Thị trường bất động sản Cần Thơ luôn sôi động với nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết về pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có. Nắm vữngThủ Tục Mua Bán Nhà đất Tại Cần Thơ theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua và bên bán. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết từng bước, giúp bạn tự tin thực hiện giao dịch bất động sản tại Cần Thơ một cách an toàn và hợp pháp.
1. Điều kiện tiên quyết khi mua bán nhà đất tại Cần Thơ (Theo Luật Đất đai 2024)
Để giao dịch mua bán nhà đất tại Cần Thơ diễn ra hợp lệ, cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Điều kiện của bên chuyển nhượng (bên bán):
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước,…
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng (bên mua):
Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợpkhông được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch).
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất khác trong khu vực đó.
- Các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Cần Thơ để đảm bảo thửa đất dự định mua phù hợp với mục đích sử dụng và không nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa.
2. Quy trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất tại Cần Thơ (Các bước chi tiết)
Sau khi các bên đã đạt được thỏa thuận và kiểm tra đủ điều kiện pháp lý, quy trình mua bán nhà đất tại Cần Thơ sẽ diễn ra theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng
Đây là bước bắt buộc để hợp pháp hóa giao dịch mua bán nhà đất giữa các cá nhân, hộ gia đình. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
- Công chứng hợp đồng:
- Nơi thực hiện: Các tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) có trụ sở tại địa bàn thành phố Cần Thơ.
- Hồ sơ cần chuẩn bị (theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014):
- Bên bán: Giấy chứng nhận (bản gốc); Căn cước công dân/Hộ chiếu (bản sao); Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng độc thân); Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
- Bên mua: Căn cước công dân/Hộ chiếu (bản sao); Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
- Chứng thực hợp đồng:
- Nơi thực hiện: Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất tại Cần Thơ.
- Hồ sơ cần chuẩn bị: Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng; Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên (mang bản chính đối chiếu); Giấy chứng nhận (bản gốc).
Bước 2: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hợp đồng được công chứng/chứng thực, các bên cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Các khoản chính bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
- Người nộp: Do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, bên bán (người có thu nhập) là người nộp.
- Mức thuế:Thuế TNCN = 2% x Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
- Lưu ý: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất do UBND TP. Cần Thơ ban hành, thuế TNCN sẽ được tính theo giá của UBND TP. Cần Thơ.
- Thời hạn kê khai: Chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực (nếu bên bán tự nộp); hoặc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động (nếu bên mua nộp thay).
- Lệ phí trước bạ:
- Người nộp: Do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, bên mua (người đăng ký quyền sở hữu) là người nộp.
- Mức lệ phí:Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng.
- Lưu ý: Tương tự thuế TNCN, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá nhà, đất do UBND TP. Cần Thơ quy định, lệ phí trước bạ sẽ tính theo giá của UBND TP. Cần Thơ. Trường hợp giá trên hợp đồng cao hơn, sẽ tính theo giá hợp đồng.
- Phí thẩm định hồ sơ: Mức phí này do Hội đồng nhân dân TP. Cần Thơ quy định và có thể khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai (Sang tên Sổ đỏ)
Đây là bước cuối cùng để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.
- Hồ sơ cần nộp:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/NĐ-CP).
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực (bản chính).
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu số 03/BĐS-TNCN, nếu khai tại bước này).
- Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01/LPTB, bản chính).
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, phí (nếu có).
- Nơi nộp hồ sơ tại Cần Thơ:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện (quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Ô Môn, Thốt Nốt, huyện Phong Điền, Cờ Đỏ, Thới Lai, Vĩnh Thạnh) nơi có đất.
- Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Cần Thơ hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các quận, huyện.
- Quy trình xử lý: Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, gửi thông tin sang cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi người nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (có biên lai, chứng từ), Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin biến động vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới (theo mẫu mới nếu thuộc trường hợp cấp đổi).
- Thời hạn giải quyết: Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm ngày nghỉ, lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xử lý vi phạm (nếu có),…
3. Lưu ý đặc biệt khi mua bán một phần thửa đất tại Cần Thơ
Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất, quy trình sẽ có thêm bước tách thửa.
Theo Khoản 20 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đăng ký biến động mà phải tách thửa, người sử dụng đất cần nộp kèm Bản vẽ tách thửa đất.
Như vậy, trước khi tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, người bán cần làm thủ tục đề nghị tách thửa tại cơ quan có thẩm quyền ở Cần Thơ. Sau khi có kết quả tách thửa (thửa đất mới được hình thành hợp pháp), các bên mới thực hiện các bước công chứng/chứng thực, kê khai tài chính và đăng ký biến động cho phần diện tích đất được chuyển nhượng như quy trình chung đã nêu ở trên.
4. Vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ tại Cần Thơ (Theo Luật Đất đai 2024)
Luật Đất đai 2024 (Điều 137) mở ra cơ hội được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho nhiều trường hợp đất đang sử dụng ổn định nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tại Cần Thơ, các trường hợp này cũng được xem xét cấp sổ nếu đủ điều kiện.
Các trường hợp đất không giấy tờ có thể được cấp sổ đỏ tại Cần Thơ:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
- Điều kiện chung cho 3 trường hợp trên: Được UBND cấp xã tại Cần Thơ nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp không đúng thẩm quyền đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước 01/7/2014.
- Điều kiện: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn (nếu Cần Thơ có khu vực này), được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp.
- Điều kiện: Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Được cấp sổ theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không giấy tờ tại Cần Thơ:
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cơ bản gồm:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) hoặc giấy tờ miễn/giảm.
- Trích đo địa chính thửa đất (nếu cơ quan nhà nước chưa có).
- Giấy tờ ủy quyền (nếu có).
Tùy trường hợp cụ thể (thừa kế, giao đất không đúng thẩm quyền, có vi phạm đã xử lý,…) mà cần bổ sung các giấy tờ chứng minh liên quan theo quy định. Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai Cần Thơ (hoặc Chi nhánh).
5. Quy định về mẫu Giấy chứng nhận mới và việc cấp đổi tại Cần Thơ
Từ ngày 01/01/2025, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mẫu Giấy chứng nhận mới có tên gọi thống nhất là“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” và có mã QR sẽ được áp dụng. Người dân tại Cần Thơ khi làm thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại sổ đỏ sẽ được cấp theo mẫu mới này.
Các Giấy chứng nhận đã cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, một số trường hợp sẽ phải hoặc được khuyến khích cấp đổi sang mẫu mới, bao gồm:
- Sổ đỏ bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
- Có nhu cầu cấp riêng cho từng thửa khi trước đó cấp chung nhiều thửa.
- Thông tin mục đích sử dụng đất ghi trên sổ cũ khác với phân loại đất theo Luật Đất đai 2024.
- Vị trí thửa đất trên sổ cũ không chính xác so với thực tế.
- Tài sản chung vợ chồng nhưng sổ cũ chỉ ghi tên một người, nay muốn ghi cả hai.
- Sổ cũ ghi tên hộ gia đình, nay muốn ghi tên đầy đủ các thành viên có chung quyền.
- Thay đổi địa chỉ thửa đất.
- Thay đổi kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất do đo đạc lại bản đồ địa chính mà ranh giới không đổi.
- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi sổ cũ (cấp trước 01/8/2024) sang mẫu mới.
Kết luận
Quy trình vàthủ tục mua bán nhà đất tại Cần Thơ đòi hỏi sự cẩn trọng và tuân thủ đúng các quy định pháp luật, đặc biệt là những cập nhật từ Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thực hiện đúng trình tự các bước từ công chứng, kê khai tài chính đến đăng ký biến động sẽ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn pháp lý cho cả người mua và người bán.
Người dân khi tham gia giao dịch bất động sản tại Cần Thơ nên chủ động tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất, kiểm tra quy hoạch tại các cơ quan chức năng địa phương và chuẩn bị giấy tờ pháp lý cá nhân đầy đủ. Nếu gặp vướng mắc, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc đơn vị tư vấn bất động sản uy tín là điều cần thiết.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Luật Công chứng số 53/2014/QH13.
- Thông tư số 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Các quy định về thuế TNCN, lệ phí trước bạ hiện hành.
- Quyết định ban hành Bảng giá đất của UBND TP. Cần Thơ (theo giai đoạn).