Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ có nhiều thay đổi quan trọng với việc hàng loạt luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Công chứng 2024 chính thức có hiệu lực hoặc phát huy đầy đủ tác động. Một trong những vấn đề được người dân và nhà đầu tư quan tâm hàng đầu là cácQuy định Về Công Chứng Hợp đồng Mua Bán Nhà 2025. Liệu có sự thay đổi nào về yêu cầu công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản quan trọng này không? Bài viết này sẽ cung cấp thông tin cập nhật và chính xác nhất.
Gần đây, thông tin về việc sử dụng giấy tờ điện tử tích hợp trên VNeID thay thế bản cứng khi làm thủ tục hành chính (theo Thông báo 171/TB-VPCP) đã khiến không ít người hiểu nhầm rằng hoạt động công chứng, đặc biệt là với hợp đồng mua bán nhà đất, sẽ không còn bắt buộc từ 01/07/2025. Tuy nhiên, cần phải làm rõ rằng đây là cách hiểu chưa chính xác và có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có trong giao dịch bất động sản.
Vai trò không thay đổi của công chứng trong giao dịch nhà đất năm 2025
Trước hết, cần khẳng định việc tích hợp giấy tờ trên VNeID chủ yếu nhằm đơn giản hóa việc xuất trình giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính, thay thế cho việc nộp bản sao y, chứng thực giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận thông tin cư trú… Điều này liên quan nhiều hơn đến hoạt động “chứng thực” bản sao từ bản chính, không đồng nghĩa với việc bãi bỏ hoạt động “công chứng” các hợp đồng, giao dịch.
Công chứng và chứng thực là hai hoạt động pháp lý hoàn toàn khác biệt về bản chất và giá trị pháp lý, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Người dân tìm hiểu quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà 2025 trên máy tính
| Tiêu chí | Công chứng | Chứng thực |
|---|---|---|
| Bản chất | Xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên đảm bảo nội dung, ý chí tự nguyện của các bên và tính hợp pháp. | Chủ yếu xác nhận bản sao đúng với bản chính, xác nhận chữ ký, thời gian, địa điểm giao dịch. Không đi sâu vào tính hợp pháp của nội dung. |
| Giá trị pháp lý | –Giá trị chứng cứ cao: Tình tiết, sự kiện trong hợp đồng công chứng không cần chứng minh lại tại Tòa án (trừ khi bị tuyên vô hiệu). – Có hiệu lực thi hành đối với các bên. – Đảm bảo an toàn pháp lý cao hơn. | –Giá trị chứng minh thấp hơn: Chỉ chứng minh về hình thức, thời gian, địa điểm, chữ ký. –Không có giá trị chứng cứ về nội dung: Khi tranh chấp, các bên phải tự chứng minh nội dung thỏa thuận. |
Như vậy, hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà đất vẫn giữ vai trò cốt lõi trong việc đảm bảo tính pháp lý, sự an toàn và minh bạch cho giao dịch, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia, đặc biệt là trong bối cảnh pháp luật 2025 ngày càng chặt chẽ.
Quy định cụ thể về công chứng hợp đồng mua bán nhà đất theo luật mới 2025
Mặc dù không có một danh mục duy nhất liệt kê tất cả các giấy tờ bắt buộc phải công chứng, nhưng các luật chuyên ngành đã quy định rõ ràng những loại hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Các quy định này vẫn được duy trì và áp dụng trong năm 2025:
1. Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025, một số điều sớm hơn):
Khoản 3 Điều 27 quy định việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện đối với các trường hợp sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Lưu ý: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Các trường hợp còn lại (như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thừa kế) về cơ bản vẫn giữ yêu cầu công chứng/chứng thực bắt buộc như trước.
2. Theo Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Khoản 1 Điều 164 quy định các giao dịch về nhà ở sau đây phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực:
- Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở.
- Văn bản thừa kế nhà ở.
Trường hợp ngoại lệ: Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội; góp vốn bằng nhà ở mà một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ khi các bên có nhu cầu.
3. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
- Khoản 5 Điều 44: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhânphải công chứng hoặc chứng thực.
- Khoản 4 Điều 44: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì việc công chứng, chứng thựctheo yêu cầu của các bên.
- Khoản 4 Điều 9: Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải thực hiệncông chứng, chứng thực.
Như vậy, các quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà 2025 về cơ bản vẫn yêu cầu việc công chứng hoặc chứng thực đối với hầu hết các giao dịch chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà đất giữa các cá nhân, và cả trong một số trường hợp liên quan đến doanh nghiệp.
Công chứng hay Chứng thực: Lựa chọn nào tối ưu cho giao dịch nhà đất 2025?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực tại UBND cấp xã đều có giá trị pháp lý để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Điều này có nghĩa là về mặt thủ tục đăng ký, pháp luật không phân biệt giá trị của hai hình thức này. Chi phí chứng thực tại UBND xã thường thấp hơn phí công chứng. Do đó, về lý thuyết, các bên có thể lựa chọn chứng thực để tiết kiệm chi phí.
Tuy nhiên, xét về bản chất và giá trị pháp lý lâu dài, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra, việccông chứng hợp đồng mang lại sự bảo vệ tốt hơn nhiều.
- Giá trị chứng cứ: Hợp đồng công chứng là chứng cứ vững chắc về nội dung thỏa thuận, ý chí các bên và tính hợp pháp của giao dịch. Khi ra tòa, các tình tiết trong hợp đồng công chứng gần như không cần phải chứng minh lại.
- Rà soát pháp lý: Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ, tình trạng bất động sản, năng lực hành vi của các bên, đảm bảo giao dịch tuân thủ pháp luật, giúp hạn chế rủi ro ngay từ đầu.
- An toàn: Quy trình công chứng chặt chẽ hơn, giúp ngăn ngừa các hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ hiệu quả hơn so với chứng thực tại cấp xã (nơi cán bộ tư pháp chủ yếu xác nhận về hình thức, chữ ký).
Công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đảm bảo pháp lý
Do đó, mặc dù chứng thực vẫn hợp lệ cho việc sang tên, nhưng để đảm bảo an toàn pháp lý tối đa, tránh các tranh chấp phức tạp và tốn kém sau này,Rever Land luôn khuyến nghị các bên nên thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại các tổ chức hành nghề công chứng uy tín. Đây là khoản đầu tư nhỏ cho sự an tâm lớn trong một giao dịch giá trị cao như bất động sản.
Kết luận
Tóm lại, cácquy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà 2025 về cơ bản không thay đổi so với trước đây đối với các giao dịch quan trọng liên quan đến nhà đất. Việc tích hợp giấy tờ trên VNeID không làm mất đi vai trò và yêu cầu của công chứng đối với các hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, người mua và người bán nên ưu tiên lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng tại các Văn phòng/Phòng công chứng. Việc hiểu đúng và tuân thủ các quy định pháp luật về công chứng là yếu tố then chốt để giao dịch bất động sản diễn ra an toàn, minh bạch và thành công.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15
- Thông báo 171/TB-VPCP năm 2025 của Văn phòng Chính phủ