Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam luôn sôi động, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn còn khá phổ biến, đặc biệt ở các vùng nông thôn hoặc với những giao dịch giá trị không quá lớn. Hình thức này hấp dẫn bởi sự nhanh gọn và chi phí thấp ban đầu. Tuy nhiên, ẩn sau đó là vô vàn nguy cơ pháp lý mà người mua có thể phải đối mặt. Vậy cụ thể,rủi ro gì khi mua nhà đất bằng giấy viết tay? Bài viết này, với kinh nghiệm từ Rever Land, sẽ phân tích chi tiết những cạm bẫy tiềm ẩn và đưa ra lời khuyên hữu ích.
Hiểu đúng về “mua nhà đất bằng giấy viết tay”
Trước hết, cần làm rõ “mua nhà đất bằng giấy viết tay” là cách gọi thông thường để chỉ việc các bên tự thỏa thuận, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở trên giấy tờ nhưng không thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.
Dù việc thỏa thuận có vẻ nhanh chóng, thuận tiện và tiết kiệm chi phí công chứng ban đầu, nhưng chính sự thiếu vắng yếu tố pháp lý quan trọng này lại là nguồn cơn của hàng loạt rủi ro nghiêm trọng sau này.
Cảnh báo các rủi ro pháp lý nghiêm trọng khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Việc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức (thiếu công chứng/chứng thực) có thể dẫn đến hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Từ đó, người mua nhà đất bằng giấy viết tay phải đối mặt với những rủi ro sau:
Rủi ro mất trắng tài sản: Tiền trao nhưng đất không thuộc về mình
Đây là rủi ro lớn nhất và thường gặp nhất. Theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý và được Nhà nước công nhận khi được đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không đủ điều kiện để làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ).
Hậu quả là dù người mua đã thanh toán đầy đủ tiền, thậm chí đã nhận bàn giao nhà đất và sinh sống trên đó, nhưng về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên bán. Người mua không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã mua.
Cảnh báo rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay không công chứng
Nguy cơ bị đòi lại đất, đặc biệt khi thị trường biến động
Do giao dịch chưa có hiệu lực pháp lý, bên bán hoàn toàn có thể “lật kèo”, khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và đòi lại nhà đất đã bán. Tình trạng này rất dễ xảy ra khi giá đất trên thị trường tăng cao đột biến. Bên bán có thể lợi dụng sự thiếu chặt chẽ về pháp lý của hợp đồng viết tay để hủy giao dịch, sẵn sàng hoàn trả lại số tiền đã nhận (có thể kèm một khoản lãi suất không đáng kể) để lấy lại mảnh đất nay đã có giá trị cao hơn nhiều. Người mua khi đó rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan, vừa mất cơ hội sở hữu tài sản, vừa tốn thời gian, công sức và tiền bạc theo đuổi kiện tụng.
Hạn chế quyền định đoạt: Không thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, người mua không thể thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng). Điều này đồng nghĩa với việc người mua không được pháp luật công nhận là chủ sử dụng/chủ sở hữu hợp pháp.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt). Do đó, người mua nhà đất bằng giấy viết tay sẽ không thể thực hiện các giao dịch này một cách hợp pháp. Nếu có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng cách thế chấp nhà đất, hoặc muốn bán lại, tặng cho con cái… thì đều không thể thực hiện được do không đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Khó khăn trong giải quyết tranh chấp và đền bù khi Nhà nước thu hồi đất
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến thửa đất (ví dụ: tranh chấp lối đi, ranh giới với hàng xóm…) hoặc khi nhà đất thuộc diện quy hoạch, bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án, người mua bằng giấy viết tay sẽ gặp rất nhiều bất lợi. Do không có giấy tờ pháp lý hợp lệ đứng tên mình, việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo vệ quyền lợi của mình là vô cùng khó khăn. Khi Nhà nước thu hồi đất, người mua có nguy cơ không được bồi thường, hỗ trợ hoặc mức bồi thường, hỗ trợ (nếu có) sẽ thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế và quyền lợi đáng được hưởng.
Quy định pháp luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà đất
Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định rất rõ ràng về hình thức của hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhằm bảo vệ quyền lợi các bên và đảm bảo sự ổn định của giao dịch:
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc thù (như một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng/chứng thực theo yêu cầu các bên).
- Đối với mua bán nhà ở: Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2024 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp như mua bán nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, hoặc một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Như vậy, đối với giao dịch nhà đất giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là yêu cầu bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật.
Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 (tại Khoản 2 Điều 129) có quy định về trường hợp ngoại lệ: nếu hợp đồng vi phạm quy định về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Tuy nhiên, việc chứng minh đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ thường phức tạp, tốn kém và kết quả phụ thuộc vào quyết định của Tòa án, không phải là giải pháp chắc chắn cho người mua.
Kết luận và khuyến nghị
Tóm lại, việc mua nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn quá nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể dẫn đến mất mát tài sản, tranh chấp kéo dài và hạn chế các quyền cơ bản của chủ sở hữu. Mặc dù giá cả ban đầu có thể hấp dẫn hơn, nhưng những hậu quả khôn lường về sau là điều mà mọi người mua cần hết sức cân nhắc.
Rever Land khuyến nghị:
- Tuyệt đối tuân thủ quy định pháp luật: Khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, hãy luôn lập hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định. Đây là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
- Tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý: Trước khi quyết định mua, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất (quy hoạch, tranh chấp, thế chấp…), yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ gốc.
- Nhờ chuyên gia tư vấn: Nếu chưa am hiểu về pháp luật đất đai hoặc quy trình giao dịch, đừng ngần ngại tìm đến sự hỗ trợ của các luật sư hoặc chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín nhưRever Land để được hướng dẫn chi tiết, đảm bảo giao dịch an toàn và đúng pháp luật.
Việc cẩn trọng trong giao dịch và tuân thủ pháp luật ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được nhữngrủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, đảm bảo an toàn cho tài sản và quyền lợi của mình.