Thời gian qua, nhiều địa phương đã có văn bản yêu cầu siết chặt công tác quản lý phân lô, bán nền. Các chuyên gia cho rằng, động thái này là cần thiết nhưng về lâu dài không phải là giải pháp hữu hiệu …

Từ cuối năm 2021 đến nay, tình trạng “sốt” đất diễn ra trên diện rộng. Tại nhiều khu vực, dù chưa có dự án đầu tư hạ tầng, thông tin quy hoạch mới… nhưng giá đất vẫn tăng theo cấp số nhân.

Có quá nhiều hành vi gây nhiễu loạn thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều cá nhân, nhóm người đã có hành vi gom đất, phân lô bán nền rồi “thổi” giá, tạo sốt ảo, bán để ăn. “chênh lệch”, gây náo loạn thị trường.

Có nơi, đất không rõ nguồn gốc, đất vườn, đất nông nghiệp … cũng được phân lô, bán nền. Nhiều công ty môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho các chủ dự án, lừa đảo khách hàng bằng những “dự án ma”, thông tin sai sự thật. Qua đó, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu của các chủ đầu tư chân chính. Nó cũng gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Trước thực trạng này, mới đây, chính quyền nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội đã có văn bản yêu cầu tạm dừng giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa gồm đất ở và đất nông nghiệp. đất phi nông nghiệp không có đất ở…

“Việc này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng tập kết tràn lan đất hỗn hợp, phân lô, bán nền trái mục đích sử dụng. Tôi cho rằng sau hàng loạt động thái mạnh mẽ của chính quyền tỉnh, giao dịch đất đai có thể sẽ tạm dừng. Nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu thị trường đất nền phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện để đầu cơ, trục lợi sẽ không mang lại lợi ích gì cho sự phát triển của địa phương và thị trường nhà đất mà còn góp phần gây nên tình trạng trên. “sốt đất”, “sốt giá ảo”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.

Cũng nói về chủ trương tạm dừng phân lô bán nền của các địa phương, ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc điều hành Công ty tài chính FINA, đánh giá: đây là những chính sách mang lại sự tích cực hơn cho thị trường. Đặc biệt sẽ góp phần quan trọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái quy hoạch, trái quy định của Chính phủ, làm gia tăng tình trạng đầu cơ bất động sản, ảnh hưởng đến thị trường. Khi các hoạt động này bị dừng lại sẽ mang lại lợi ích và hạn chế rủi ro cho thị trường và cho người mua.

Ngoài ra, chính sách này được ban hành cũng góp phần kìm hãm đà tăng giá bất động sản do đầu cơ. “Thực tế, trên thị trường đầu cơ cao, giá đất đã giảm. Chẳng hạn như ở Bình Phước hay những nơi khác xuất hiện cơn sốt ảo, “sốt” nhanh nhưng dừng lại rất nhanh. Còn đối với những nơi có cơ sở để tăng giá: đầu tư hạ tầng, thu hút dân cư về ở nhiều… thì xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục nhưng không tăng đột biến ”, ông Khôi nhận định.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, tình trạng phân lô bán nền tràn lan đang tạo ra một lượng lớn bất động sản hàng hóa trên thị trường do lách luật. phải có dự án chính thức được phê duyệt quy hoạch, dự án đầu tư được phê duyệt. Từ đó gây ra nhiều hệ lụy như: Làm rối loạn thị trường, tăng giá đất, cản trở hoạt động đầu tư chính thức, gây khó khăn trong công tác quản lý quy hoạch tại các địa phương. Vì vậy, việc ngăn chặn tình trạng này là vô cùng quan trọng.

Đưa “phân lô bán nền” vào quy hoạch

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trên thực tế, nhiều địa phương có cơn sốt đất đột biến như Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong cũng đã áp dụng chính sách tương tự để ngăn chặn hoạt động gây rối. thị trường hỗn loạn. Giờ đây, một số địa phương khi thấy nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cũng áp dụng giải pháp này.

Đây chỉ là giải pháp tạm thời, giải quyết vấn đề trước mắt chứ không giải quyết được những bất ổn trên thị trường – ông Nguyễn Văn Đính

Nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời, giải quyết được vấn đề trước mắt chứ chưa giải quyết được những bất ổn trên thị trường. Hơn nữa, việc áp dụng này còn mâu thuẫn, thậm chí trái với một số quy định pháp luật hiện hành. Chẳng hạn, theo Luật Đất đai, đối với những lô đất đã có sổ đỏ thì được phép phân lô, tách thửa và được phép kinh doanh.

Tuy nhiên, với quy định này cũng cần xem lại chính sách về quy hoạch và quản lý đất đai. Rõ ràng, nếu một khu đất được bán cho nhiều người, rồi nhiều nhà xây để ở thì chắc chắn sẽ gây áp lực lên hạ tầng khu vực đó. Như vậy, dù phân lô để phục vụ nhu cầu ở thực nhưng với việc phát triển nhà ở manh mún như vậy cũng sẽ tạo ra sự không đồng bộ về hạ tầng, đồng thời phá vỡ quy hoạch, gây khó khăn. để quản lý tập trung đất đai … tại địa phương ”, ông Định cho biết thêm.

Vì vậy, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản, về lâu dài cần có quy định pháp luật cụ thể, rõ ràng hơn về vấn đề này, nhất là trong công tác quy hoạch. Có thể thấy, tiến độ quy hoạch ở các địa phương hiện nay đang rất chậm. Trong khi quy hoạch tổng thể là cơ sở để xác định việc phân lô bán nền tại khu vực đó nên hay không.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng cần xem xét đưa việc phân lô, bán nền đất nông, lâm trường vào Luật Đất đai (sửa đổi), để có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương quản lý, quy hoạch đất đai hợp lý. và ổn định