Thuế bất động sản: Cấp bách nhưng phải gắn với ổn định cung cầu

Theo các chuyên gia, việc đánh thuế cao đối với các hành vi đầu cơ, găm đất, lướt sóng để hạ giá bất động sản là cấp thiết nhưng điều quan trọng là phải duy trì được nguồn cung.

Trước tình trạng đầu cơ, thổi giá đất trong thời gian qua, nhiều chuyên gia, nhà quản lý cho rằng việc áp dụng chính sách thu thuế bất động sản là cấp thiết để góp phần bình ổn thị trường, nhưng thực tế không phải vậy. chỉ là một giải pháp tạm thời.

Vì vậy, cùng với việc “đánh thuế”, cần đặc biệt chú ý đến biện pháp tăng nguồn cung dài hạn, bởi khi nguồn cung ổn định thì giá bất động sản sẽ được kiểm soát.

Chống đầu cơ, thổi giá kỳ vọng

Đầu tháng 3/2022, Bộ Tài chính lấy ý kiến ​​về chính sách thu thuế bất động sản, trong đó có đánh thuế nhà, tài sản để xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi theo hướng dẫn. chỉ đạo của Chính phủ. Chính sách này được kỳ vọng sẽ chống đầu cơ bất động sản và làm giảm giá bất động sản trên thị trường.

Vì vậy, nhiều ý kiến ​​ủng hộ việc đánh thuế cao đối với việc mua bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập nhằm dập tắt tâm lý ham đầu cơ “lướt sóng” của giới đầu tư, nhất là đối với giới đầu tư. các dự án, khu đất chưa đi vào hoạt động …

Thực tế, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra từ nhiều năm nay và chưa được xử lý triệt để. Năm 2021, do chưa có công cụ xử lý tình trạng đầu cơ thổi phồng giá bất động sản nên đã xảy ra nhiều cơn “sốt” đất dai dẳng trên cả nước; từ đó dẫn đến giá đất nhiều nơi vượt xa giá trị thực, mất kiểm soát.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam cho rằng, trên thế giới, nhiều nước đã đánh thuế nhà đất. Vì vậy, Việt Nam cần có kế hoạch triển khai nhanh chóng và các công cụ hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi phồng giá bất động sản, góp phần bình ổn thị trường.

Theo phân tích của ông Đính, giới đầu cơ khi mua đất không làm gì, không phát triển kinh tế mà vẫn đẩy giá dẫn đến lãng phí nguồn lực, đặc biệt là gây khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà. có thật. Vì vậy, Việt Nam cần có những công cụ như thuế bất động sản để ngăn chặn hành vi kinh doanh này.

Trên cương vị là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng đề xuất đánh thuế cao đối với các hành vi đầu cơ, găm đất, lướt sóng để hạ giá bất động sản.

Theo ông Hà, những hành vi “mua đi bán lại” hay lướt sóng giá đất để kiếm lời thực chất không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội. Hiện nay, có trường hợp đã có quyết định giao đất nhưng số tiền thu được vẫn còn nợ. “Như vậy là chưa hoàn thành một phần trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước”, ông Hà nhấn mạnh.

Đặc biệt, theo ông Hà, có tình trạng đất giao cho cá nhân / tổ chức làm dự án là khu công nghiệp nhưng họ không làm, trong khi giá đất vẫn tăng. Trong quá trình giao đất đã thu tiền sử dụng nhưng việc chậm triển khai dự án, không góp phần phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội là “một hình thức trốn thuế”.

Vì vậy, ông Hà cho rằng phải sử dụng một công cụ tài chính, đó là chính sách thuế. Khi đấu thầu dự án, đấu giá phải xác định thời gian, kể cả nhà ở thương mại, khu công nghiệp sau bao lâu thì được hưởng chính sách ưu đãi và phải hoàn thành. Nếu không thực hiện được điều này thì đất đai phải tăng thuế lũy tiến để bổ sung nguồn thuế.

Cùng với việc đánh thuế, một số ý kiến ​​cũng cho rằng cần có chế tài mạnh để thắt chặt tín dụng. Bởi hiện nay, một người có 30% giá trị bất động sản thường được ngân hàng cho vay 70% còn lại để mua nhà. Với chính sách này, người có 1 tỷ đồng có thể đầu tư cùng lúc 3 nền đất với giá trên dưới 1 tỷ đồng / lô.

Việc đánh thuế phải gắn liền với việc tăng cung

Bên cạnh sự ủng hộ, nhiều ý kiến ​​cũng cho rằng cần cân nhắc kỹ việc đánh thuế bất động sản vì sợ nếu “bất đắc dĩ” đánh thuế sẽ làm tăng giá nhà đất, từ đó người nghèo khó tiếp cận hơn. . Căn nhà. Hơn nữa, nếu chỉ giải quyết vấn đề thuế thì đây vẫn chưa phải là “liều thuốc” để chữa cơn “sốt” bất động sản hiện nay.

Hình ảnh chỉ mang tính chất minh họa. (Nguồn: Hùng Võ / Vietnam +)

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tới là cung – cầu lệch pha. Khi nguồn cung thiếu hụt chưa được tháo gỡ sẽ đẩy giá nhà đất lên cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Vì vậy, muốn hạ giá nhà, điều quan trọng nhất là phải tăng nguồn cung.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, quan hệ cung cầu có tính chất quyết định đến giá cả trên thị trường, trong đó thuế chỉ là biện pháp giúp bình ổn tạm thời. Công cụ thuế sẽ không phát huy hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm. Vì vậy, điều quan trọng nhất của thị trường bất động sản bên cạnh tác động của Chính phủ là vấn đề nguồn cung.

“Khi cung không đáp ứng đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tăng dù bị áp thuế”, ông Quốc Anh nêu ví dụ ở Singapore đang áp dụng các biện pháp đánh thuế, nhưng khi cung không đủ cầu thì giá sẽ không đáp ứng được. nhu cầu. Bất động sản vẫn đang phát triển.

Theo ông Quốc Anh, thuế là biện pháp tốt sẽ tác động và góp phần điều chỉnh thị trường, nhưng chỉ là giải pháp ngắn hạn 6-12 tháng hoặc 1-2 năm, không tác động lâu dài. Do đó, biện pháp lâu dài phải là tăng nguồn cung, vì nếu nguồn cung dồi dào thì tự khắc thị trường bất động sản giảm giá. Cung cầu ổn định thì tự khắc thị trường sẽ ổn định.

Thêm ý kiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, đối với nhà đầu tư, thuế chỉ là một trong nhiều khoản chi. Chi phí đầu vào càng cao thì giá bán càng cao. Thực tế ở nhiều nước, thuế chỉ là công cụ “hạ nhiệt” tạm thời, việc tăng thuế sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán dự án; và thuế chuyển nhượng tăng sẽ được tính vào giá mua của nhà đầu tư.

“Do đó, tất cả các chi phí liên quan đến thuế sẽ được tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua bất động sản của nhà đầu tư. Người mua càng muộn, càng bị nhồi vào giá mua. Đáng chú ý, ở những nước đã sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, hạ nhiệt thị trường thì hầu như mặt bằng giá sẽ tăng rất nhanh nếu cung tiếp tục cung không đủ cầu ”, ông Tuấn chia sẻ.

Theo ông Lê Xuân Mão, Phó Tổng Giám đốc, dịch vụ thuế doanh nghiệp RSM Việt Nam, với đặc thù của Việt Nam, để đưa chính sách thuế bất động sản vào thực tiễn cần rất nhiều thời gian. Ví dụ, vào năm 2011, Trung Quốc đã áp dụng thuế đối với việc nắm giữ tài sản ở một số khu vực. Tuy nhiên, sau 10 năm, Chính phủ Trung Quốc đã xem xét lại việc thực thi loại thuế này.

“Từ đó, mới thấy lộ trình đưa biện pháp này vào thực tế phải mất một thời gian rất dài. Việt Nam cũng có những điểm tương đồng với Trung Quốc, vì vậy sẽ cần thời gian để chính phủ thông qua luật đánh thuế bất động sản ”, ông Mao nói.