Giá nhà đất vẫn tăng ngày càng cao và hầu như không có xu hướng giảm. Thực tế, người nộp thuế và cơ quan thuế như đang chơi trò trốn tìm trong việc kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Người dân làm thủ tục tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức – Ảnh: Ngọc Phương

Cần sửa luật và siết chặt các quy định liên quan để giảm thiểu thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.

Cách tính thuế lỗi thời

Luật Thuế thu nhập cá nhân (ra đời năm 2007) đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 2012 và 2014, nhưng các quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa theo kịp những biến động của thị trường bất động sản.

Việc tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng bộc lộ nhiều điểm yếu. Việc hai bên thỏa thuận ghi giá thấp hơn giá giao dịch thực tế vẫn “qua mặt” các cơ quan có trách nhiệm, từ phòng công chứng đến văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế.

Việc ghi giá bán trên hợp đồng do các bên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm, không có yêu cầu công chứng xác minh nên khó quy trách nhiệm cho công chứng viên trong việc chứng thực hợp đồng giá rẻ. .

Ở đâu, người ta khai thấp để trả mức thuế thấp nhất có thể. Họ cho rằng tối đa có thể kê khai lại hoặc chỉ bị xử phạt hành chính với mức phạt bằng 20% ​​số thuế chưa kê khai. Mức phạt này chưa đủ sức răn đe, bởi số tiền họ được hưởng lợi từ việc khai khống (nếu thành công) vẫn cao hơn nhiều so với mức phạt.

Cách tính thuế hiện nay bộc lộ nhiều bất cập. Trước hết, không nên khuyến khích bên chuyển nhượng kê khai đúng, không khuyến khích bên nhận chuyển nhượng BĐS yêu cầu (ràng buộc) bên chuyển nhượng BĐS kê khai đúng.

Chi phí đầu tư bất động sản không được xem xét. Giả sử người mua khi mua BĐS đầu tư vào thì các khoản đầu tư này dù có chứng từ hợp lý, hợp lệ theo quy định cũng không được xét giảm trừ nghĩa vụ thuế (trừ trường hợp kinh doanh BĐS bị đánh thuế theo cách khác) .

Phương pháp tính 2% trên giá chuyển nhượng là phương pháp quá lạc hậu vì sẽ tạo ra tình trạng chồng thuế. Theo đó, người chuyển nhượng sau (người mua) phải nộp thuế đối với số tiền người chuyển nhượng trước đã nộp cộng với thuế chênh lệch khi bán bất động sản đã mua. Cách tính thuế này cũng không cần biết người chuyển nhượng bất động sản có lãi hay không khi chuyển nhượng bất động sản (trên thực tế, mua bán bất động sản không phải lúc nào cũng có lãi nếu xét đến sự trượt giá của đồng tiền khi mua bất động sản).

Cách tính thuế này cũng dễ tạo ra ổ đẻ cho nạn tham nhũng, chỉ cần cán bộ thuế không đồng ý với giá kê khai của người chuyển nhượng hoặc dọa lật hồ sơ cho cơ quan công an thì người chuyển nhượng phải tìm cách “cho biết”. chuyện gì đang xảy ra vậy ”. ”với cán bộ thuế.

Một hạn chế lớn khác trong việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là đối với các hoạt động được phép. Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013 / NĐ-CP thì “người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như chủ sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật “phải nộp thuế như người chuyển nhượng bất động sản, bất kể đây là ủy quyền thật hay việc chuyển nhượng bất động sản được che giấu dưới hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế.

Quy định này, ở một mức độ nhất định, vô hình trung đã làm sai lệch thể chế ủy quyền được quy định trong Bộ luật Dân sự.

Luật sư Nguyễn Hoàng Hải

Minh bạch giá chuyển nhượng

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến ​​góp ý vào dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung một cách toàn diện, đầy đủ các nội dung khác, luật mới cần khắc phục triệt để những bất cập nêu trên.

Cần thay đổi cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản, đồng thời xây dựng biểu thuế lũy tiến từng phần. Số tiền chuyển nhượng càng lớn, thuế suất càng giảm, thay vì “cào bằng” 2% như hiện nay. Bằng cách đó, người nộp thuế không cảm thấy như họ đang bị đánh thuế nặng. Các chi phí của chủ sở hữu bất động sản cần được tính đúng, tính đủ và linh hoạt hơn. Khi chuyển nhượng họ sẽ được trừ chi phí này để giảm bớt nghĩa vụ của người nộp thuế và không làm giảm nguồn thu cho ngân sách.

Luật Thuế thu nhập cá nhân cần có những quy định bắt buộc như người mua phải thanh toán cho người chuyển nhượng qua ngân hàng (không dùng tiền mặt). Cơ quan thuế cần xây dựng dữ liệu về thị trường bất động sản để áp giá hợp lý.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản không quy định một số giao dịch bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản 2007. Khi đó, giá chuyển nhượng sẽ được công khai, minh bạch.