Thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sự ra mắt của nhiều dự án nhà ở xã hội mới, đặc biệt tại Hà Nội, với mặt bằng giá có xu hướng tăng và sự chênh lệch đáng kể giữa các dự án, các khu vực. Tình trạng này đặt ra câu hỏi được nhiều người quan tâm:Vì Sao Giá Nhà Xã Hội Nơi Cao Nơi Thấp? Bài viết này sẽ đi sâu phân tích các yếu tố chính tạo nên sự khác biệt về giá bán của loại hình nhà ở đặc thù này.
Thực tế cho thấy, ngay tại Hà Nội, giá bán nhà ở xã hội đã có sự biến động lớn. Dự án tại Khu đô thị Hạ Đình (Thanh Trì) có giá tạm tính lên tới 25 triệu đồng/m2, trong khi dự án tại Kim Hoa (Mê Linh) dự kiến khoảng 21,2 triệu đồng/m2, và tại Kim Chung (Đông Anh) là 18,4 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước 2023 (thường 13-17 triệu đồng/m2). So sánh với các địa phương khác, sự chênh lệch càng rõ rệt. Tại Thanh Hóa, một dự án có giá duyệt 20,65 triệu đồng/m2, trong khi ở Quảng Ninh, dự án tại KCN Đông Mai chỉ từ 10,8 triệu đồng/m2.
Cơ sở pháp lý xác định giá bán nhà ở xã hội
Theo quy định hiện hành, giá bán nhà ở xã hội không phải do thị trường quyết định hoàn toàn. Chủ đầu tư là người xác định giá bán dựa trên nguyên tắc tính đủ các chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, chi phí lãi vay (nếu có) và một khoản lợi nhuận định mức không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Mức giá này sau đó phải được UBND cấp tỉnh thẩm định và phê duyệt trước khi công bố, không bao gồm các khoản ưu đãi của Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất).
Các yếu tố chính tạo nên sự chênh lệch giá
Sự khác biệt về giá bán nhà ở xã hội giữa các dự án và khu vực chủ yếu xuất phát từ chênh lệch trong chi phí đầu tư xây dựng và các khoản chi phí hợp lý khác. Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và quản lý nhà ở xã hội thuộc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đã chỉ ra các yếu tố then chốt.
Chi phí đầu tư xây dựng trực tiếp
Đây là yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu tư một dự án chung cư nhà ở xã hội, có thể lên đến 90% (do được miễn tiền sử dụng đất), cao hơn so với khoảng 70% của chung cư thương mại. Chi phí này bao gồm chi phí xây lắp và thiết bị, và nó biến động tùy thuộc vào:
- Thiết kế dự án: Mỗi dự án có yêu cầu thiết kế riêng về chiều cao tầng, số lượng tầng hầm, kiến trúc, kết cấu chịu lực… Ví dụ, một dự án có tầng hầm sẽ có chi phí đầu tư cao hơn 10-20% so với dự án không có hầm cùng quy mô.
- Quy mô dự án: Dự án quy mô lớn có thể tối ưu chi phí trên từng đơn vị sản phẩm, nhưng tổng mức đầu tư ban đầu lại cao hơn.
- Tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu: Mặc dù giá thấp hơn nhà thương mại, nhà ở xã hội vẫn phải tuân thủ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), đảm bảo chất lượng công trình. Tuy nhiên, việc lựa chọn vật liệu hoàn thiện khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá thành.
- Công nghệ xây dựng: Các dự án áp dụng thiết kế mẫu hoặc công nghệ nhà lắp ghép thường có chi phí xây dựng thấp hơn, dẫn đến giá bán cạnh tranh hơn.
Chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích đi kèm
Ngoài chi phí xây dựng tòa nhà, tổng mức đầu tư còn bao gồm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án. Mức độ đầu tư vào các hạng mục này khác nhau giữa các dự án:
- Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống đường nội bộ, sân vườn, cảnh quan… được đầu tư bài bản sẽ làm tăng chi phí.
- Tiện ích xã hội: Một số dự án mới được đầu tư thêm các công trình tiện ích như nhà trẻ, trường học, công viên cây xanh… phục vụ cư dân. Chi phí đầu tư và chi phí khấu hao trong quá trình vận hành các hạng mục này có thể được phân bổ một phần vào giá bán căn hộ.
Yếu tố vị trí và suất vốn đầu tư vùng
Vị trí địa lý ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội qua hai khía cạnh:
- Giá trị đất đai (gián tiếp): Mặc dù được miễn tiền sử dụng đất, vị trí dự án vẫn ảnh hưởng đến chi phí giải phóng mặt bằng (nếu có) và chi phí kết nối hạ tầng chung của khu vực.
- Suất vốn đầu tư theo vùng: Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, suất vốn đầu tư xây dựng công trình được Bộ Xây dựng công bố và phân chia theo 8 vùng trên cả nước. Mức chênh lệch giữa vùng có suất đầu tư cao nhất và thấp nhất có thể lên đến 10%. Do đó, các dự án tại các đô thị lớn, khu vực trung tâm thường có chi phí xây dựng cơ bản cao hơn so với khu vực ngoại thành, nông thôn.
Chi phí tài chính và bán hàng
Các chi phí gián tiếp nhưng không kém phần quan trọng bao gồm:
- Chi phí lãi vay: Hầu hết các dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay ngân hàng (thường chiếm 30-70% tổng vốn đầu tư). Chủ đầu tư phải chịu chi phí lãi vay trong suốt thời gian xây dựng và cả trong quá trình bán hàng cho đến khi thu hồi đủ vốn. Nếu thủ tục pháp lý kéo dài, dự án chậm triển khai hoặc sản phẩm bán chậm, chi phí lãi vay sẽ tăng lên đáng kể và buộc phải tính vào giá bán.
- Chi phí bán hàng và quản lý: Nhà ở xã hội có quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà khá phức tạp, làm phát sinh chi phí hành chính, bán hàng (ước tính 1-3% giá bán). Khoản này nằm trong chi phí hợp lý được duyệt (tối đa 2% tổng chi phí đầu tư xây dựng), đôi khi chủ đầu tư phải bù thêm.
- Các chi phí khác: Suất vốn đầu tư công bố chưa bao gồm chi phí hệ thống phòng cháy chữa cháy, chi phí dự phòng do trượt giá…
Góc nhìn về lợi nhuận định mức và thủ tục
Gần đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất tăng lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 10% lên 13% nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia. Nếu được thông qua, điều này có thể khiến mặt bằng giá nhà ở xã hội tăng nhẹ trong tương lai.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng yếu tố quan trọng để giảm giá thành nhà ở xã hội nằm ở việc cải cách, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng và bán hàng. Khi thủ tục nhanh gọn, doanh nghiệp sẽ giảm được đáng kể chi phí tài chính (lãi vay), chi phí quản lý, từ đó có cơ sở để giảm giá bán. Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng mức lợi nhuận 10% là phù hợp trong bối cảnh chính sách mới đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, đồng thời chủ đầu tư còn được hưởng lợi từ phần 20% diện tích đất thương mại dịch vụ.
Kết luận
Như vậy, có thể thấy giá bán nhà ở xã hội chịu tác động của một tổ hợp nhiều yếu tố, từ quy định pháp lý, chi phí xây dựng trực tiếp, quy mô đầu tư hạ tầng tiện ích, vị trí địa lý, chi phí tài chính cho đến hiệu quả quản lý dự án và thủ tục hành chính. Việc giá nhà xã hội nơi cao nơi thấp là điều dễ hiểu khi các yếu tố đầu vào của mỗi dự án là khác nhau. Hiểu rõ các yếu tố này giúp người mua có cái nhìn khách quan hơn khi đánh giá và lựa chọn sản phẩm nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.