Cẩm nang nhà đất – Một số nội dung cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Tham vấn bởi Luật sư Nguyễn Thụy Hân, Chuyên viên pháp lý Ngọc Duy tại thư viện pháp luật Thực tế hiện nay, người sử dụng đất trong quá trình thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sẽ gặp không ít khó khăn khi thực hiện thủ tục. Vì vậy, để tránh một số vướng mắc thì người sử dụng đất cần lưu ý một số nội dung dưới đây.
Một số nội dung cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất (Hình từ internet)
1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền
Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Đồng thời, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (nội dung sửa đổi khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động gồm những trường hợp sau:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Nếu thuộc vào một trong những trường hợp trên, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu và không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
3. Căn cứ và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 như sau:
– UBND cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện không được uỷ quyền khi thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong thẩm quyền của mình.
Như vậy, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, nếu thuộc một trong những trường hợp phải xin phép thì phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và nên chủ động kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai tại trụ sở UBND cấp huyện, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện hoặc tại trụ sở UBND cấp xã.
4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017, thủ tục thực hiện như sau:
(a) Trình tự thực hiện:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (Phòng TNMT) gồm :
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Phòng TNMT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Phòng TNMT hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bước 4: Phòng TNMT trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 5: Phòng TNMT chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 6: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
(b) Thời hạn giải quyết:
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Thời hạn giải quyết:
+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
(c) Kết quả giải quyết: Phòng TNMT trao Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Trên đây là một số nội dung mà người sử dụng đất cần lưu ý khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
