Hai thái cực của việc đầu tư vào căn hộ cho thuê

Covid-19 đang được ví như “giọt nước tràn ly” khiến nhiều nhà đầu tư căn hộ từ bỏ tham vọng, quyết định xả hàng để tái đầu tư. Nhưng cũng có không ít người chơi chấp nhận “chôn vốn” với mức cho thuê nhỏ giọt và kỳ vọng giá trị tài sản tăng lên trong tương lai.

Căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đỉnh điểm là giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (chênh lệch giá bán so với khi mua). và thu nhập cho thuê. Tuy nhiên, từ năm 2020, mọi thứ dần trở nên khó khăn hơn khi đại dịch ập đến.

“Xả hàng” vì lãi thấp

Đã gần 6 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê nhưng chỉ đến quý I / 2022, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) mới quyết định xả hàng 3/5 căn hộ để tái đầu tư. vì lợi nhuận quá thấp.

Theo ông Quân, giai đoạn 2014-2018, hầu như 100% khách đầu tư căn hộ cho thuê đều thắng ít nhiều, do giá cho thuê ổn định với tỷ suất sinh lời bình quân từ 6 – 8% (tương đương lãi tiền gửi. ). ngân hàng), mặt khác có thể chờ đợi sự tăng giá của tài sản.

Tuy nhiên, giá thuê căn hộ cho thấy xu hướng giảm kể từ cuối năm 2019 và bắt đầu “rơi tự do” trong giai đoạn 2020-2021 khi đại dịch ập đến. Năm 2022, dù đã bước vào thời kỳ hậu đóng cửa nhưng sự phục hồi của phân khúc này vẫn tương đối chậm, nhiều nơi “dậm chân tại chỗ”.

Anh Quân chia sẻ: “Đầu tư một căn hộ / chung cư giá 2 tỷ đồng, giá cho thuê cao điểm chỉ 7-8 triệu đồng / tháng, tức tỷ suất lợi nhuận khoảng 4%, thấp hơn lãi suất ngân hàng. hàng ngang. Năm 2021, đại dịch bùng phát, nhiều căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%.

Lợi nhuận cho thuê đi xuống, chủ nhà vẫn phải gánh đủ thứ chi phí như môi giới, bảo trì, nội thất…, chưa kể đối với chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực lãi suất càng nặng. khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu chán nản và quyết định rút lui để tái đầu tư.

Đầu tư căn hộ cho thuê không còn là vấn đề dễ dàng đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Không chỉ ở Hà Nội, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP. Nhiều nhà đầu tư đánh giá, căn hộ cho thuê đã qua thời hoàng kim cách đây 5-7 năm, tỷ suất lợi nhuận chỉ đủ bù lạm phát và các chi phí khác, trong khi giá bán bình quân chỉ tăng 10% / năm, ở mức thấp. Gấp 3-5 lần so với nhà phố, đất nền.

Sở hữu căn hộ cho thuê tại quận 9 (TP.HCM), chị Lê Hà Trân đã có hai năm 2018-19 khá thịnh vượng với doanh thu đều đặn 12 triệu đồng / tháng. Tuy nhiên, từ giữa năm 2020, tình hình bắt đầu xấu đi, khách ra vào liên tục, phí môi giới ăn vào lợi nhuận, giá cho thuê giảm gần 40%.

“Với số vốn 3 tỷ đồng, nếu như tôi dừng sớm từ năm 2020 để đầu tư vào đất nền thì bây giờ tôi đã có thể có tài sản x2, x3. Nhưng muộn còn hơn không, tôi vừa chốt tiền bán căn nhà 3,2 tỷ, tính ra đầu tư hơn 3 năm lãi 100 triệu, cộng thêm tiền cho thuê. Trừ các loại chi phí, 2 lần thay đồ, đi lại, lãi thật chẳng đáng là bao ”, chị Trân bộc bạch.

Đọc thêm: Đầu tư căn hộ cho thuê giá rẻ: Lợi ích và hạn chế

Có thật là “ô nhục” không?

Được cho là đã qua thời hoàng kim để nhường chỗ cho những phân khúc có khả năng sinh lời cao hơn như đất nền, nhà phố, tuy nhiên, căn hộ cho thuê vẫn được nhiều nhà đầu tư tin tưởng và tiếp tục rót tiền.

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của ông Phạm Trung Dũng (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vẫn gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, tỷ lệ phân bổ vốn 50-50. Hiện anh đang sở hữu 3 căn hộ cho thuê tại Mỹ Đình và Cầu Giấy.

Về đầu tư căn hộ cho thuê, theo ông Dũng, đúng là lợi nhuận cho thuê trong 2 năm qua giảm mạnh, nhưng tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch đang trong tầm kiểm soát. Lợi suất cho thuê đã giảm kể từ mức đỉnh điểm, ở mức dưới 4%, nhưng giá trị bất động sản đang tăng đều đặn.

“Cách đây 3 năm, 3 căn hộ của tôi trị giá khoảng 7 tỷ đồng, nay hơn 15 tỷ đồng. Hầu hết các nhà đầu tư căn hộ cho thuê đều có tính “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức là không quá quan tâm đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng vào giá bán khi chốt lời ”, ông Dũng nói.

Cùng chung quan điểm, anh Lê Luân, một nhà đầu tư có kinh nghiệm chia sẻ, nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận từ 3-4% của căn hộ cho thuê là cao, bởi có những phân khúc khác chỉ khoảng 1%, điển hình là shophouse.

Hiện một số căn shophouse khu Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), diện tích 140m2 / sàn, tổng diện tích khoảng 280m2, giá 80 tỷ đồng, hiện đang được cho thuê với giá hơn 40 triệu đồng / tháng. tỷ suất lợi nhuận bình quân chỉ khoảng 0,5% / tháng.

“Lợi tức cho thuê thấp nhưng người có tiền vẫn đầu tư vào căn hộ hoặc nhà phố cho thuê vì tiềm năng gia tăng giá trị của nó. Một người bạn của tôi đầu tư căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7, cách đây hơn 3 tỷ đồng với giá 3 tỷ đồng, khi rảnh rỗi thì cho thuê, đến nay đã tăng lên gần 6 tỷ đồng, hơn gửi nó đến ngân hàng. hàng về rất nhiều ”, anh Luân phân tích.

Có thể thấy, áp lực thị trường đang khiến giới đầu tư chia căn hộ cho thuê thành hai nửa, một bên bị gạch tên, bên còn lại giữ vững niềm tin. Theo các chuyên gia, với tỷ suất sinh lợi thấp và biên độ gia tăng giá trị tài sản chỉ trên dưới 10%, loại hình này hiện chỉ dành cho những người kinh doanh trên thị trường vốn.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù mức tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là do loại hình này gắn với nhu cầu nhà ở thực nên có thể trở thành kênh tiết kiệm tiền. bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ tăng do khả năng mua nhà riêng còn hạn chế.

“Vì tỷ suất sinh lợi thấp, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy không nên chấp nhận rủi ro. Còn đối với giới đầu tư thị trường vốn, nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể được xem xét trong rổ đầu tư, nhưng cũng cần thận trọng để tránh bị “chôn vốn” vì tính thanh khoản của căn hộ hiện nay rất thấp ”, một chủ đầu tư nhấn mạnh.

Đọc thêm:

Làm thế nào để đánh thuế cho thuê căn hộ? Nhu cầu trên thị trường căn hộ cho thuê đang tăng trở lại