Xây dựng sai phép có được hoàn công không? Giải đáp chi tiết

Hiện trạng xây dựng nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng được cấp hoặc thậm chí không có giấy phép là vấn đề không hiếm gặp tại Việt Nam. Điều này dẫn đến nhiều băn khoăn pháp lý cho chủ sở hữu, đặc biệt là câu hỏi liệuxây dựng sai phép có được hoàn công không? Thủ tục hoàn công không chỉ hợp thức hóa tài sản trên đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch dân sự như mua bán, thế chấp. Bài viết này, với vai trò là chuyên gia bất động sản từRever Land, sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành, làm rõ các trường hợp có thể và không thể hoàn công khi xây dựng sai phép, đồng thời đưa ra những lưu ý quan trọng cho chủ nhà.

1. Thế nào là xây dựng sai phép và khác biệt với xây dựng không phép?

Trước khi đi vào vấn đề hoàn công, cần hiểu rõ bản chất của việc xây dựng sai phép và phân biệt với xây dựng không phép.

Xây dựng sai phép: Là trường hợp công trình được thi công dựa trên giấy phép xây dựng (GPXD) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, nhưng trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư đã thay đổi một hoặc nhiều hạng mục so với nội dung được duyệt trong GPXD. Các vi phạm phổ biến bao gồm:

• Thay đổi diện tích xây dựng tầng trệt, các tầng lầu.
• Tăng số tầng so với giấy phép.
• Thay đổi chiều cao công trình.
• Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
• Thay đổi kết cấu chịu lực, vật liệu xây dựng chính không đúng với thiết kế đã duyệt.
• Thay đổi công năng sử dụng của một số khu vực trong công trình.

Trong trường hợp này, phần công trình xây dựng đúng với GPXD về nguyên tắc vẫn được pháp luật công nhận. Phần xây dựng sai phép sẽ không được công nhận và phải xử lý theo quy định.

Xây dựng không phép: Là trường hợp công trình được xây dựng mà không có GPXD do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trong khi theo quy định của pháp luật, công trình đó bắt buộc phải có GPXD. Toàn bộ công trình xây dựng không phép sẽ không được pháp luật công nhận.

Bảng so sánh nhanh:

2. Xây dựng sai phép có được hoàn công không?

Đây là câu hỏi cốt lõi mà nhiều chủ nhà quan tâm. Theo quy định của pháp luật hiện hành, câu trả lời trực tiếp là:Nhà xây dựng sai phép sẽ không được hoàn công nếu chưa xử lý phần vi phạm.

Hoàn công (hay nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng) là thủ tục pháp lý nhằm xác nhận công trình đã được xây dựng hoàn thành theo đúng GPXD được cấp và các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng. Do đó, việc xây dựng sai lệch so với GPXD là cơ sở để cơ quan chức năng từ chối thực hiện thủ tục hoàn công.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp xây dựng sai phép đều đi vào ngõ cụt. Pháp luật có quy định về việc xử lý và khắc phục đối với các công trình xây dựng sai phép, mở ra khả năng hoàn công sau khi đã tuân thủ các yêu cầu:

• Điều kiện để xem xét hoàn công: Theo Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với GPXD được cấp, để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) – bao gồm nội dung hoàn công, thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận:
  • Diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình.
  • Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Điều này có nghĩa là, nếu phần xây dựng sai phép không vi phạm các yếu tố nghiêm trọng về an toàn, không phá vỡ quy hoạch chung, chủ đầu tư có thể xin ý kiến của cơ quan cấp phép. Nếu được chấp thuận (thường đi kèm với việc xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu điều chỉnh giấy phép hoặc tháo dỡ phần vi phạm không phù hợp), thì mới có thể tiến hành các bước tiếp theo để hoàn công.

Như vậy, việcxây dựng sai phép có được hoàn công không phụ thuộc vào việc phần sai phép đó có được cơ quan chức năng chấp nhận cho tồn tại (sau khi xử phạt và điều chỉnh GPXD) hay buộc phải tháo dỡ để đưa công trình về đúng với GPXD ban đầu.

3. Hậu quả pháp lý và quy trình xử lý khi xây dựng sai phép

Khi phát hiện công trình xây dựng sai phép, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật, cụ thể là Nghị định 16/2022/NĐ-CP (thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

3.1. Xử phạt vi phạm hành chính

Mức phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung GPXD được cấp (áp dụng với nhà ở riêng lẻ) được quy định tại Khoản 4, Điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm, mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức.

3.2. Biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc dừng thi công: Ngay khi phát hiện vi phạm, cơ quan chức năng sẽ lập biên bản và yêu cầu dừng thi công.
• Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh GPXD: Trong thời hạn tối đa 90 ngày (kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt), người vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp lại GPXD.
• Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm:
  • Nếu hết thời hạn 90 ngày mà không xuất trình được GPXD điều chỉnh/cấp lại.
  • Hoặc sau khi được cấp GPXD điều chỉnh/cấp lại, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép mới thì phải tháo dỡ phần không phù hợp đó mới được tiếp tục xây dựng.
  • Nếu phần sai phép không được cơ quan chức năng chấp thuận cho điều chỉnh GPXD (do ảnh hưởng an toàn, quy hoạch…), thì buộc phải tháo dỡ.

3.3. Xử lý trường hợp không điều chỉnh Giấy phép xây dựng

Nếu chủ đầu tư xây dựng sai phép nhưng không thực hiện thủ tục điều chỉnh GPXD theo yêu cầu, sẽ bị xử phạt bổ sung theo Khoản 3, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

Lưu ý: Mức phạt áp dụng cho tổ chức, cá nhân bằng 1/2.

Việc không điều chỉnh GPXD không chỉ bị phạt tiền mà còn dẫn đến hậu quả là công trình không thể hoàn công và có thể bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ.

4. Trường hợp đặc biệt: 6 điều kiện nhà xây sai phép không bị tháo dỡ (Áp dụng cho vi phạm cũ)

Thông tư 03/2018/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 139/2017/NĐ-CP (đã hết hiệu lực, nhưng quy định về xử lý vi phạm cũ vẫn có giá trị tham khảo cho các trường hợp xảy ra trong giai đoạn trước) có đề cập đến trường hợp công trình xây dựng sai phép, không phép nhưng không bị buộc tháo dỡ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 đến trước ngày 15/01/2018 nhưng được phát hiện sau ngày 15/01/2018 hoặc đã có biên bản xử phạt trước đó.
2. Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
3. Không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận.
4. Không có tranh chấp.
5. Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ đầu tư.
6. Phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt tại thời điểm phát hiện vi phạm hoặc tại thời điểm xem xét xử lý.

Trong trường hợp này, thay vì tháo dỡ, người vi phạm phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ phần diện tích xây sai phép/không phép (tính bằng % giá trị công trình). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có thể được xem xét cấp/điều chỉnh GPXD.

Quan trọng: Quy định này chủ yếu áp dụng cho các vi phạm xảy ratrước ngày 15/01/2018. Đối với các vi phạm xảy ra sau thời điểm này, việc xử lý sẽ nghiêm khắc hơn theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ yếu là buộc tháo dỡ phần vi phạm.

5. Hướng xử lý khi đã xây dựng sai phép

Nếu bạn đã lỡ xây dựng sai phép, cần bình tĩnh và thực hiện các bước sau:

1. Tự đánh giá mức độ vi phạm: Xác định rõ các hạng mục xây dựng sai khác so với GPXD.
2. Liên hệ cơ quan chức năng: Chủ động làm việc với Thanh tra Xây dựng hoặc UBND cấp quận/huyện (nơi cấp GPXD) để báo cáo tình hình và xin hướng dẫn xử lý.
3. Chấp hành quyết định xử phạt: Nộp phạt vi phạm hành chính đầy đủ, đúng hạn theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
4. Lập hồ sơ xin điều chỉnh GPXD (nếu có thể): Nếu phần sai phép không quá nghiêm trọng và phù hợp quy hoạch, hãy chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 và Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bao gồm:
   • Đơn đề nghị điều chỉnh GPXD.
   • Bản chính GPXD đã cấp.
   • Bản vẽ thiết kế điều chỉnh.
   • Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế điều chỉnh (nếu có yêu cầu).
5. Thực hiện tháo dỡ phần vi phạm (nếu bắt buộc): Nếu không thể điều chỉnh GPXD hoặc cơ quan chức năng yêu cầu, phải chấp hành việc tháo dỡ phần công trình sai phép để đưa hiện trạng về đúng với GPXD ban đầu hoặc GPXD điều chỉnh.
6. Hoàn thiện thủ tục hoàn công: Sau khi đã xử lý xong phần vi phạm (điều chỉnh GPXD hoặc tháo dỡ), bạn mới có thể nộp hồ sơ đề nghị hoàn công công trình theo đúng quy định.

6. Lưu ý về trường hợp xây dựng không phép

Đối với nhà xây dựng hoàn toàn không có GPXD (trong trường hợp bắt buộc phải có), việc hoàn công làkhông thể. Hậu quả pháp lý rất nặng nề:

• Phạt tiền: Mức phạt cao hơn so với xây sai phép (từ 60 triệu đến 140 triệu đồng đối với tổ chức tùy loại công trình – Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
• Buộc tháo dỡ toàn bộ công trình: Đây là biện pháp khắc phục hậu quả bắt buộc. Chủ đầu tư phải tự nguyện tháo dỡ, nếu không sẽ bị cưỡng chế và chịu toàn bộ chi phí.
• Không được cấp sổ hồng: Nhà xây không phép không đủ điều kiện pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Để hợp thức hóa, chủ sở hữu buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm, xin cấp GPXD theo đúng quy định, sau đó xây dựng lại công trình mới và tiến hành hoàn công.

7. Các câu hỏi thường gặp liên quan

Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Về mặt pháp lý, khi nhà chưa hoàn công, quyền sở hữu nhà ở chưa được công nhận trên Giấy chứng nhận. Do đó:

• Chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất một cách chính thức. Giao dịch phần nhà ở (nếu có) thường chỉ thông qua giấy tờ tay, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho bên mua.

Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Hiện tại, pháp luật chưa có quy định về thời hạn bắt buộc phải hoàn công sau khi xây dựng xong. Do đó, việc chưa hoàn công ngay không bị xử phạt hành chính. Tuy nhiên, nhà chưa hoàn công sẽ gặp nhiều hạn chế trong các giao dịch (mua bán, thế chấp, tặng cho) và không thể hiện đầy đủ giá trị pháp lý của tài sản.

Nhà chưa hoàn công có được cấp số nhà không?

Việc cấp số nhà là để quản lý hành chính, xác định vị trí công trình. Thông thường, nhà xây dựng (dù chưa hoàn công) vẫn được cấp số nhà để phục vụ quản lý dân cư và các dịch vụ khác. Việc cấp số nhà không đồng nghĩa với việc công trình đã hợp pháp về mặt xây dựng hay đã hoàn công.

8. Kết luận

Tóm lại, trả lời cho câu hỏixây dựng sai phép có được hoàn công không, câu trả lời làkhông thể hoàn công trực tiếp. Chủ sở hữu bắt buộc phải trải qua quá trình xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật, bao gồm nộp phạt, thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc tháo dỡ phần công trình sai phạm. Chỉ sau khi công trình được đưa về trạng thái phù hợp với giấy phép xây dựng (ban đầu hoặc điều chỉnh), thủ tục hoàn công mới có thể được thực hiện.

Việc xây dựng đúng phép ngay từ đầu là giải pháp tốt nhất để tránh những rắc rối pháp lý, tốn kém về thời gian và tiền bạc sau này. Nếu đang gặp vướng mắc liên quan đến xây dựng sai phép và hoàn công, chủ nhà nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp lý hoặc dịch vụ xây dựng chuyên nghiệp để được hỗ trợ đánh giá tình hình cụ thể và đưa ra giải pháp phù hợp, tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Tài liệu tham khảo

• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.
• Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020.
• Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
• Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
• Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
• Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.