Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự lên ngôi của nhiều loại hình sản phẩm mới, trong đó shophouse (nhà phố thương mại) nổi lên như một kênh đầu tư hấp dẫn và thu hút sự quan tâm đông đảo. Vậy Shophouse Là Gì mà lại có sức hút mạnh mẽ đến vậy? Bài viết này của Rever Land sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện, từ khái niệm, phân loại, ưu nhược điểm cho đến những lưu ý quan trọng khi quyết định “xuống tiền” vào loại hình bất động sản độc đáo này.
Shophouse là gì? Khám phá khái niệm và nguồn gốc
Để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt, việc đầu tiên là hiểu rõ shophouse là gì hay nhà phố thương mại là gì. Shophouse là mô hình bất động sản kết hợp giữa không gian nhà ở (house) và mục đích kinh doanh thương mại (shop). Đây là loại hình kiến trúc nhà ở kiêm cửa hàng kinh doanh, thường được xây dựng tại các vị trí trung tâm, mặt tiền đường lớn trong các khu đô thị, dự án dân cư hoặc các trục đường thương mại sầm uất.
Mô hình shophouse điển hình tại một khu đô thị hiện đại
Về lịch sử, mô hình shophouse không phải là mới. Chúng xuất hiện từ thế kỷ XIX tại các nước Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa, với những dãy nhà phố thương mại đặc trưng ở Penang hay Malacca (Malaysia). Tại châu Âu, các đại lộ mua sắm nổi tiếng như Avenue Montaigne ở Paris hay 5th Avenue ở New York cũng mang dáng dấp của những shophouse sang trọng, sầm uất. Ngày nay, shophouse ngày càng trở nên phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong các dự án khu đô thị mới, nhờ vào tiềm năng sinh lời kép và tính đa dụng của nó. Việc hiểu rõ bản chất của shophouse sẽ giúp nhà đầu tư cân nhắc liệu nên Mua nhà để ở hay đầu tư sinh lời? với loại hình này.
Phân loại Shophouse phổ biến trên thị trường hiện nay
Trên thị trường bất động sản Việt Nam, shophouse chủ yếu được chia thành hai loại hình chính, mỗi loại có những đặc điểm và lợi thế riêng, phù hợp với nhu cầu và mục tiêu đầu tư khác nhau:
Shophouse khối đế
Shophouse khối đế là loại hình được bố trí tại tầng trệt (tầng 1, đôi khi cả tầng 2 hoặc đến tầng 5) của các tòa nhà chung cư cao tầng. Mục đích chính của shophouse khối đế là phục vụ nhu cầu mua sắm, dịch vụ của chính cư dân trong tòa nhà và khu vực lân cận.
Shophouse khối đế tại tầng trệt một tòa chung cư sầm uất
Một đặc điểm quan trọng cần lưu ý là shophouse khối đế thường có thời hạn sở hữu giới hạn, phổ biến là 50 năm, theo thời hạn sử dụng đất của dự án chung cư. Sau khi hết thời hạn, quyền sử dụng sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật và thỏa thuận với chủ đầu tư. Loại hình này chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, không ưu tiên chức năng để ở lâu dài và thường không được cấp các giấy tờ liên quan đến cư trú như tạm trú, tạm vắng.
Shophouse nhà phố thương mại thấp tầng (liền kề)
Shophouse nhà phố thương mại thấp tầng, hay còn gọi là shophouse liền kề, là những căn nhà được xây dựng độc lập hoặc liền kề nhau thành dãy trên các trục đường nội khu đô thị, các tuyến phố thương mại được quy hoạch bài bản.
Dãy shophouse nhà phố thương mại thấp tầng với thiết kế đồng bộ
Loại hình này có nhiều ưu điểm hơn về mặt pháp lý, thường được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài theo quy định của Luật Đất đai. Shophouse thấp tầng thường có diện tích lớn hơn, từ 85m2 đến hơn 250m2, và được thiết kế từ 3 đến 5 tầng. Thiết kế này cho phép tách biệt không gian kinh doanh (thường ở tầng 1-2) và không gian sinh hoạt gia đình (ở các tầng trên), mang lại sự tiện nghi và riêng tư.
Ưu điểm nổi bật của Shophouse thu hút nhà đầu tư
Shophouse trở thành “thỏi nam châm” trên thị trường bất động sản nhờ sở hữu hàng loạt ưu điểm vượt trội, đáp ứng đa dạng nhu cầu của nhà đầu tư:
Shophouse sở hữu nhiều ưu điểm vượt trội cho nhà đầu tư
- Vị trí đắc địa: Shophouse thường tọa lạc tại các vị trí “vàng” trong các khu đô thị, mặt tiền đường lớn, nơi có mật độ dân cư cao, giao thông thuận lợi. Điều này đảm bảo nguồn khách hàng tiềm năng dồi dào, tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.
- Số lượng khan hiếm: Trong một dự án, số lượng shophouse thường chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ (khoảng 2-5% tổng số sản phẩm), tạo nên tính khan hiếm và gia tăng giá trị theo thời gian.
- Thiết kế thông minh, đa năng: Với cấu trúc thường từ 2 tầng trở lên và mặt tiền rộng, shophouse cho phép chủ sở hữu linh hoạt kết hợp mục đích ở và kinh doanh, hoặc tối ưu hóa toàn bộ không gian cho thuê. Các thiết kế hiện đại, tối ưu công năng sử dụng là điểm cộng lớn.
- Thuận tiện di chuyển: Nằm ở các trục đường chính, shophouse dễ dàng kết nối với các tiện ích nội khu và ngoại khu, tạo sự thuận lợi cho cả chủ sở hữu và khách hàng.
- Tính thanh khoản cao: Do vị trí đẹp, số lượng hạn chế và công năng đa dạng, shophouse có tính thanh khoản tốt, dễ dàng mua bán hoặc cho thuê lại.
- Lợi nhuận hấp dẫn từ cho thuê: Tiềm năng khai thác cho thuê shophouse được đánh giá cao, có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận từ 8-12%/năm, vượt trội so với nhiều kênh đầu tư khác như căn hộ cho thuê thông thường hay gửi tiết kiệm. Đây là một yếu tố quan trọng khi xem xét 5 Lưu Ý Quan Trọng Khi Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê Tại Việt Nam.
- Tiềm năng tăng giá bền vững: Với sự phát triển của hạ tầng đô thị và nhu cầu ngày càng tăng, giá trị của shophouse có xu hướng tăng trưởng ổn định và bền vững trong dài hạn, đặc biệt tại các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, hiện đại.
Những hạn chế và rủi ro cần lưu ý khi đầu tư Shophouse
Bên cạnh những ưu điểm vượt trội, nhà đầu tư cũng cần nhận diện rõ những hạn chế và rủi ro tiềm ẩn của shophouse:
- Giá thành cao: Do sở hữu nhiều lợi thế, giá bán của shophouse thường cao hơn đáng kể so với các loại hình bất động sản khác trong cùng dự án. Việc sở hữu shophouse đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn.
- Lợi nhuận kinh doanh phụ thuộc vào cộng đồng dân cư: Hiệu quả kinh doanh của shophouse chịu ảnh hưởng lớn từ mật độ và chất lượng cư dân của dự án, cũng như sự phát triển chung của khu vực. Nếu dự án có tỷ lệ lấp đầy thấp hoặc cộng đồng cư dân chưa hình thành, việc kinh doanh có thể gặp khó khăn.
- Thời gian sở hữu bị giới hạn (đối với shophouse khối đế): Như đã đề cập, shophouse khối đế thường có thời hạn sở hữu 50 năm. Điều này có thể là một rào cản tâm lý và tài chính đối với các nhà đầu tư mong muốn sở hữu tài sản lâu dài và truyền đời.
- Tính pháp lý cần minh bạch: Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, mục đích sử dụng, và các quy định của chủ đầu tư để tránh những rắc rối không đáng có.
Có nên đầu tư vào loại hình Shophouse không?
Quyết định đầu tư vào shophouse phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mục tiêu tài chính, khẩu vị rủi ro và khả năng nghiên cứu thị trường của mỗi nhà đầu tư.
Cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư shophouse
Không thể phủ nhận shophouse là một kênh đầu tư tiềm năng với nhiều lợi thế. Tuy nhiên, để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần:
- Nghiên cứu kỹ lưỡng dự án: Đánh giá uy tín chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch, tiềm năng phát triển của khu vực, và cộng đồng dân cư mục tiêu.
- Phân tích bài toán tài chính: Cân đối dòng tiền, chi phí đầu tư, giá thuê dự kiến, và thời gian hoàn vốn.
- Hiểu rõ về pháp lý: Kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của dự án và sản phẩm shophouse.
- Lựa chọn loại hình kinh doanh phù hợp: Nghiên cứu nhu cầu của thị trường và cư dân để chọn ngành nghề kinh doanh có khả năng cạnh tranh cao.
Đầu tư shophouse có thể mang lại lợi ích kép: vừa là tài sản tích lũy giá trị, vừa tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê hoặc tự kinh doanh. Tuy nhiên, sự cẩn trọng và chuẩn bị kỹ lưỡng luôn là chìa khóa thành công.
Một số dự án Shophouse nổi bật trên thị trường
Tại Việt Nam, nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án shophouse quy mô, được quy hoạch bài bản và thu hút sự quan tâm của thị trường. Các sản phẩm này thường sở hữu thiết kế thông minh, vị trí đắc địa và hệ thống tiện ích đồng bộ.
Shophouse tại các đại đô thị phía Bắc: Các dự án như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City tại Hà Nội là những ví dụ điển hình. Shophouse tại đây thường có diện tích đa dạng, thiết kế 4-5 tầng, mặt tiền rộng, nằm trên các trục đường huyết mạch của khu đô thị.
Shophouse tại một đại đô thị biển hồ phía Đông Hà Nội
Shophouse tại các thành phố lớn phía Nam: Các khu đô thị như Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) cũng là điểm nóng của thị trường shophouse. Các căn shophouse tại đây được quy hoạch thông minh, gần các tiện ích trung tâm, thu hút lượng lớn cư dân và khách tham quan.
Shophouse Vinhomes Grand Park với thiết kế hiện đại và vị trí đắc địa
Shophouse tại các dự án đô thị vệ tinh: Các dự án như Vinhomes The Empire Hưng Yên cũng cho thấy sức hút của shophouse tại các khu vực đang phát triển mạnh mẽ về hạ tầng. Thiết kế mang phong cách châu Âu và vị trí kết nối thuận tiện là những điểm cộng.
Shophouse tại dự án Vinhomes Smart City với mặt tiền kính hiện đại
Shophouse tại Vinhomes The Empire Hưng Yên với kiến trúc Pháp lãng mạn
Shophouse tại các khu phức hợp trung tâm: Ví dụ như Shophouse Vinhomes Central Park, với thiết kế 2 tầng và diện tích lớn, nằm trong một khu phức hợp sầm uất, hiện đại bậc nhất.
Khu shophouse Vinhomes Central Park với không gian kinh doanh và sinh hoạt tiện nghi
Kết luận
Shophouse, với những ưu điểm về vị trí, thiết kế đa năng và tiềm năng sinh lời bền vững, đã và đang khẳng định vị thế là một trong những loại hình bất động sản hấp dẫn nhất trên thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, như mọi kênh đầu tư khác, shophouse cũng đi kèm những yếu tố cần cân nhắc kỹ lưỡng về giá thành, pháp lý và sự phụ thuộc vào thị trường.
Hy vọng bài viết này đã giúp quý độc giả hiểu rõ hơn shophouse là gì và có thêm thông tin hữu ích để đưa ra những quyết định đầu tư thông thái. Việc nắm bắt thông tin thị trường, quy hoạch, pháp lý và lựa chọn sản phẩm phù hợp là chìa khóa vàng mở ra cơ hội thành công trong lĩnh vực đầu tư nhà phố thương mại. Để được tư vấn chi tiết hơn, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia bất động sản uy tín.
Tài liệu tham khảo
- Tổng cục Thống kê. Báo cáo tình hình kinh tế – xã hội.
- Bộ Xây dựng. Thông tin về thị trường bất động sản.
- Các bài phân tích thị trường từ CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.