầu người mua nhà, đất phải đặt cọc mới đồng ý sang nhượng.

3. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhiều hơn thế?

Trong những trường hợp sau, hợp đồng đặt cọc mua nhà sẽ vô hiệu:

– Nội dung giao dịch không tuân thủ đúng huyền ảo của pháp luật hiện hành.

– Tài sản đặt cọc bị cấm lưu thông theo hưởng ứng của pháp luật.

– Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa dối.

– Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự.

– Giao dịch đặt cọc không được lập thành văn bản theo đúng tọa lạc ngayvị trí chiến lược hiện hành.

>>> Xem thêm: 

• Đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu phải xử lý như thế nào?

• Đặt cọc mua đất: Những pha “bẻ kèo” khiến người bán vã thỏa mãnthoáng khí

4. Đặt cọc mua nhà có rủi ro không?

Việc ký hợp đồng đặt cọc mua đất, hợp đồng đặt cọc mua nhà có những ưu điểm và nhược điểm nhất định. Do đó, người mua bán nhà đất cần nắm rõ để cân nhắc xem có nên làm hợp đồng đặt cọc hay không.

Ưu điểm của việc đặt cọc 

Khi đã có giấy đặt cọc mua đất, giấy đặt cọc mua nhà, cả người mua lẫn người bán đều đã giải quyết được khâu tâm lý: Người bán cảm thấy yên tâm bởi đã có người mua bất động sản mình rao bán, khi đang còngặp khó cấu hình lại có thêm một khoản tiền trong khi chưa cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Mặt khác, trước khi bàn giao nhà, sổ đỏ cho bên mua, người bán cũng có thêm thời gian chuẩn bị một số việc như thanh lý hợp đồng thuê nhà nếu đang cho thuê, dọn dẹp đồ đạc và một số việc cần thiết khác.

Trong khi đó, người mua cũng cảm thấy yên tâm là sẽ được bên bán giữ nhà, đất cho mình, sẽ mua được tài sản ưng ý. Sau khi khó khăn việc đặt cọc, bên mua nhà có thêm thời gian để chuẩn bị đủ tiền thanh toán.

Mặt khác, vì có điều khoản phạt cọc nên các bên có trách nhiệm hơn trong việc giữ chữ tín, giữ lời hứa, nếu không sẽ bị mất tiền cọc hoặc bị phạt cọc theo thực trạng hiện hành.

Đặt cọc mua bán nhà đất tiềm ẩn một số rủi ro nhất định cho cả hai bên mua – bán.

Rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, việc đặt cọc mua nhà đất cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không tìm hiểu kỹ và thực hiện đúng quy định pháp luật.

FAQ

1. Mục đích của việc đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

Việc đặt cọc mua bán nhà đất nhằm đảm bảo tính khả thi của giao dịch, ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ giữa bên mua và bên bán. Nó giúp giao dịch được thực hiện minh bạch, công khai, và góp phần giảm thiểu rủi ro “tiền mất tật mang” cho các bên.

2. Những rủi ro thường gặp khi đặt cọc mua nhà đất là gì?

Các rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất bao gồm: mất tiền cọc do một bên từ chối thực hiện hợp đồng, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không tuân thủ quy định pháp luật, tranh chấp về tài sản đặt cọc, hoặc bên bán không thể bàn giao tài sản đúng cam kết.

3. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất có thể bị vô hiệu nếu: nội dung giao dịch không tuân thủ pháp luật, tài sản đặt cọc bị cấm giao dịch, người tham gia bị cưỡng ép/lừa dối, người tham gia không có năng lực hành vi dân sự, hoặc giao dịch không được lập thành văn bản đúng quy định.

4. Người mua cần lưu ý gì khi đặt cọc mua nhà đất để tránh rủi ro?

Để tránh rủi ro, người mua cần: tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của tài sản và bên bán, thỏa thuận rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc (số tiền cọc, thời hạn, điều kiện phạt cọc, thời điểm ký hợp đồng chính thức), yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc (nếu cần), và đảm bảo tài sản không có tranh chấp.

5. Số tiền đặt cọc có được dùng để thanh toán một phần giá trị nhà đất không?

Có. Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng mua bán nhà đất được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc (khoản tiền) sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đất.