Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, kéo theo những thay đổi quan trọng trong quy định về giao dịch nhà đất. Việc hiểu rõLuật Mua Bán Nhà đất 2025 là yếu tố then chốt giúp người mua và người bán thực hiện giao dịch an toàn, hợp pháp và hiệu quả. Bài viết này, với góc nhìn chuyên sâu từ Rever Land, sẽ phân tích chi tiết các quy định cốt lõi mà bạn cần nắm vững khi tham gia vào thị trường trong năm 2025 và các năm tiếp theo.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 (Áp dụng từ 2025)
Để một giao dịch mua bán nhà đất diễn ra hợp pháp theo quy định mới, cả bên chuyển nhượng (bán) và bên nhận chuyển nhượng (mua) đều phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.
1.1. Điều kiện đối với bên chuyển nhượng (Bên bán)
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đảm bảo các yếu tố sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu. Tuy nhiên, có một số ngoại lệ không cần Giấy chứng nhận như trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, hoặc các trường hợp đặc biệt khác theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
- Đất không có tranh chấp: Tình trạng tranh chấp phải được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc đã có bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết của Trọng tài có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án: Đảm bảo đất không vướng các vấn đề pháp lý liên quan đến thi hành án dân sự.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng đất phải còn hiệu lực theo quy định.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đảm bảo không có quyết định nào từ cơ quan chức năng tạm thời hạn chế quyền chuyển nhượng.
1.2. Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)
Luật Đất đai 2024 cũng quy định các trường hợpkhông được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quy hoạch:
- Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ cá nhân (trừ khi được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch).
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng đất ở và các loại đất khác trong khu vực đó.
- Các tổ chức (kinh tế, tôn giáo, cộng đồng dân cư…), cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng nếu pháp luật không cho phép đối với loại đất cụ thể.
2. Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất theo Luật 2025
Quy trình mua bán nhà đất về cơ bản vẫn bao gồm các bước chính, tuy nhiên cần tuân thủ chặt chẽ theo quy định củaluật mua bán nhà đất 2025 (chính là Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn).
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền)bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp ngoại lệ duy nhất là khi một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Công chứng hợp đồng:
Nơi thực hiện: Tại các tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) có trụ sở trong phạm vi tỉnh/thành phố nơi có nhà đất (Điều 42 Luật Công chứng 2014).
Hồ sơ cần chuẩn bị: (Theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014)
Bên chuyển nhượng (Bán) Bên nhận chuyển nhượng (Mua) – Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) – Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/Hộ chiếu) – Bản sao giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND/Hộ chiếu) – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân – Hợp đồng ủy quyền (nếu có) Lưu ý: Bản sao không cần chứng thực. Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu. Hợp đồng có thể soạn trước hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (có phí).
Chứng thực hợp đồng:
- Nơi thực hiện: Tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất.
- Hồ sơ cần chuẩn bị: Dự thảo hợp đồng, bản sao giấy tờ tùy thân của các bên (mang bản chính đối chiếu), Giấy chứng nhận.
Bước 2: Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hợp đồng được công chứng/chứng thực, các bên có trách nhiệm kê khai và nộp các khoản thuế, phí theo quy định. Chi tiết sẽ được trình bày ở Mục 3.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai (Thủ tục sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng)
Đây là bước cuối cùng để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu. Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện để được cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận.
Minh họa quy trình mua bán nhà đất theo luật mới 2025 gồm giấy tờ nhà, hợp đồng và tiền
3. Các loại chi phí khi mua bán nhà đất áp dụng năm 2025
Khi thực hiện giao dịch theoluật mua bán nhà đất 2025, các bên liên quan cần chuẩn bị các khoản chi phí chính sau (trừ trường hợp được miễn theo quy định):
3.1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
- Người nộp: Thông thường do các bên tự thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận, bên bán (người có thu nhập từ chuyển nhượng) là người nộp thuế.
- Mức thuế: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC (hiện hành và dự kiến tiếp tục áp dụng nếu không có thay đổi):
Thuế TNCN = 2% x Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng
Lưu ý: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thuế sẽ được tính theo giá của UBND cấp tỉnh. - Thời hạn kê khai: Chậm nhất là ngày thứ 10 từ khi hợp đồng có hiệu lực (nếu bên bán tự nộp), hoặc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động (nếu bên mua nộp thay).
3.2. Lệ phí trước bạ
- Người nộp: Thường do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận, bên mua là người nộp.
- Mức lệ phí:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Tương tự thuế TNCN, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí sẽ được tính theo giá của UBND cấp tỉnh. Trường hợp giá hợp đồng cao hơn, lệ phí tính theo giá hợp đồng.
3.3. Phí thẩm định hồ sơ
- Người nộp: Thường do người nộp hồ sơ đăng ký biến động chi trả.
- Mức phí: Do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quy định, vì vậy mức phí này sẽ khác nhau giữa các địa phương (theo Thông tư 85/2019/TT-BTC).
4. Những điểm mới và lưu ý quan trọng từ Luật Đất đai 2024 áp dụng năm 2025
Luật mua bán nhà đất 2025 mang đến một số điểm cần đặc biệt lưu ý:
- Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động: Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đất đai 2024) quy định thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng là không quá 05 ngày làm việckể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cần hiểu đúng rằng thời gian này không bao gồm ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, và quan trọng nhất là thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Do đó, thực tế sẽ kéo dài hơn 5 ngày.
- Giao dịch bằng giấy viết tay: Luật Đất đai 2024 (khoản 5 Điều 137) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 42) tiếp tục công nhận hiệu lực của các giao dịch bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) nếu việc chuyển nhượng diễn ratrước ngày 01/8/2014. Các giao dịch sau thời điểm này bắt buộc phải công chứng/chứng thực mới hợp pháp.
- Chuyển nhượng một phần thửa đất: Nếu chỉ bán một phần thửa đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi tiến hành các bước công chứng/chứng thực và đăng ký biến động (Khoản 20 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Chuyển nhượng đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu: Luật Đất đai 2024 (Điều 45) cho phép chuyển nhượng thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, miễn là thửa đất đó đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng chung (có sổ, không tranh chấp, không kê biên…).
5. Lời khuyên để giao dịch nhà đất an toàn năm 2025
Để giảm thiểu rủi ro khi thực hiện giao dịch theoluật mua bán nhà đất 2025,Rever Land khuyến nghị bạn cần:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Chỉ giao dịch khi đất đã có Giấy chứng nhận. Xác minh thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp tại cơ quan chức năng.
- Hợp đồng chặt chẽ: Lập hợp đồng đặt cọc đúng quy định. Quy định rõ các điều khoản thanh toán, thời hạn bàn giao, trách nhiệm các bên. Không nên thanh toán hết 100% giá trị trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.
- Cẩn trọng với giá rẻ bất thường: Giá quá thấp so với thị trường có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc lừa đảo.
- Tuân thủ hình thức hợp đồng: Tuyệt đối không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay (nếu giao dịch sau 01/8/2014) hoặc thông qua vi bằng (vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng).
- Tìm hiểu kỹ thông tin: Nắm rõ quy định pháp luật, đặc biệt là các điểm mới của Luật Đất đai 2024.
Kết luận
Luật mua bán nhà đất 2025, với những quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, đòi hỏi người tham gia thị trường phải cập nhật kiến thức và tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện, quy trình. Việc hiểu rõ các quy định về điều kiện giao dịch, thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và các điểm cần lưu ý sẽ giúp bạn thực hiện mua bán nhà đất một cách an toàn, minh bạch và hiệu quả trong bối cảnh pháp lý mới. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, việc tìm đến các chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
- Luật Công chứng số 53/2014/QH13.
- Thông tư 92/2015/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh.
- Thông tư 85/2019/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.