Thị Trường Căn Hộ Chung Cư Quý 1/2025 tại Hà Nội chứng kiến những biến động đáng chú ý, theo nhận định từ CBRE Việt Nam. Mặc dù nguồn cung mới ghi nhận sự sụt giảm so với các quý cuối năm 2024, nhưng lại cao hơn đáng kể so với cùng kỳ các năm trước. Điểm nổi bật khác là đà tăng giá bán căn hộ, vốn rất mạnh mẽ trong năm 2024, đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại trong quý đầu tiên của năm 2025.
Diễn biến Nguồn cung Căn hộ Chung cư Quý 1/2025
Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội Quý 1/2025 của CBRE cho thấy, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt gần 3.920 căn từ 7 dự án. Con số này thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 8.000-9.000 căn/quý của ba quý trước đó. Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung mới này lại tăng gần 70%. Đáng chú ý, đây là mức cung căn hộ mới cao nhất trong quý đầu năm tại Hà Nội trong vòng 4 năm qua, tính từ năm 2022.
Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các dự án thuộc các huyện ngoại thành đang phát triển mạnh về hạ tầng như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự đa dạng về phân khúc, với sự hiện diện của các sản phẩm trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ bình dân vẫn vắng bóng nguồn cung mới kể từ năm 2022.
Tình hình Thanh khoản Thị trường Căn hộ
Thanh khoản củathị trường căn hộ chung cư Quý 1/2025 duy trì ở mức ổn định. Tổng số căn hộ bán được trong quý đạt gần 3.950 căn. Mặc dù con số này giảm 63% so với quý 4/2024, chủ yếu do yếu tố thời vụ (nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài), nhưng lại tăng 72% so với cùng kỳ năm 2024.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, việc nguồn cung mới quy mô lớn liên tục được bổ sung vào thị trường trong các quý trước đó cũng tạo áp lực nhất định lên tổng lượng giao dịch. Thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng cung này.
Giá bán Căn hộ Chung cư: Đà tăng chậm lại
Sau một giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng giá mạnh mẽ của căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu chậm lại trong quý 1/2025.
Giá bán Sơ cấp
Trên thị trường sơ cấp (mở bán lần đầu từ chủ đầu tư), giá bán căn hộ trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các chương trình ưu đãi, chiết khấu). Mức giá này vẫn cao hơn 34% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, khi so sánh với quý 4/2024, mức tăng chỉ là 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất được ghi nhận kể từ quý 2/2023.
Một số dự án mới ra mắt vẫn đạt mức giá chào bán sơ cấp cao nhờ các yếu tố lợi thế như uy tín của chủ đầu tư, quy mô dự án lớn với hệ thống tiện ích đồng bộ, vị trí trong khu dân cư hiện hữu và kết nối giao thông thuận tiện đến trung tâm thành phố.
Giá bán Thứ cấp
Trên thị trường thứ cấp (giao dịch giữa các nhà đầu tư hoặc người dùng cuối), giá bán trung bình các dự án chung cư tại Hà Nội vào cuối quý 1/2025 đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). So với cùng kỳ năm 2024, mức giá này tăng gần 20%. Tương tự thị trường sơ cấp, đà tăng giá theo quý trên thị trường thứ cấp cũng chậm lại đáng kể, chỉ ghi nhận mức tăng 3% so với quý 4/2024 – mức tăng thấp nhất kể từ quý 3/2023.
Các dự án có vị trí tốt, nằm gần các khu dân cư đông đúc, hạ tầng hoàn thiện và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại các quận Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và các huyện Long Biên, Gia Lâm, ghi nhận mức tăng giá nhẹ từ 2% đến 3% so với quý trước. Trong khi đó, giá bán tại các dự án khác không có nhiều biến động.
Thị trường Nhà ở Gắn liền với Đất Quý 1/2025
Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà liền kề), nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2025 tại Hà Nội duy trì ổn định với hơn 1.500 căn, chủ yếu đến từ một dự án đô thị quy mô lớn tại huyện Đan Phượng. Do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết, nguồn cung mới giảm 46% so với quý trước, nhưng đây vẫn là một trong những quý đầu năm có nguồn cung nhà ở gắn liền với đất cao nhất từ trước đến nay.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường này vẫn khả quan, vượt qua lượng cung mở bán mới. Tổng số căn bán được đạt hơn 1.800 căn, tập trung chủ yếu tại các dự án đô thị lớn ở Đông Anh, Đan Phượng và khu vực Văn Giang (tỉnh Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội).
Giá bán sơ cấp trung bình trong quý 1/2025 tăng nhẹ 3% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ năm trước, đạt 226 triệu đồng/m² (bao gồm chi phí xây dựng, chưa VAT). Giá bán thứ cấp cũng tiếp tục đà tăng, đạt khoảng 183 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý. Mức giá cao được duy trì do các dự án mở bán mới thường có vị trí thuận lợi và nằm trong các khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng.
Dự báo Thị trường Bất động sản Nhà ở Hà Nội 2025
CBRE dự báo trong cả năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ chung cư và 6.700 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới. Sức mua dự kiến duy trì ổn định khi nguồn cung mới quy mô lớn tiếp tục gia nhập thị trường. Giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025.
Đáng chú ý, sau khi mặt bằng giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM trong năm 2024, CBRE nhận định rằng trong năm 2025, các dự án có vị trí tương đương sẽ khó có sự tăng giá đột biến.
Ngoài ra, các động thái thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ chính quyền và chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực. Bên cạnh đó, việc triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể, chung cư cũ tại Hà Nội cũng hứa hẹn bổ sung một nguồn cung nhà ở quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi các cơ chế chính sách thông thoáng hơn để tháo gỡ các vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Kết luận
Thị trường căn hộ chung cư Quý 1/2025 tại Hà Nội cho thấy những tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Nguồn cung mới dù giảm theo quý nhưng vẫn cao hơn so với các năm trước, trong khi đà tăng giá cả sơ cấp và thứ cấp đều chậm lại. Thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức ổn định. Dự báo cho phần còn lại của năm 2025, nguồn cung mới dồi dào và sức mua ổn định sẽ tiếp tục định hình thị trường, cùng với đó là kỳ vọng về sự gia tăng nguồn cung từ phân khúc nhà ở xã hội và các dự án cải tạo chung cư cũ. Người mua nhà và nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi sát sao diễn biến thị trường để đưa ra các quyết định phù hợp.
Tài liệu tham khảo
- CBRE Việt Nam, Báo cáo thị trường Bất động sản Hà Nội Quý 1/2025.