Thị trường bất động sản: “Kẻ đắp chăn, kẻ lạnh”

Một số dự án BĐS tạo được tiếng vang mạnh về dòng tiền nhưng thanh khoản của phần còn lại khá dè dặt cho thấy dòng tiền đầu tư BĐS không “mưa trên diện rộng” như nhiều người vẫn lầm tưởng. 

Miền Bắc: Đầu mối Hưng Yên

Thị trường bất động sản Hưng Yên nói chung, một dự án lớn vừa ra mắt tại đây nói riêng đang thu hút sự quan tâm lớn của dòng tiền. Từ trước khi ra mắt dự án này đã trở thành cơ quan ngôn luận của hầu hết các nhà môi giới bất động sản tại Hà Nội và thực sự đã có một làn sóng “đóng cửa” rất lớn sau siêu dự án nói trên. Phát hành vào ngày cuối cùng của tháng 4 năm 2022.

Trong vai nhà đầu tư, phóng viên được Phương Nga, nhân viên một công ty phân phối dự án, mời mua căn hộ liền kề diện tích 48 m2 với giá từ 6,5 – 7,5 tỷ đồng / căn. (tương đương 135 – 156 tr / m2 đã bao gồm tiền xây nhà).

Theo bà Nga, sở dĩ cùng diện tích nhưng giá chênh lệch tới 1 tỷ đồng là do yếu tố vị trí của các căn liền kề. Trước khi có bảng giá chính thức, chủ đầu tư dự án đã đưa ra mức giá tin đồn (giá dự kiến) cho căn liền kề khoảng 5,5 tỷ đồng / căn, tuy nhiên giá thực tế đã được điều chỉnh tăng, không có khách. mà có thể được mua với giá tin đồn ban đầu.

Bà Nga cho biết thêm, toàn dự án có khoảng 13.000 sản phẩm, giai đoạn đầu mở bán phân khu thu hút nhiều nhà đầu tư. Ai giữ sản phẩm từ 6 tháng thì chắc chắn lãi dương, giữ sản phẩm khoảng 3 năm thì lãi gấp đôi, gấp ba (?).

Đại diện một đơn vị phân phối bất động sản khu vực này chia sẻ: “Việc tăng giá giai đoạn 1 của dự án trước đây không dễ kiểm chứng. Việc giá sản phẩm liền kề, biệt thự tăng gấp 2-3 lần chủ yếu nằm ở lời người bán chứ tôi chưa ghi nhận giao dịch cụ thể. Tuy nhiên, với quy mô của đơn vị phát triển dự án này và sự khan hiếm hàng chất lượng trên thị trường Hà Nội, việc “một ngày chốt hàng nghìn căn hộ là chuyện có thật” như vị này khẳng định.

Cũng theo vị đại diện trên, hiện nay, phần lớn khách hàng là nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, tức không phải người có nhu cầu ở thực và dòng tiền về sau khó tìm được sản phẩm ưng ý do khan hiếm dự án. đã đổ rất nhiều vào dự án lớn này để kiếm lời.

Bên cạnh đó, với sức hút của hàng nghìn nhân viên kinh doanh / tư vấn bất động sản và lượng hàng lớn, dự án mới này đang là tâm điểm hút dòng tiền của thị trường bất động sản miền Bắc.

Ông Trung Kiên, người sáng lập Vietnam Holdings Inc. Asset Management cho biết, thời gian gần đây, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh về giá và thanh khoản do nhiều nhà đầu tư và tổ chức rút tiền. dòng tiền ra khỏi thị trường để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, hoặc đến các kênh đầu tư an toàn hơn như gửi tiết kiệm, trái phiếu chính phủ. Trong đó, không ngoại trừ việc rút tiền đầu tư vào bất động sản, kể cả dự án mới tại Hưng Yên, do dự án đang có tính thanh khoản tốt, hút dòng tiền.

Cùng quan điểm, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group đánh giá, với dự án có quy mô hàng trăm ha, thị trường đang chứng kiến ​​sự dịch chuyển dòng vốn về Hưng Yên. Điều này ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án tại Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc, tuy nhiên, các sản phẩm nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. đầu tư chuyên nghiệp.

Miền Nam: Đa dạng hóa

Tại thị trường bất động sản phía Nam đang cho thấy sự chênh lệch rõ rệt cả về giá và thanh khoản. Có dự án mới công bố nhưng ngay lập tức nhận được tin vui vì lượng hàng gần như đã đặt mua hết, thậm chí có dự án phải giao dịch thứ cấp nhiều lần do chủ đầu tư không ồ ạt bán hết.

Trong khi đó, nhiều dự án khác ghi nhận tình trạng bán hàng không khả quan dù nguồn cung ra thị trường không nhiều. Tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên phát triển đất nền tại Đồng Nai cho biết, công ty của ông còn khoảng 100 nền đất nhưng việc tìm kiếm khách hàng rất khó khăn.

“Trước đây, mỗi ngày Công ty bán được 10 – 20 nền đất, nhưng nay, cả tuần chỉ bán được vài nền. Nguyên nhân khiến thanh khoản giảm là do giá đang ở mức cao so với trước đây. Bên cạnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước có chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp lo lắng, ngại xuống tiền. Mặt khác, thị trường chứng khoán liên tục “đỏ lửa” khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt ”, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho biết.

Chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Mặt khác, thị trường chứng khoán liên tục “đỏ lửa” khiến nhiều người hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt.

Với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo ghi nhận của phóng viên, sự phân hóa diễn ra mạnh mẽ hơn. Đơn cử như tại Bình Thuận, nổi lên trong cơn sốt nhà đất hiện nay là dự án Nova World Phan Thiết của Novaland. Mỗi tuần, dự án này có hàng trăm sản phẩm được bán ra. Trên thị trường thứ cấp, giá bán hiện có sự chênh lệch từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với đợt 1 đối với từng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề. Ngược lại, một số dự án nhỏ hơn cách đó không xa không được hưởng “độ ấm” lan tỏa mà thanh khoản rất bèo bọt.

Không khó để lý giải nguyên nhân của tình trạng có nơi sốt nóng, nơi tắc nghẽn thanh khoản. Theo một số chuyên gia, các thành phần tham gia thị trường đang dần chú trọng đến hai yếu tố: an toàn trong hiện tại và tiềm năng thực sự trong tương lai.

An toàn hiện nay có nghĩa là sản phẩm phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch rõ ràng và hợp pháp; Tiềm năng cho tương lai là các yếu tố tác động như cơ sở hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng đã được công bố chính thức.

Đặc biệt, thị trường đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Chủ đầu tư buộc phải tập trung tạo điểm nhấn, lợi thế cạnh tranh cho dự án để thu hút người mua. Nhưng để làm được tất cả những điều đó, không chỉ đòi hỏi nhà đầu tư có kinh nghiệm mà còn phải có tiềm lực tài chính lớn.

Ở góc độ là đơn vị chuyên phát triển bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn Sun Group, bà Nguyễn Ngọc Thùy Linh, Tổng giám đốc Sun Property cho rằng, thị trường hiện đang tồn tại 2 tệp khách hàng. Nhóm khách hàng thứ nhất coi bất động sản là kênh đầu cơ nên giai đoạn này sẽ thận trọng hơn, rút ​​tiền mặt và chờ đợi thị trường tích cực hơn.

Nhóm khách hàng thứ hai là những nhà đầu tư ưu tú, có tiền sở hữu bất động sản, coi đây là kênh đầu tư nghiêm túc, muốn sở hữu lâu dài, không cần sử dụng đòn bẩy tài chính, không bị áp lực dòng tiền. tiền bạc.

“Trong giai đoạn nhiều biến động như hiện nay, các doanh nghiệp càng phải chuẩn bị các phương án ứng phó, sản phẩm cần chuẩn bị kỹ lưỡng hơn, tránh tung ồ ạt ra thị trường mà chọn kiểu, thời điểm. sản xuất hàng hóa phù hợp với tệp khách hàng của mình ”, bà Linh nhấn mạnh.