Rever – Nghị định 12/2024 vừa được Chính phủ ban hành vào tháng 12 năm 2020 đã gây ra nhiều sự chú ý trong cộng đồng đầu tư bất động sản. Điều này bởi vì nghị định này có vai trò quyết định đến việc định giá đất, một yếu tố quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Vậy nghị định 12/2024 có những điểm mới nào và ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết này.
1. Tổng quan về Nghị định 12/2024
1.1. Nội dung của Nghị định 12/2024
Nghị định 12/2024 là nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 và Nghị định 10/2023 về định giá đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 và thay thế cho Nghị định 44/2014 và Nghị định 10/2023.
Nghị định 12/2024 quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và chiết trừ. Mỗi phương pháp này có những cách tính riêng biệt và được áp dụng tùy theo từng trường hợp cụ thể.
1.2. Mục tiêu của Nghị định 12/2024
Mục tiêu chính của Nghị định 12/2024 là tạo ra một cơ chế định giá đất công bằng, minh bạch và hiệu quả. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan trong giao dịch bất động sản, đồng thời đẩy mạnh sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
2. Các phương pháp định giá đất theo Nghị định 12/2024
2.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường. Các yếu tố này bao gồm:
- Vị trí: Đây là yếu tố quan trọng nhất trong việc định giá đất. Những thửa đất có vị trí đắc địa, gần trung tâm thành phố hoặc có tiềm năng phát triển mạnh sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất nằm ở vùng ven.
- Diện tích: Diện tích của thửa đất cũng ảnh hưởng đến giá đất. Thông thường, những thửa đất có diện tích lớn sẽ có giá thấp hơn so với những thửa đất có diện tích nhỏ hơn.
- Mục đích sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng trong việc định giá đất. Những thửa đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với nhu cầu của thị trường sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất có mục đích sử dụng không phù hợp.
- Tiện ích xung quanh: Các tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, siêu thị,… cũng ảnh hưởng đến giá đất. Những thửa đất có nhiều tiện ích xung quanh sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất không có tiện ích.
- Pháp lý: Tình trạng pháp lý của thửa đất cũng là một yếu tố quan trọng trong việc định giá đất. Những thửa đất có pháp lý rõ ràng, không tranh chấp sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất có tình trạng pháp lý không tốt.
2.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp này được áp dụng cho các loại đất có mục đích sử dụng để sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê. Đây là phương pháp định giá đất khá chính xác và minh bạch, giúp đảm bảo quyền lợi của cả người bán và người mua.
2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp này thường được áp dụng cho các dự án đất nền, căn hộ chung cư,… Nó giúp định giá đất dựa trên giá trị thực tế của dự án và đảm bảo tính công bằng trong việc phân bổ lợi nhuận cho các bên liên quan.
2.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Hệ số này được tính dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất,… của thửa đất.
Phương pháp này thường được áp dụng cho các khu vực có giá đất chưa được xác định hoặc không có bảng giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất có thể gây ra tranh cãi và khó khăn trong việc kiểm soát giá đất.
2.5. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất trừ đi các chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng đất như thuế, phí, chi phí làm giấy tờ,… Phương pháp này thường được áp dụng cho các giao dịch chuyển nhượng đất có giá trị lớn.
3. Những điểm mới của Nghị định 12/2024
Ngoài những phương pháp định giá đất đã được nêu ở trên, Nghị định 12/2024 còn có những điểm mới đáng chú ý sau:
3.1. Điều chỉnh mức giá đất theo thời gian
Theo Nghị định 12/2024, mức giá đất sẽ được điều chỉnh theo từng giai đoạn thời gian. Cụ thể, mỗi 3 năm, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, điều chỉnh mức giá đất để phù hợp với tình hình thị trường bất động sản hiện tại. Điều này giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất.
3.2. Thay đổi cách tính giá đất cho các dự án đầu tư công
Trước đây, giá đất cho các dự án đầu tư công được tính theo giá đất thương mại. Tuy nhiên, theo Nghị định 12/2024, giá đất cho các dự án đầu tư công sẽ được tính theo giá đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê. Điều này giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất cho các dự án đầu tư công.
3.3. Thay đổi cách tính giá đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng
Trước đây, giá đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng được tính theo giá đất thương mại. Tuy nhiên, theo Nghị định 12/2024, giá đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng sẽ được tính theo giá đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê. Điều này giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng.
4. Ảnh hưởng của Nghị định 12/2024 đến thị trường bất động sản
Nghị định 12/2024 có những điểm mới và điều chỉnh quan trọng trong việc định giá đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản theo những cách sau:
4.1. Giá đất sẽ được điều chỉnh theo từng giai đoạn
Với việc điều chỉnh mức giá đất theo từng giai đoạn, các nhà đầu tư và người dân sẽ có thể dự đoán được xu hướng giá đất trong tương lai. Điều này giúp tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản.
4.2. Giá đất cho các dự án đầu tư công và xây dựng hạ tầng sẽ được tính theo giá đất sử dụng
Việc tính giá đất cho các dự án đầu tư công và xây dựng hạ tầng theo giá đất sử dụng sẽ giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bán căn hộ, nhà ở trong các khu vực có dự án đầu tư công hoặc xây dựng hạ tầng.
4.3. Tăng tính minh bạch và công bằng trong việc định giá đất
Với những điểm mới và điều chỉnh của Nghị định 12/2024, việc định giá đất sẽ trở nên minh bạch và công bằng hơn. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của cả người bán và người mua đất.
5. Kết luận
Như vậy, Nghị định 12/2024 có những điểm mới và điều chỉnh quan trọng trong việc định giá đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản theo nhiều cách khác nhau. Tuy nhiên, điều quan trọng là việc áp dụng các phương pháp định giá đất hiệu quả và minh bạch để đảm bảo tính công bằng cho tất cả các bên liên quan.
