Tình trạng chuyển nhượng bất động sản trốn thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp) đã kéo dài hàng chục năm nay nhưng các cơ quan chức năng vẫn loay hoay chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn.
Hàng trăm nghìn giao dịch mỗi năm vẫn tìm mọi cách lách luật để trốn thuế, nhưng suốt thời gian dài, chỉ có một số trường hợp bị khởi tố. Mới đây, Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế đã yêu cầu cục thuế các địa phương tăng cường rà soát, phối hợp với cơ quan điều tra để ngăn chặn hành vi trốn thuế. Nhưng liệu những biện pháp hành chính và cảm tính này có giúp ích được gì không hay chỉ gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp?
Bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Ảnh: NK
Mệnh lệnh hành chính còn nhiều kẽ hở
Thông tin cho biết, qua rà soát, cơ quan thuế đã yêu cầu hàng nghìn người nộp thuế kê khai lại giá trị bất động sản vì cho rằng người dân kê khai chưa đúng với giá thị trường, có dấu hiệu trốn thuế. Vấn đề mà người dân băn khoăn là cơ quan thuế dựa trên cơ sở nào để cho rằng người dân kê khai giá bán thấp hơn giá thị trường? Cơ quan thuế có thể tự mình thu thập thông tin và lấy đó làm cơ sở để yêu cầu người dân điều chỉnh giá không?
Để chứng minh hành vi trốn thuế, cơ quan chức năng phải có bằng chứng về việc người nộp thuế có giao dịch hoặc thỏa thuận khác với giá cả và thỏa thuận trong hợp đồng đã được công chứng. Việc này không dễ, mất thời gian vì mỗi ngày có hàng nghìn lượt giao dịch nên rất khó kiểm soát.
Lâu nay, người dân tự kê khai giá bán bất động sản. Trường hợp giá kê khai thấp hơn khung giá nhà nước thì cơ quan thuế tính thuế theo giá nhà nước, nếu cao hơn giá kê khai làm căn cứ tính thuế.
| Nhiều người kinh doanh, môi giới bất động sản thích lướt sóng không nộp thuế chuyển nhượng bất động sản bằng cách bắt tay với các phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán nhưng để trống tên người mua. là “công chứng đang chờ xử lý”. |
Việc cơ quan thuế tự cho mình có chức năng thẩm định giá và yêu cầu người dân chấp hành sẽ gây nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Điều này dẫn đến thời gian mua bán và hoàn thiện giấy tờ sở hữu bất động sản sẽ lâu hơn.
Đây cũng là kẽ hở dễ phát sinh tiêu cực trong ngành thuế. Cũng không loại trừ, người dân và cơ quan thuế kéo nhau ra tòa nếu người nộp thuế cho rằng cơ quan thuế gây thiệt hại cho mình bằng cách kéo dài thời gian tính thuế hoặc ấn định thuế không phù hợp. Mặt khác, với hàng trăm nghìn giao dịch mỗi năm, việc nộp hồ sơ khai thuế do không thống nhất được giá trị tài sản tính thuế sẽ gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân chính tạo cơ hội trốn thuế chuyển nhượng bất động sản là do bảng giá đất công bố của các địa phương quá thấp so với giá thị trường. Nguyên nhân chủ quan khiến bảng giá đất địa phương ban hành thấp hơn giá thị trường có thể do chính quyền xem xét quyền lợi của người dân khi thu hồi đất.
Nếu ban hành mức giá cao sẽ rất khó cho ngân sách địa phương khi thu hồi đất và đền bù cho người dân. Một nguyên nhân nữa là do cơ quan tham mưu giá đất cho UBND các địa phương chưa sát thực tế, thiếu kinh nghiệm dẫn đến bảng giá đất ban hành xa rời thực tế.
Một hình thức trốn thuế chuyển nhượng bất động sản khác mà các cơ quan chức năng chưa thực sự quan tâm, đó là việc “chờ công chứng” cho người khác. Nhiều người kinh doanh, môi giới bất động sản thích lướt sóng không nộp thuế chuyển nhượng bất động sản bằng cách bắt tay với các phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán nhưng để trống tên người mua. là “công chứng đang chờ xử lý”. Sau khi tìm được người mua, họ sẽ chính thức chuyển nhượng.
Thủ đoạn này sẽ giúp các nhà môi giới bất động sản tránh được thuế chuyển nhượng không chỉ một lần, thậm chí nhiều lần nếu tiếp tục chuyển nhượng từ người này sang người khác.
Những việc cần làm bây giờ
Để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cần thay đổi căn bản về pháp lý thay vì giao cơ quan thuế tự định giá, tính giá và ban hành các mệnh lệnh hành chính thiếu cơ sở pháp lý cho người dân. Mọi người.
Đầu tiên, cần xây dựng bảng giá đất sát với thị trường. Đây là giải pháp chủ yếu để chống thất thu thuế. Bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.
Thực tế giao dịch giá cả trên thị trường thông qua đấu giá cho thấy mức thuế nhà nước đưa ra thấp hơn giá thị trường từ 2-3 lần, thậm chí hàng chục lần. Nhà nước cần có cơ chế thuê các công ty thẩm định giá, công ty kiểm toán xây dựng bảng giá đất và công bố hàng năm, thậm chí 6 tháng một lần thay vì để cơ quan tham mưu tự xây dựng. giá bán.
Công ty thẩm định giá và kiểm toán là đơn vị có đầy đủ năng lực, uy tín và kinh nghiệm để thẩm định và đưa ra bảng giá bất động sản sát với thị trường. Ngoài việc chống thất thu thuế, việc xây dựng biểu giá bất động sản sát với giá thị trường còn khắc phục được tình trạng khiếu kiện về đất đai kéo dài nhiều năm do giá đền bù chưa thỏa đáng cho người dân.
Các cơ quan chức năng cần quyết liệt hơn nữa trong việc thanh tra, kiểm tra các văn phòng công chứng, xử lý nghiêm các cơ quan công chứng thỏa hiệp, tiếp tay cho hành vi “chờ công chứng” để trốn thuế chuyển nhượng bất động sản. động sản. Nếu phát hiện vi phạm có thể bị thu hồi chứng chỉ hành nghề, đóng cửa văn phòng công chứng hoặc xử lý hình sự.
Thời gian qua, các cơ quan chức năng chưa thực sự quan tâm đến lĩnh vực này, dẫn đến tình trạng của người dân và nguy hiểm hơn – các cơ quan công chứng am hiểu pháp luật vẫn ngang nhiên coi thường pháp luật. pháp luật, tiếp tay cho hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản.
Một vấn đề khác cũng cần phải bàn là mức thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay là mức thuế “vo”. Trước đây, cơ quan thuế đưa ra hai phương án tính thuế: tính trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán hoặc tính theo thuế suất sòng phẳng trên giá bán. Tuy nhiên, do không quản lý được đầu vào, đầu ra nên cơ quan chức năng đã quyết định chọn hình thức đánh thuế “voọc”, đánh vào giá bán.
Sau khi xây dựng được bảng giá BĐS sát thị trường, kiểm soát được đầu vào, đầu ra, Nhà nước nên chấp nhận phương pháp tính thuế dựa trên phần chênh lệch (thu nhập) giữa giá mua và giá bán. Đây là cách tính thuế công bằng cho cả người dân và Nhà nước. Nếu tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo cách này thì Nhà nước phải chấp nhận các giao dịch bị lỗ thì không phải nộp thuế chuyển nhượng. Đây là một thực tế vì người dân vì một lý do nào đó có quyền bán lỗ và tất nhiên họ sẽ không phải nộp thuế.
Cuối cùng, khi phát hiện hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản cần có chế tài nghiêm khắc đối với người vi phạm và người giúp sức. Tất nhiên, để xử lý vi phạm, cơ quan chức năng phải có đủ chứng cứ thuyết phục, căn cứ pháp lý rõ ràng thay vì ban hành các mệnh lệnh hành chính, cảm tính như hiện nay.
