Việc thiếu quỹ đất tại các thành phố lớn là nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản.
Việc thiếu quỹ đất tại các thành phố lớn là nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản.
Trong phiên thảo luận mới đây về Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 (Vietnam Economic Forum), ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã đánh giá về thị trường. Nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng.
Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng, nguồn cung các dự án mới còn hạn chế, chẳng hạn như tại thành phố lớn nhất nước là TP.HCM, do nhiều vấn đề đang tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều sự cần thiết. các giải pháp. thực sự để đối phó với tình huống này.
Theo Báo cáo thị trường hàng quý của Savills, thị trường căn hộ tại Tp.HCM chỉ có 2.150 căn để bán. “Với quy mô dân số hơn 10 triệu người, cung không đủ cầu nên khi mở bán dễ bị thị trường hấp thụ. Chúng tôi sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện, “MacGregor nói.
Hậu quả của tình trạng này, theo ông MacGregor, có 4 nguyên nhân.
Một là thiếu quy hoạch tổng thể. Quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.
Năm 2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt “Nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể cả nước giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050”. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch giai đoạn 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định và phê duyệt.
Cụ thể, quy hoạch 1 / 10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt, còn việc phê duyệt quy hoạch 1/2000 và 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh. Tuy nhiên, đối với những dự án lớn có diện tích trên 30 ha hoặc quy mô trên 50.000 người thì thẩm quyền phê duyệt thuộc Bộ Xây dựng.
“Việc quản lý quy hoạch thiếu rõ ràng ảnh hưởng đến tiến độ các dự án”, chuyên gia này nói.
Thứ hai, hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng còn chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình phê duyệt cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Luật Quy hoạch được thông qua năm 2017 nhưng quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nhiều quy định của Luật Quy hoạch còn bất cập, chưa rõ ràng.
Ông cho rằng các luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý, hiệu quả, từ đó hỗ trợ chính quyền địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở.
Thứ ba, quỹ đất tại các thành phố lớn đang khan hiếm dẫn đến nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.
Theo chuyên gia Savills, tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương thời gian qua khiến giá thị trường nhà đất không đến được tay người mua cuối cùng.
Điều này về lâu dài sẽ khiến kinh tế xã hội phát triển không lành mạnh, quỹ đất tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng dẫn đến rủi ro. bong bóng bất động sản.
“Một thị trường không hướng tới người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần tìm giải pháp tăng quỹ đất, nhất là đối với các dự án vừa túi tiền, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công khai minh bạch để hạn chế đầu cơ ”, ông MacGregor nhấn mạnh.
Ông khuyến nghị, các cơ quan có thẩm quyền cần có giải pháp gia tăng quỹ đất sạch để tránh đầu cơ, bong bóng, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu. người mua nhà thực sự để ở. Qua đó kiểm soát được nguy cơ bong bóng bất động sản.
Ngoài ra, ông MacGregor cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm để phát triển dự án nhà ở và việc triển khai các dự án hạ tầng còn hạn chế để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Về đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công khai minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị thẩm định giá nước ngoài đã chứng minh được năng lực trong nước. triển khai kịp thời các dự án hạ tầng hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham khảo một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong, v.v.
Thứ tư, tình trạng tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang được kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang xem xét hạn chế các khoản vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).
Trong bối cảnh đó, ông MacGregor khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn và tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh.
Ông MacGregor nói: “Đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm thiểu rủi ro hệ thống.
