Nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp an cư quan trọng được Nhà nước hỗ trợ cho nhiều nhóm đối tượng, đặc biệt là người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, quy trình vàThủ Tục Mua NOXH thường khá phức tạp, đòi hỏi người mua phải nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết này, với sự tư vấn từ chuyên giaRever Land, sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết từng bước vềthủ tục mua NOXH cập nhật theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP, giúp bạn đọc hiểu rõ và chuẩn bị tốt nhất cho hành trình sở hữu ngôi nhà mơ ước.
Điều kiện và Đối tượng được hưởng chính sách mua NOXH
Trước khi đi sâu vàothủ tục mua NOXH, điều quan trọng là xác định liệu bạn có thuộc đối tượng và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định hay không.
Đối tượng được hưởng chính sách (Theo Điều 76 và Khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023):
Chính sách hỗ trợ NOXH áp dụng cho 11 nhóm đối tượng chính, bao gồm:
- Người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình tại vùng nông thôn thường xuyên bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân công an, công chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu hưởng lương ngân sách.
- Cán bộ, công chức, viên chức.
- Người đã trả lại nhà ở công vụ (theo quy định).
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập (thuê trong thời gian học).
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp (để xây nhà cho người lao động thuê).
Điều kiện cần đáp ứng (Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP):
Người mua thuộc các đối tượng trên (trừ mục 9, 11) cần thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
- Điều kiện về nhà ở:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố nơi có dự án NOXH.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại địa phương đó (mua, thuê, thuê mua NOXH).
- Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu thì diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình phải dưới 15m² sàn/người.
- Đối tượng thuộc lực lượng vũ trang, công chức, viên chức… không đang ở nhà công vụ.
- Điều kiện về thu nhập (Áp dụng cho đối tượng 4, 5, 7):
- Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. (Lưu ý: Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã thay đổi cách xác định điều kiện thu nhập so với quy định trước đây, tập trung vào việc không thuộc diện nộp thuế TNCN).
- Trường hợp hộ nghèo, cận nghèo: Phải có xác nhận hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ tại địa phương.
- Người lao động không có hợp đồng lao động: UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận về điều kiện thu nhập.
Chuẩn bị Hồ sơ đề nghị mua NOXH
Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ là bước khởi đầu quan trọng trongthủ tục mua NOXH. Thiếu sót hoặc sai lệch thông tin có thể khiến hồ sơ bị trả lại, làm chậm trễ quá trình mua nhà. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, bộ hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội: Theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Phụ lục II của Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh đối tượng: Tùy thuộc vào nhóm đối tượng cụ thể (ví dụ: xác nhận của cơ quan cho cán bộ, công chức; xác nhận của doanh nghiệp cho công nhân; giấy chứng nhận hộ nghèo/cận nghèo…).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập:
- Xác nhận của cơ quan, đơn vị đang công tác về việc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (đối với người có HĐLĐ, cán bộ, công chức…).
- Tự kê khai và cam kết về thu nhập (đối với người lao động tự do) có xác nhận của UBND cấp xã.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo (nếu thuộc đối tượng này).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở:
- Xác nhận của UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú hoặc tạm trú về tình trạng nhà ở hiện tại (chưa có nhà, hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15m²/người).
- Cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở tại địa phương.
- Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú: Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận thông tin về cư trú, Sổ tạm trú hoặc giấy xác nhận thông tin về cư trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội (nếu chỉ có tạm trú).
- Trường hợp đặc biệt:
- Đối tượng bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở: Cần có xác nhận của UBND cấp huyện nơi bị thu hồi đất.
Người mua nên liên hệ trực tiếp chủ đầu tư dự án để được hướng dẫn chi tiết về các loại giấy tờ cần thiết tương ứng với trường hợp cụ thể của mình.
Quy trình chi tiết Thủ tục mua NOXH
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người mua sẽ thực hiệnthủ tục mua NOXH theo các bước quy định tại Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Nộp Hồ sơ tại Chủ đầu tư
- Người có nhu cầu mua NOXH nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị trực tiếp cho chủ đầu tư dự án mà mình muốn mua.
- Người nhận hồ sơ (nhân viên của chủ đầu tư) phải cấp giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, người nhận phải ghi rõ lý do, các giấy tờ cần bổ sung và trả lại ngay để người nộp hoàn thiện.
Minh họa các bước trong thủ tục mua nhà ở xã hội theo quy định mới nhất
Bước 2: Chủ đầu tư Xét duyệt và Gửi danh sách lên Sở Xây dựng
- Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ.
- Đối chiếu thông tin trong hồ sơ với các quy định về đối tượng, điều kiện được mua NOXH.
- Tổ chức chấm điểm hồ sơ theo thang điểm ưu tiên do UBND cấp tỉnh ban hành (nếu số lượng hồ sơ hợp lệ vượt quá số lượng căn hộ).
- Lập danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua NOXH theo thứ tự ưu tiên (dựa trên kết quả chấm điểm hoặc thứ tự nộp hồ sơ nếu không cần chấm điểm).
- Gửi danh sách này kèm theo hồ sơ của các đối tượng trong danh sách (bản sao) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án.
Bước 3: Sở Xây dựng Kiểm tra và Phản hồi
- Sở Xây dựng tiếp nhận danh sách và hồ sơ từ chủ đầu tư.
- Kiểm tra, rà soát để đảm bảo các đối tượng trong danh sách đúng đối tượng, đủ điều kiện và đặc biệt là chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở lần nào tại địa phương (tránh trùng lặp).
- Trong thời hạn 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và danh sách hợp lệ từ chủ đầu tư:
- Nếu phát hiện đối tượng không đủ điều kiện hoặc đã được hỗ trợ trước đó, Sở Xây dựng có văn bản thông báo cho chủ đầu tư để loại khỏi danh sách.
- Nếu không có ý kiến phản hồi bằng văn bản, chủ đầu tư được hiểu là Sở Xây dựng đã đồng ý với danh sách và có thể tiến hành các bước tiếp theo.
Bước 4: Ký Hợp đồng Mua bán
- Sau khi có sự chấp thuận (hoặc không phản hồi) từ Sở Xây dựng, chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng đủ điều kiện trong danh sách đến để thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán NOXH.
- Nội dung hợp đồng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự.
Bước 5: Thanh toán và Công khai Danh sách
- Người mua thực hiện thanh toán tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng, thông qua tài khoản ngân hàng do hai bên thống nhất.
- Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư lập danh sách chính thức các hộ gia đình, cá nhân đã mua NOXH tại dự án.
- Gửi danh sách này về Sở Xây dựng để công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở và tại trụ sở Sở trong vòng 30 ngày làm việc. Mục đích là để các cơ quan chức năng và người dân giám sát (hậu kiểm).
- Chủ đầu tư cũng phải công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của mình và trên trang web (nếu có).
Lưu ý quan trọng trong quá trình thực hiện Thủ tục mua NOXH
- Kiểm tra thông tin dự án: Trước khi nộp hồ sơ, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, giá bán dự kiến và kiểm tra danh sách các căn hộ còn lại được niêm yết tại trụ sở/sàn giao dịch của chủ đầu tư.
- Rút hồ sơ: Nếu đã nộp hồ sơ và được đưa vào danh sách dự kiến nhưng không còn nhu cầu mua, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại toàn bộ hồ sơ đã nộp.
- Đăng ký duy nhất: Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được nộp hồ sơ đăng ký mua tại một dự án NOXH tại cùng một thời điểm.
- Trách nhiệm sau hợp đồng: Người mua có trách nhiệm tuân thủ các quy định trong hợp đồng và các quy định về quản lý, sử dụng NOXH sau khi nhận bàn giao.
Hỗ trợ Vay vốn và Quy định Bán lại NOXH
- Vay vốn ưu đãi: Người mua NOXH đủ điều kiện có thể được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Mức lãi suất vay thường thấp hơn lãi suất thị trường, do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo từng thời kỳ. Mức vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng, thời hạn vay tối đa 25 năm.
- Quy định bán lại (Theo Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP):
- Trong 05 năm đầu: Kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà, nếu muốn bán lại, người mua chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án (nếu vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH khác. Giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu. Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Từ đủ 05 năm trở đi: Sau khi đã trả hết tiền và đủ 05 năm sở hữu, người mua được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường (giá thỏa thuận) cho bất kỳ đối tượng nào và phải nộp các loại thuế, phí theo quy định.
Một khu nhà ở xã hội dạng chung cư cao tầng dành cho người thu nhập thấp
Kết luận
Thủ tục mua NOXH bao gồm nhiều bước, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và hiểu biết về quy trình pháp lý. Việc nắm rõ các điều kiện, đối tượng, hồ sơ cần thiết và quy trình các bước từ nộp hồ sơ, xét duyệt đến ký hợp đồng và thanh toán là yếu tố then chốt để quá trình mua nhà diễn ra thuận lợi. Hy vọng những hướng dẫn chi tiết trên đây sẽ giúp người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức… tiếp cận dễ dàng hơn với chính sách an sinh ý nghĩa này của Nhà nước. Để đảm bảo quyền lợi, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án và tham vấn ý kiến chuyên gia hoặc cơ quan chức năng khi cần thiết.
Tài liệu tham khảo
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
- Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.