Ở Việt Nam, trong thời kỳ áp dụng nền kinh tế có sự bao cấp của nhà nước, chắc chắn không thể xảy ra tình trạng sốt giá đất, bất động sản vì không được phép giao dịch trên thị trường và được nhà nước bao cấp hoàn toàn.
Ở Việt Nam, trong thời kỳ áp dụng nền kinh tế có sự bao cấp của nhà nước, chắc chắn không thể xảy ra tình trạng sốt giá đất, bất động sản vì không được phép giao dịch trên thị trường và được nhà nước bao cấp hoàn toàn. Năm 1986, Nhà nước quyết định đổi mới nền kinh tế với bước đầu là cởi trói cho nền kinh tế dưới sự chỉ huy của nhà nước.
Cho đến năm 1991, Nhà nước quyết định áp dụng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Năm 1996, thị trường bất động sản ra đời và cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân tham gia giao dịch. Từ thời điểm này, thị trường bất động sản được phát triển tự do từng bước, những ngày đầu cũng chứng tỏ là một thị trường có sức hấp dẫn cao vì nó mang lại nguồn lợi lớn từ sự chênh lệch giá đất giữa giá của Nhà nước và Chính phủ. và giá thị trường. Từ đó đến nay, thị trường bất động sản có những lúc thăng trầm nhưng đến nay đã có 4 đợt sốt giá cao trên toàn thị trường.
Cơn sốt đất làm chao đảo làng quê Hà Tĩnh. Ảnh: Thiên Lương
Đợt sốt giá thứ nhất giai đoạn 1990 – 1992, và đợt sốt giá thứ hai giai đoạn 2000 – 2002. Thực chất đây không phải là đợt sốt giá thực chất mà chỉ là quá trình tăng giá khi thay đổi cơ chế kinh tế. nền kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Trong cơ chế bao cấp, về lý thuyết đất đai không có giá, nhưng quá trình giao dịch bất động sản gắn liền với đất cho thấy đất vẫn có giá nhưng giá đó rất thấp. Trong hai đợt tăng giá đất này, mỗi đợt giá đất tại các thành phố lớn đã tăng gấp 10 lần.
Một câu hỏi được đặt ra là tại sao giá đất lại tăng trong hai thời kỳ cách nhau khoảng 10 năm. Trên thực tế, giá đất mỗi lần tăng để phù hợp với điều kiện thị trường của các nước trong khu vực thì lại bị gián đoạn bởi việc ban hành Luật Đất đai. Thứ nhất là Luật Đất đai năm 1993 và thứ hai là Luật Đất đai năm 2003. Mặc dù các Luật Đất đai này không có quy định nào hạn chế việc tăng giá đất, nhưng tâm lý của mọi người trên thị trường đều muốn dừng lại tất cả để chờ xem các quy định của Luật Đất đai mới ban hành sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản. Tóm lại, đến năm 2003, giá đất ở các thành phố lớn của Việt Nam gần bằng giá đất ở các thành phố lớn tương tự trong khu vực ASEAN như Jakarta (Indonesia), Manila (Philippines), Bangkok (Thái Lan)) hay Kuala Lumpur ( Malaysia).
Kể từ năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng do người dân muốn đầu tư vào thị trường chứng khoán non trẻ, trong đó tìm kiếm nguồn lợi lớn từ giá trị đất tại các công ty cổ phần từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, giá trị đất vẫn được tính theo bảng giá của nhà nước với giá đất rất thấp. Theo xu hướng này, ‘bong bóng’ đã được tích tụ trên thị trường chứng khoán. Đến năm 2007, ‘bong bóng’ chứng khoán vỡ và các nhà đầu tư chuyển vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. Từ năm 2007 đến năm 2008 là giai đoạn bất động sản bùng nổ lần thứ ba, nguyên nhân là do các nhà đầu tư ồ ạt chuyển vốn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.
Trên thực tế, giá đất tăng mạnh trong khoảng thời gian này khoảng 3 lần là nguồn gốc gây ra rủi ro lạm phát. Quả thực, đợt lạm phát đầu tiên ập đến nền kinh tế Việt Nam vào năm 2009 và tiếp tục trở lại vào năm 2010. Như đã đề cập ở trên, các giải pháp kiềm chế lạm phát đã khiến thị trường bất động sản không còn vốn lưu động. và bị đóng băng, Chính phủ đã tìm ra giải pháp khôi phục thị trường vào năm 2013.
Kể từ năm 2014, thị trường nhà ở thương mại cao cấp đã có nguồn cung rất cao nhưng nhu cầu nhà ở giá rẻ gần như không thiếu. Chính phủ tập trung giải quyết tình trạng mất cân đối cung cầu ở khu vực giá cao nhưng thực chất là giải quyết nợ xấu. Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án bất động sản đã có những sáng kiến mở ra hướng đầu tư mới vào loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng kiểu mới như Condotel, Shophouse, Biệt thự nghỉ dưỡng, Homestay, Farmstay, v.v.
Đến năm 2018, phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đều gặp khó do khung pháp lý chưa đầy đủ hoặc mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật liên quan. Kể từ năm 2019, cả nước hứng chịu đại dịch Covid-19 và năm 2020 thị trường bất động sản nhà ở rơi vào tình trạng sốt giá, đến nay giá đã tăng khoảng 2 lần.
Bất động sản thứ 4 sốt giá hôm nay
Kể từ năm 2020, cơn sốt giá bất động sản lần thứ tư xảy ra. Nguyên nhân của cơn sốt giá bất động sản lần này hoàn toàn khác so với trước đó là do dòng vốn đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản được chuyển dịch ồ ạt. Nhìn vào thực tế, có thể thấy một số nguyên nhân dẫn đến cơn sốt giá bất động sản lần thứ 4 này có các nguyên nhân sau:
Dự án bất động sản tại Mê Linh. Ảnh: Kiên Trung
Thứ nhất: Năm 2020 là năm đầu tiên của thời kỳ quy hoạch 2021-2030, với hàng loạt đề xuất phát triển đô thị mới và các dự án mới. Mặt khác, Chính phủ cũng quyết định tăng cường đầu tư công để phát triển hạ tầng giao thông. Những yếu tố này có tác dụng làm cho thị trường bất động sản nhà ở trở nên hấp dẫn và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Một yếu tố khác khiến thị trường bất động sản sôi động là các dự án phân lô, bán nền tăng giá khá mạnh, gây sốt giá đất nền. Chính quyền quận, huyện muốn phân lô – bán nền để thu ngân sách địa phương, nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn mua đất phải đầu cơ chờ tăng giá mà không phải lo tốn tiền xây nhà.
Thứ hai: Chúng ta vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19. Thu nhập của tất cả người lao động đều bị giảm sút, thậm chí không có thu nhập. Những người ít tiền phải chịu đựng và phải tìm những công việc đơn giản để kiếm sống. Người nhiều tiền phải tìm phương thức đầu tư mới để tăng thu nhập, địa điểm đầu tư quen thuộc vẫn là thị trường bất động sản nhà ở. Từ đó, nhu cầu bất động sản để ở tăng mạnh, nhưng không phải để ở. Mặt khác, nguồn cung nhà ở giảm do chưa có giải pháp về khung pháp lý, hàng loạt dự án nhà ở chờ phê duyệt nhưng chưa thể phê duyệt do sợ bị phạt. có thẩm quyền. Nhu cầu mua nhà ở tăng cao nhưng sự tắc nghẽn về nguồn cung là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng sốt giá.
Thứ ba: Nguyên nhân thứ ba phải kể đến là sự tác động mạnh mẽ của giới đầu cơ, trục lợi bất động sản. Ở cấp địa phương, “cò đất” tung tin thất thiệt, thiếu trung thực về thị trường để lừa người tham gia mua đất. Ở quy mô lớn hơn, các “đại gia” đầu tư dự án bất động sản tìm cách kích cầu tăng giá như đấu giá đất ở Thủ Thiêm hay tăng giá cao tại các dự án bất động sản hiện hữu.
Nhìn vào kinh nghiệm của Việt Nam trong giai đoạn 2007 – 2010, có thể thấy cơn sốt giá này nếu không được ngăn chặn kịp thời thì chắc chắn sẽ dẫn đến lạm phát. Nguyên nhân trực tiếp khiến nhu cầu tăng mạnh là do tình trạng đầu cơ nhà đất vẫn chưa được khắc phục, nhu cầu lại càng tăng cao do thu nhập giảm do Covid-19 gây ra.
Hậu quả và giải pháp
Trước thực trạng này, Chính phủ đã chỉ đạo UBND các địa phương khẩn trương dẹp bỏ các chợ “cóc” bất động sản và hoạt động môi giới trái phép của các “cò đất” tiêu cực. Tất nhiên, Chính phủ cũng sẽ tiếp tục xử lý những hành vi xấu lợi dụng thị trường chứng khoán để câu kết thị trường bất động sản để trục lợi.
Hồ nước, cây xanh ở thủ đô. Ảnh: Kiên Trung
Từ kinh nghiệm của các nước công nghiệp phát triển trên thế giới, trong khu vực cũng như kinh nghiệm của Việt Nam, cần phải có những giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn cơn sốt giá bất động sản vì đó là điểm khởi đầu cho mọi cuộc đời. khủng hoảng kinh tế. Cơn sốt giá bất động sản có thể xảy ra ngay cả ở những quốc gia có hệ thống quản lý chặt chẽ như Hoa Kỳ hay Nhật Bản. Một sơ suất nhỏ có thể mất hàng chục năm để sửa chữa và phục hồi.
Hậu quả xấu về kinh tế là một chuyện, nhưng hậu quả xấu về xã hội có thể ảnh hưởng lớn hơn. Khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng, người có thu nhập thấp và người nghèo khó có khả năng mua cho mình một căn nhà.
Giải pháp lâu dài cho Việt Nam là xóa bỏ đầu cơ bất động sản, khuyến khích đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ mức thuế tài sản phù hợp, không còn cách nào khác. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư sản xuất kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng, đủ thuế bất động sản.
