Số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong 3 tháng cuối năm, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý 3 trước đó.
Theo bà Trang Bùi- TGĐ Cushman & Wakefield, giá sơ cấp tăng chủ yếu do các đợt mở bán mới trong quý vừa qua phần lớn là phân khúc hạng sang, siêu sang và cao cấp. Trong khi phân khúc căn hộ bình dân trống rổ hàng, dòng sản phẩm trung cấp cũng khan hiếm với chỉ 2-3 dự án mở bán quy mô nhỏ. Rổ hàng hạn chế dẫn đến không có sản phẩm vừa túi tiền để hạ nhiệt mặt bằng giá đang cao. Xét về nguồn cung, bà Trang cho biết tính đến hết tháng 12/2022, TP.HCM chỉ có khoảng 900 căn hộ chào bán, giảm 76% so với quý 3/2022, lượng tiêu thụ trong quý vừa qua cũng giảm 66% so với cùng kỳ năm 2021, đồng thời giảm 89% so với cùng kỳ giai đoạn cao điểm 2019-2020.
Báo cáo thị trường BĐS của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, quý 4/2022, tổng lượng tiêu thụ căn hộ tại TP. HCM chưa đến 100 căn nhưng giá bán sơ cấp vẫn tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp. Tình trạng thanh khoản căn hộ xuống thấp chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất là lại rơi vào thời điểm cận Tết vốn là “mùa gặt” của thị trường bất động sản.
Nhận định về biến động giá nhà trong năm 2023, bà Trang Bùi cho rằng, giá BĐS luôn phụ thuộc vào yếu tố cung – cầu trên thị trường, nhưng bên cạnh đó cũng chịu tác động từ các chi phí trong triển khai, phát triển và xây dựng. Vì vậy, thời gian tới thị trường có thể sẽ chứng kiến sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm của nhiều chủ đầu tư. Để hướng đến thanh khoản thực, doanh nghiệp sẽ hướng nhiều hơn đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu số đông thay vì chênh lệch loại hình như hiện tại. Còn về vấn đề giảm giá, sẽ rất khó để giá nhà sơ cấp giảm khi mọi chi phí đều đang tăng, lãi suất và lạm phát vẫn cao như hiện tại.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, chỉ nhìn vào cung – cầu trên thị trường hiện nay, nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu thì vẫn nhiều nên không có tình trạng khủng hoảng thừa cung. Thanh khoản giảm mạnh do yếu tố tâm lý người mua lung lay, tác động từ lãi suất và tín dụng khiến một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng, số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng. Thị trường thực chất không thiếu nhu cầu mua, nên rất khó để các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực và khai thác giá thị thương mại tốt giảm giá.
“Kỳ vọng vào giá căn hộ giảm gần như khó thành hiện thực khi gần 1 năm qua, giá chung cư vẫn chưa có bất kỳ dấu hiệu giảm giá đồng loạt. Thậm chí, ngay cả thời điểm thị trường khó khăn, giá căn hộ vẫn liên tục tăng và luôn neo ở mức cao, trên 50 triệu đồng/m2. Trong năm 2023, nguồn cung dự kiến cũng sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn, thậm chí giảm so với 2022 do các dự án hiện tại được cấp phép bán không nhiều. Lượng hàng tồn không lớn, nhóm đầu tư có dòng tiền chờ đợi cơ hội và các chính sách chiết khấu tốt hơn để sớm tham gia cuộc săn BĐS nên rất khó để giá nhà giảm sâu”, ông Tuấn nhận định.
Dù giá sơ cấp khó giảm nhưng ở chiều ngược lại, mặt bằng giá nhà trên thị trường thứ cấp, nơi chịu tác động chính từ cán cân cung – cầu sẽ có biến động rõ rệt hơn. Tính riêng trong quý 4/2022, giá bán căn hộ thứ cấp do nhà đầu tư mua đi bán lại đã ghi nhận giảm mạnh khi thanh khoản thị trường yếu. Nhiều nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang phải tìm cách thoát hàng nhanh thông qua việc hạ thấp mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chấp nhận cắt lỗ, nhất là với dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Nhiều dự án căn hộ tại TP. Thủ Đức ghi nhận mức cắt lỗ trung bình 10-15%, thậm chí có những dự án giảm đến 20-25% nhưng vẫn khó kiếm khách mua. Riêng khu Nam và khu Tây nới phát triển nhiều dự án trung cấp, một số nhà đầu tư sang nhượng lại các căn hộ đang triển khai ở mức giá bán gốc, giảm mạnh nhất là vào khoảng 10% so với giá mua vào.
Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS và vướng mắc pháp lý đang tạo áp lực lên thị trường. Người mua và nhà đầu tư đều sẽ chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định tham gia thị trường. Xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp được dự báo sẽ gia tăng với các suất đầu tư thuộc các dự án đang triển khai, nếu các chính sách tín dụng tiếp tục siết chặt và thanh khoản thị trường không cải thiện trong năm 2023.
