Luật Đất đai 2024, được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/2024, dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Một trong những điểm đáng chú ý nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch bất động sản của người dân và nhà đầu tư, chính là sự điều chỉnh trong cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về quy định mới củaLuật Thuế Nhà đất Năm 2025, đặc biệt là việc áp dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế và những tác động tiềm ẩn đến thị trường.
Thay đổi này không chỉ là một cập nhật về mặt pháp lý mà còn phản ánh nỗ lực của nhà nước trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu ngân sách công bằng hơn. Việc hiểu rõ những quy định mới này là vô cùng cần thiết cho bất kỳ ai tham gia vào các hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất trong thời gian tới.
Điểm Mới Cốt Lõi trong Luật Thuế Nhà Đất Năm 2025: Tính Thuế Theo Bảng Giá Đất
Theo Điều 247 của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/01/2025, quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trong Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung) sẽ có sự thay đổi lớn. Cụ thể, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế sẽ đượctính theo giá đất quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Trước đây, việc xác định giá tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản thường dựa trên giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc khung giá đất của nhà nước, vốn thường thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng khai giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc áp dụngluật thuế nhà đất năm 2025, hướng tới sự công bằng và minh bạch.
Bảng Giá Đất Mới – Cơ Sở Tính Thuế Quan Trọng
Trọng tâm của thay đổi trongluật thuế nhà đất năm 2025 là việc sử dụng “Bảng giá đất” làm căn cứ tính thuế TNCN. Vậy bảng giá đất này được xây dựng và áp dụng như thế nào?
Luật Đất đai 2024 quy định rõ:
- Xây dựng: Bảng giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường, theo khu vực và vị trí đất đai. Đối với những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá có thể chi tiết đến từng thửa đất thông qua vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
- Ban hành và Cập nhật: UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Sau đó, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Việc điều chỉnh giữa năm cũng có thể xảy ra nếu cần thiết.
- Mục tiêu: Việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường nhằm mục đích đưa giá đất quy định tiệm cận hơn với giá trị thực tế, làm cơ sở cho việc tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm cả thuế TNCN.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức xây dựng bảng giá đất và có thể thuê các đơn vị tư vấn định giá đất chuyên nghiệp để đảm bảo tính chính xác và khách quan.
Tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất theo bảng giá đất mới từ năm 2025
Ảnh Hưởng Của Luật Thuế Nhà Đất Năm 2025 Đến Giao Dịch và Thị Trường
Việc áp dụng cách tính thuế TNCN mới dựa trên bảng giá đất theoluật thuế nhà đất năm 2025 dự kiến sẽ tạo ra những tác động đáng kể:
- Đối với Người Bán: Có khả năng phải nộp số thuế TNCN cao hơn so với trước đây, đặc biệt nếu giá đất trong bảng giá đất mới cao hơn mức giá họ thường khai báo trên hợp đồng. Điều này khuyến khích các bên tham gia giao dịch kê khai giá chuyển nhượng trung thực hơn.
- Đối với Người Mua: Mặc dù người bán là đối tượng nộp thuế TNCN, nhưng việc tăng nghĩa vụ thuế của người bán có thể ảnh hưởng gián tiếp đến giá thỏa thuận cuối cùng. Người mua cần nắm rõ quy định để có chiến lược đàm phán phù hợp.
- Đối với Thị Trường: Quy định mới góp phần tăng cường tính minh bạch trong giao dịch bất động sản. Việc sử dụng bảng giá đất làm cơ sở tính thuế có thể hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên việc khai giá thấp, ổn định thị trường và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước một cách công bằng hơn.
Các Trường Hợp Khác Áp Dụng Bảng Giá Đất
Ngoài việc làm căn cứ tính thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 (Điều 151) còn được áp dụng trong nhiều trường hợp khác, bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm (trừ trường hợp đấu giá).
- Tính thuế sử dụng đất.
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại.
- Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần khi công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính giá khởi điểm đấu giá QSDĐ đối với khu đất đã có hạ tầng.
- Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Việc hiểu rõ phạm vi áp dụng của bảng giá đất giúp các cá nhân, tổ chức có cái nhìn toàn diện hơn về vai trò của công cụ định giá này trong hệ thống pháp luật đất đai mới.
Kết Luận
Sự thay đổi trong cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dựa trên bảng giá đất theoluật thuế nhà đất năm 2025, là một điểm nhấn quan trọng của Luật Đất đai 2024. Quy định này hướng tới mục tiêu minh bạch hóa giao dịch, chống thất thu thuế và đưa giá đất pháp lý gần hơn với giá trị thị trường.
Người dân, nhà đầu tư và các bên liên quan cần chủ động cập nhật thông tin, đặc biệt là các quy định chi tiết và bảng giá đất cụ thể sẽ được ban hành bởi từng địa phương. Việc nắm vữngluật thuế nhà đất năm 2025 sẽ giúp chuẩn bị tốt hơn cho các giao dịch bất động sản trong tương lai, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa quyền lợi của mình. Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý và bất động sản để có những tư vấn cụ thể cho từng trường hợp.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 (và các luật sửa đổi, bổ sung).