Chưa bao giờ các dự án hạ tầng giao thông của TP.HCM được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản bứt phá như hiện nay.
Mở đường, mở cả cơ hội đầu tư
Theo các chuyên gia, nơi nào có hạ tầng phát triển sẽ kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của giá trị thị trường bất động sản nơi đó. Lấy ví dụ dự án Metro số 1, kể từ khi tuyến đường sắt trên cao này được đầu tư vào năm 2015, dù chưa chính thức đi vào hoạt động, nhưng dọc theo cung đường này đã xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản lớn, cung ứng cho thị trường hơn 77.200 căn hộ.
Tương tự, dọc theo trục đường Mai Chí Thọ và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây thuộc địa bàn quận 2 và quận 9 cũ, sau khi các tuyến đường này đưa vào hoạt động đã kéo theo làn sóng đầu tư của hàng loạt dự án mới như Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, dự án The Sun Avenue, Khu đô thị Lake View của Novaland, Gem Center của Đất Xanh, hay các dự án của Khang Điền…
Tính đến thời điểm hiện tại, hầu hết các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Vạn Phúc, Kiến Á… đều tiếp cận và nắm giữ đất tại các khu vực lân cận những dự án hạ tầng nói trên, trong đó có nhiều dự án quy mô lớn với nguồn vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D Công ty DKRA Việt Nam, trong thời gian tới, tâm điểm của các dự án được ra mắt vẫn tập trung ở khu Đông TP.HCM và khu vực này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nguyên nhân xuất phát từ vị trí đặc biệt của khu vực này, nơi cửa ngõ nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ cũng như vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và vùng đô thị TP.HCM, bên cạnh được định hướng quy hoạch là khu đô thị sáng tạo. Ngoài ra, một yếu tố khác kích thích thị trường khu Đông là sự tập trung đầu tư bài bản, chất lượng… của nhiều chủ đầu tư lớn cả trong và ngoài nước.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land (công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) cho rằng, giao thông, hạ tầng là nền tảng, là xương sống của một vùng kinh tế và các dự án bất động sản là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung của vùng kinh tế đó. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.
Để “ăn theo” sự phát triển của hạ tầng, doanh nghiệp bất động sản thường tập trung vào 2 hướng: Thứ nhất, dựa trên hạ tầng có sẵn để phát triển các dự án nhỏ đan xen trên nền khu dân cư đã ổn định. Tuy nhiên, với những khu vực hạ tầng có sẵn, dân cư đông, muốn cải tạo hạ tầng cho tương xứng là không đơn giản, bởi các khu vực cũ thường bị hạn chế bởi kiến trúc cảnh quan, nếu phải giải phóng mặt bằng, đền bù, giãn dân… thì chi phí sẽ rất cao.
Thứ hai, bên cạnh đầu tư trực tiếp vào khu vực trung tâm hạ tầng, doanh nghiệp còn hướng đến vùng phụ cận với bán kính từ 7-10 km từ vùng trung tâm. Với cách làm này, doanh nghiệp có thể thực hiện song song xây dựng hạ tầng và dự án bất động sản.
Đã trở thành quy luật, ở đâu có hạ tầng, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Tuy nhiên, “không phải mọi dự án hạ tầng đều có thể giúp thị trường bất động sản phát triển”, bà Hương nói và cho hay, nhiều nơi hạ tầng thênh thang, nhưng thực tế không phát triển được đô thị do thiếu cả tiềm năng lẫn tiềm lực đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, tại nhiều địa phương, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, cùng với đó là sự hạn chế trong tầm nhìn chiến lược về hạ tầng.
Lấy đường Vành đai 2 của TP.HCM làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau do thiếu đồng bộ trong quy hoạch. Trước thực trạng này, ông Châu cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, thay vì chỉ “ăn theo” hạ tầng giao thông như trước.
Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn đã xin được đầu tư cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng xung quanh, chẳng hạn Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3; hay Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức…
“Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia phát triển hạ tầng để gia tăng giá trị dự án, vấn đề chỉ là có cơ chế phù hợp”, ông Châu nhấn mạnh.
Hơn 4 tỷ USD cho giao thông TP.HCM
Là trục giao thông quan trọng nối TP.HCM với TP. Thuận An và TP. Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương), nhưng Quốc lộ 13, cửa ngõ phía Đông Thành phố hiện đang trong tình trạng quá tải nghiêm trọng. Hàng ngày, tuyến đường này đảm nhận việc di chuyển của hàng trăm ngàn lượt xe máy và xe khách từ Quốc lộ 1, Bình Dương… hướng về bến xe Miền Đông cũ.
Việc mở rộng Quốc lộ 13 liên tục được đưa vào danh sách dự án cấp bách cần nhanh chóng triển khai trong các kế hoạch của ngành giao thông Thành phố, nhưng đến nay vẫn “án binh bất động”.
Theo người dân sống tại khu vực, đây là tuyến đường ngắn nhất từ trung tâm TP.HCM đi tỉnh Bình Dương. Đồng thời, người dân tại các quận nội thành và phía Tây Thành phố làm việc trong Khu công nghiệp Sóng Thần cũng phải di chuyển qua con đường này nên mật độ xe cộ lưu thông hàng ngày rất lớn. Đến giờ cao điểm, hàng nghìn phương tiện nối đuôi nhau di chuyển chậm chạp, biến con đường thành một rừng người và xe nhích từng chút trong khói bụi.
Những bực dọc, mệt mỏi mỗi lần di chuyển qua tuyến đường này kỳ vọng sẽ sớm được xua tan, khi trong năm nay, công trình nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 với tổng mức đầu tư lên đến 10.000 tỷ đồng đang được lập kế hoạch đầu tư và sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025.
Ngoài dự án nêu trên, để hoàn thành nhiệm vụ, kế hoạch đã đề ra trong năm 2021, Sở Giao thông – Vận tải TP.HCM kiến nghị UBND Thành phố sớm tham mưu, giao nhiệm vụ lập đề xuất chủ trương đầu tư cho 15 dự án trọng điểm bao gồm: Đầu tư xây dựng công trình kết nối đồng bộ tuyến đường sắt đô thị số 1 và số 2 tại khu vực nhà ga Bến Thành; xây dựng hoàn chỉnh trục đường Bắc – Nam; cầu Thủ Thiêm 4; xây dựng đường trên cao tuyến số 1 và tuyến số 5; xây dựng cụm cảng trung chuyển – ICD, bến xe Miền Tây mới; cầu Bình Quới – Rạch Chiếc… với tổng mức đầu tư vào khoảng 96.096 tỷ đồng (tương đương hơn 4 tỷ USD).
Nhìn lại danh sách các dự án trọng điểm đang được Sở Giao thông – Vận Tải TP.HCM trình xin đề xuất chủ trương trong năm nay, có những cái tên đã nằm trên giấy hàng thập niên như dự án Cầu Cần Giờ nối từ trung tâm TP.HCM sang huyện đảo Cần Giờ được kỳ vọng xóa điểm nghẽn giao thông, thúc đẩy kinh tế, thay đổi diện mạo cho cả huyện đảo, nhưng bao năm qua vẫn ì ạch chưa thể khởi công.
Hay như hệ thống đường trên cao – khung hạ tầng cốt yếu của TP.HCM, được các chuyên gia nhận định “khó mấy cũng phải làm”, song cũng bị “lãng quên” 15 năm qua, đến nay mới xuất hiện trở lại trong danh sách các dự án cấp bách.
