Trong bối cảnh huy động vốn qua kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp không còn dễ dàng, cần bổ sung cơ chế gọi vốn mới cho thị trường bất động sản và một lần nữa phương thức phái sinh bất động sản lại được nhắc đến. .
Thị trường bất động sản cần thêm nhiều kênh huy động vốn mới. Ảnh: Dũng Minh
Cần bổ sung cơ chế huy động vốn mới
“Đã đến lúc cần mở rộng các kênh huy động vốn mới để tạo nguồn vốn dài hạn ổn định cho các nhà phát triển bất động sản cũng như thị trường và phương thức huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust). – REIT) hay còn gọi là quỹ tín thác bất động sản là điều cần xem xét ”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết.
Theo ông Đính, chưa bao giờ nguồn vốn lại trở thành vấn đề cấp bách đối với các doanh nghiệp bất động sản như hiện nay. Với giá trị lớn, hầu hết các dự án bất động sản tại Việt Nam chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để phát triển, đây cũng là phương thức phổ biến trên thế giới.
Theo tính toán của Motley Fool, trên thế giới, các dự án bất động sản thường vay ngân hàng 60 – 80% vốn yêu cầu, phần còn lại chủ đầu tư huy động từ nhà đầu tư và chỉ khoảng 3% là vốn tự có. Tuy nhiên, điểm khác biệt ở đây là khoản vay không hoàn toàn đến từ các ngân hàng, mà bao gồm các tổ chức tài chính phi ngân hàng.
Tại Việt Nam, trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hướng đến việc huy động vốn từ các tổ chức tài chính phi ngân hàng như công ty chứng khoán thông qua hình thức phát hành trái phiếu, tuy nhiên giá trị không nhiều, bên mua chủ yếu là ngân hàng.
“Tuy nhiên, hiện nay, cả kênh trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng đều đang được kiểm soát chặt chẽ để hạn chế nguy cơ nợ xấu gia tăng, dẫn đến nguồn vốn cho thị trường bất động sản bị hạn chế”. Anh Định nói.
Thực tế cho thấy, việc phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ giúp thị trường vốn có thêm nhiều kênh huy động hiệu quả. Trong khi đó, thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối quan hệ tương hỗ, nếu thị trường vốn phát triển sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo Fiin Ratings, vướng mắc lớn nhất là một lượng lớn trái phiếu đang lưu hành của các công ty chưa niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán và nhiều công ty phát hành có vốn điều lệ thấp. , không có hoạt động kinh doanh hoặc thua lỗ liên tục nhưng vẫn phát hành trái phiếu với giá trị lớn và hứa hẹn mức lợi suất “khủng”, gây rủi ro cho nhà đầu tư.
Theo tính toán của Fiin Ratings, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến cuối năm 2021 khoảng 189.000 tỷ đồng, trong đó có tới 138.000 tỷ đồng (tương đương 73%) sẽ đáo hạn từ nay đến năm 2024, cho thấy áp lực trả nợ trái phiếu giai đoạn 2022-2024 là rất lớn. Đây là một trong những lý do khiến cơ quan quản lý siết chặt hoạt động này.
Hơn nữa, áp lực nợ trái phiếu cũng có thể làm tăng rủi ro trên thị trường chứng khoán, vì cổ phiếu doanh nghiệp được dùng làm tài sản thế chấp cho trái phiếu. Trong trường hợp tổ chức phát hành kém thanh khoản và không có khả năng trả nợ, rủi ro không chỉ đối với các nhà đầu tư trái phiếu hoặc thị trường trái phiếu, mà còn đối với thị trường chứng khoán. Thực tế cho thấy, trước sự sụt giảm mạnh của thị trường chứng khoán vừa qua, xuất phát từ tâm lý e ngại, thậm chí hoang mang của nhà đầu tư trước động thái siết cho vay bất động sản và phát hành trái phiếu cho vay bất động sản. , cùng với việc bắt giữ hàng loạt lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản lớn liên quan đến sai phạm.
“Một thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định cần đi đôi với thị trường vốn bền vững, có tính đa dạng cao, chú trọng chất lượng và sự hiện diện của nhiều tổ chức phi ngân hàng chuyên nghiệp hơn. sản phẩm là quỹ đầu tư, từ đó cung cấp nguồn vốn ổn định, lâu dài để phát triển các dự án ”, TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh.
Cần một hành lang pháp lý đầy đủ
Theo ghi nhận của PV Đầu tư Chứng khoán, thời gian gần đây, ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lớn đã tiếp cận được nguồn vốn từ một số tổ chức tài chính quốc tế là các quỹ quốc tế. Vốn đầu tư nước ngoài như VinaCapital, Dragon Capital hay một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore, Hong Kong (Trung Quốc)… Tuy nhiên, nguồn vốn này có lãi suất thấp, tối thiểu từ 7% / năm. đi kèm hàng loạt yêu cầu khắt khe từ các nhà tài trợ.
Trong khi đó, một số quỹ đầu tư chuyên nghiệp cho lĩnh vực bất động sản trong nước đã được thành lập từ lâu, thậm chí trước khi thị trường trái phiếu chính thức hình thành nhưng vì nhiều lý do nên chưa phát triển được. phát triển như mong đợi.
Ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch Hội đồng đại diện Quỹ TCREIT – được coi là quỹ tín thác bất động sản đầu tiên tại Việt Nam, chia sẻ, tiềm năng khai thác của mô hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp huy động vốn từ cộng đồng tại Việt Nam. Lĩnh vực bất động sản không hề nhỏ, lợi ích cho nhà đầu tư cũng ổn định khi được quản lý và đầu tư bởi đội ngũ chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực tài chính và bất động sản, khuôn khổ pháp lý cũng như pháp lý. Cơ chế điều hành bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng khá hoàn thiện nhưng vẫn chưa được nhiều người quan tâm.
Cách đây gần 2 năm, trên thị trường xuất hiện mô hình đầu tư mới theo hình thức mua chung bất động sản trên nền tảng công nghệ chuỗi khối (blockchain), tức là phân chia giá trị bất động sản đầu tư thông qua công nghệ. công nghệ blockchain. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư chỉ cần vài triệu đồng là có thể sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, do việc thực thi pháp luật không đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư nên mô hình phái sinh bất động sản hay còn gọi là blockchain bất động sản nhanh chóng “chết yểu”.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, đây thực chất là mô hình huy động vốn lai giữa quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và mô hình cho vay ngang hàng (P2P lending). Theo đó, hình thức này vừa mang tính chất đầu tư ủy thác, vừa “tích hợp” tính năng cho vay thỏa thuận góp vốn như đầu tư cổ phần hoặc “đặt chỗ” như một sản phẩm. bất động sản thường …
“Cơ sở để phát triển mô hình này là hướng đến người dân có nhu cầu đầu tư bất động sản nhưng vốn nhỏ, muốn kinh doanh khoản đầu tư này theo hình thức chuyển nhượng trực tuyến, tự do, nhưng thiếu cơ chế quản lý, đặc biệt là chứng thực quyền sở hữu cho nhà đầu tư. . Nói một cách đơn giản hơn, dù khách hàng bỏ ra bao nhiêu tiền để tham gia thì giấy tờ sở hữu bất động sản vẫn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty thực hiện mô hình đầu tư chung nên sẽ đẩy rủi ro cho các nhà đầu tư khác. nhà đầu tư nhỏ lẻ ”, ông Hiển lý giải và cho biết thêm, thời gian gần đây có nhiều tranh chấp liên quan đến hình thức đầu tư này và người chịu thiệt là nhà đầu tư.
Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho biết, đầu tư qua quỹ tín thác có bộ máy chuyên nghiệp, danh mục đầu tư đa dạng, cơ quan quản lý kiểm toán. kiểm tra chặt chẽ… sẽ ít rủi ro hơn so với việc đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của công ty bất động sản trên sàn chứng khoán. Tất nhiên, với rủi ro thấp, lợi nhuận cao thì cũng khó mà kỳ vọng.
Nhìn vào câu chuyện phát triển thị trường phái sinh hay thị trường phái sinh hàng hóa cơ sở thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, đây không chỉ đơn thuần là tạo sân chơi mới cho nhà đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy thị trường phát triển. bổ sung nguồn vốn mới cho thị trường vốn cũng như nền kinh tế. Vấn đề quan trọng nhất ở đây là cần có một cơ chế pháp lý và thực thi rõ ràng, đầy đủ để các thị trường mới này phát triển một cách hiệu quả và chuyên nghiệp. Vì vậy, câu chuyện phát triển của thị trường phái sinh bất động sản rất đáng được kỳ vọng.
