Nhu cầu tách thửa đất để phân chia tài sản, chuyển nhượng, tặng cho, hoặc quản lý hiệu quả hơn là một vấn đề phổ biến trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Năm 2025, với việc Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực, quy trình và thủ tục tách sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) có những điểm cần lưu ý. Bài viết này, với vai trò chuyên gia từRever Land, sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết vềThủ Tục Tách Sổ Hồng 2025, giúp bạn nắm rõ các quy định và thực hiện đúng pháp luật.
Trước hết, cần hiểu rõ “Sổ hồng” là cách gọi thông dụng của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc các tên gọi pháp lý tương đương qua các thời kỳ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận). Thủ tục tách sổ hồng thực chất là thủ tục tách thửa đất và cấp mới/cập nhật Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới được hình thành.
1. Điều kiện cần đáp ứng để thực hiện thủ tục tách sổ hồng 2025
Để thực hiện việc tách thửa đất và cấp sổ hồng mới trong năm 2025, người sử dụng đất cần đảm bảo thửa đất đáp ứng các điều kiện và nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15:
- Có Giấy chứng nhận: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, một số địa phương có thể cho phép tách thửa nếu thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận trước đó.
- Đất còn thời hạn sử dụng: Thửa đất phải đang trong thời hạn sử dụng đất hợp pháp.
- Không có tranh chấp, kê biên: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới không tranh chấp thì phần diện tích còn lại này vẫn được phép tách thửa.
- Đảm bảo hạ tầng thiết yếu: Việc tách thửa phải đảm bảo thửa đất sau khi tách có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng, đảm bảo hệ thống cấp, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc đất có mục đích khác trong cùng thửa đất để làm lối đi khi tách thửa, thì không cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi này.
- Đảm bảo diện tích tối thiểu: Các thửa đất được hình thành sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước cạnh tối thiểu theo quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Quy định này khác nhau giữa các địa phương.
2. Hồ sơ cần chuẩn bị cho thủ tục tách sổ hồng 2025
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người có nhu cầu tách sổ hồng cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị tách thửa: Theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất: Theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Bản vẽ này do Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ), Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện hoặc do đơn vị có chức năng đo đạc, có Giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ thực hiện.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp: Hoặc nộp bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm theo bản gốc để đối chiếu, hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực theo quy định.
- Văn bản của cơ quan thẩm quyền (nếu có): Các văn bản liên quan đến việc tách thửa đất (ví dụ: quyết định thu hồi đất, văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước về việc tách thửa đối với một số trường hợp đặc biệt…).
3. Quy trình chi tiết thực hiện thủ tục tách sổ hồng 2025
Quy trình tách sổ hồng được thực hiện theo các bước sau đây, tuân thủ quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại một trong các địa điểm sau (theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP):
- Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả (Bộ phận một cửa) theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- VPĐKĐĐ cấp tỉnh hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện nơi có đất.
Hình thức nộp hồ sơ có thể là trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính công ích, hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công cấp tỉnh (nếu địa phương đã triển khai).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
- Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ: Hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện.
- Trường hợp nộp tại Bộ phận một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ để xử lý theo thẩm quyền.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ chịu trách nhiệm xử lý hồ sơ theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
- Kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với các điều kiện tách thửa theo quy định.
- Nếu hồ sơkhông đủ điều kiện tách thửa: Trong03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
- Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhậnkhông có sơ đồ hoặc thông tin sơ đồ không đầy đủ/thống nhất: Trong03 ngày làm việc, trả lại hồ sơ và thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động (ví dụ: đo đạc lại, cập nhật sơ đồ).
- Nếu hồ sơđủ điều kiện và không thuộc các trường hợp trên: Trong05 ngày làm việc, VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận đủ điều kiện tách thửa vào Đơn đề nghị, xác nhận vào Bản vẽ tách thửa (trừ trường hợp bản vẽ do chính VPĐKĐĐ thực hiện) để người dân hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới.
- Sau khi người sử dụng đất hoàn thành đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin về các thửa đất mới sẽ được cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới sau khi tách.
Bước 4: Trả kết quả
Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất đã tách tại nơi đã nộp hồ sơ (Bộ phận một cửa hoặc VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ) theo giấy hẹn.
4. Thời gian giải quyết và chi phí dự kiến khi tách sổ hồng 2025
Thời gian giải quyết:
Theo khoản 4 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa (không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, xử lý vi phạm, trưng cầu giám định,…) là:
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn: Thời gian thực hiện đượctăng thêm 10 ngày làm việc.
Chi phí dự kiến:
Khi thực hiện thủ tục tách sổ hồng, người sử dụng đất cần chuẩn bị các khoản chi phí sau:
- Chi phí đo đạc địa chính: Do các đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện, mức phí tùy thuộc vào đơn vị cung cấp dịch vụ và đặc điểm thửa đất, thông thường dao động từ 1.800.000 đến 2.000.000 đồng hoặc hơn cho mỗi lần đo.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quy định, mức thu thường dưới 100.000 đồng cho mỗi Giấy chứng nhận được cấp mới.
5. Lưu ý quan trọng khi tách sổ hồng để chuyển nhượng, tặng cho năm 2025
Trường hợp tách sổ hồng nhằm mục đích chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần diện tích thửa đất, quy trình sẽ bao gồm hai giai đoạn chính:
Giai đoạn 1: Thực hiện thủ tục tách thửa
- Kiểm tra điều kiện: Đảm bảo phần diện tích dự định tách và phần còn lại đều đáp ứng các điều kiện tách thửa như đã nêu ở Mục 1 (đặc biệt là điều kiện về diện tích tối thiểu).
- Thực hiện thủ tục: Tiến hành các bước nộp hồ sơ, giải quyết yêu cầu và nhận kết quả tách thửa như hướng dẫn tại Mục 2 và Mục 3. Kết quả của giai đoạn này là việc hình thành các thửa đất mới với Giấy chứng nhận riêng (hoặc được xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận riêng).
Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho
Sau khi hoàn tất việc tách thửa (hoặc có xác nhận đủ điều kiện tách thửa từ VPĐKĐĐ), các bên tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới được tách:
- Bước 1: Lập và công chứng/chứng thực hợp đồng:
- Các bên (bên chuyển nhượng/tặng cho và bên nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho) chuẩn bị giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/Hộ chiếu), giấy tờ về tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận của thửa đất cần chuyển nhượng/tặng cho.
- Soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất.
- Thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:
- Người có nghĩa vụ nộp thuế (thường là bên bán/tặng cho đối với thuế thu nhập cá nhân và bên mua/nhận tặng cho đối với lệ phí trước bạ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc thuộc diện miễn) thực hiện kê khai thuế tại cơ quan thuế.
- Các khoản thuế, phí chính bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Bằng 2% giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (tùy trường hợp nào cao hơn). Một số trường hợp được miễn thuế TNCN (ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ con cái…).
- Lệ phí trước bạ: Bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá đất theo bảng giá đất. Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ (nếu có): Do HĐND cấp tỉnh quy định.
- Bước 3: Đăng ký biến động (thủ tục sang tên):
- Người nhận chuyển nhượng/tặng cho nộp hồ sơ đăng ký biến động tại VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ hoặc Bộ phận một cửa. Hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động, Hợp đồng đã công chứng/chứng thực, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận quyền.
Kết luận
Thủ tục tách sổ hồng 2025 về cơ bản tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc nắm vững các điều kiện, hồ sơ cần chuẩn bị, trình tự thực hiện và các chi phí liên quan là rất quan trọng để quá trình diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và đúng pháp luật. Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ lưỡng các quy định cụ thể của địa phương về diện tích tối thiểu được phép tách thửa và các yêu cầu khác. Trong trường hợp tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho, cần thực hiện thêm các bước liên quan đến hợp đồng và nghĩa vụ tài chính. Để đảm bảo tính chính xác và tránh các rủi ro pháp lý, bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản uy tín.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Luật Công chứng số 53/2014/QH13.
- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP Quy định về lệ phí trước bạ.
- Các quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa và mức thu phí, lệ phí liên quan.