Việc hiểu rõ các quy định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, là yếu tố then chốt cho cá nhân và doanh nghiệp khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, Cục Thuế đã ban hành các văn bản quan trọng vào ngày 14/4/2025 nhằm làm rõ nhiều điểm vướng mắc, giúp người sử dụng đất nắm bắt kịp thời các chính sách mới. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết nội dung các công văn hướng dẫn này.
Các văn bản giải đáp của Cục Thuế tập trung vào việc áp dụng quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và thủ tục trả lại đất.
1. Công văn 576/CT-CS: Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất giai đoạn chuyển tiếp
Công văn này làm rõ quy định về miễn, giảm tiền thuê đất cho các trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất và thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi theo các quy định trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024). Cụ thể, nếu đến thời điểm Luật mới có hiệu lực mà người sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục để được miễn, giảm, họ vẫn sẽ được xem xét áp dụng chính sách ưu đãi theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Điều này đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng đủ điều kiện nhưng chưa kịp hoàn thiện hồ sơ do yếu tố thời gian chuyển giao luật.
2. Công văn 590/CT-CS: Xử lý tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi trả lại đất
Công văn 590/CT-CS tập trung giải đáp các tình huống liên quan đến việc người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất:
- Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: Theo khoản 5 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, nếu người thuê đất trả tiền hàng năm có đơn tự nguyện trả lại đất (theo khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024), họ chỉ phải nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp thuê đất trả tiền một lần: Đối với trường hợp như Công ty cổ phần Tập đoàn năng lượng hữu cơ Đông Dương, đã được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và đã có thông báo nộp tiền thuê đất, công ty phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Việc công ty xin tự nguyện trả lại đất do khó khăn tài chính sẽ được UBND tỉnh Kiên Giang xem xét, quyết định thu hồi đất dựa trên hồ sơ cụ thể và quy định tại Điều 81, Điều 82 Luật Đất đai 2024.
- Trường hợp liên quan đến kết luận thanh tra: Đối với Ngân hàng BIDV, được giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp một phần, việc xem xét tự nguyện trả lại đất chỉ được thực hiện sau khi ngân hàng truy nộp đủ số tiền thuê đất đã được miễn trước đó theo Kết luận thanh tra Chính phủ số 602/KL-TTCP.
- Bồi thường khi trả lại đất: Công văn nhấn mạnh, đất bị thu hồi theo Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024 (bao gồm cả trường hợp tự nguyện trả lại đất) sẽ không được bồi thường về đất. Việc hoàn trả giá trị tài sản trên đất (nếu có) thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất.
3. Công văn 591/CT-CS: Chính sách tiền thuê đất khi góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
Công văn 591/CT-CS làm rõ một vấn đề quan trọng: Pháp luật đất đai qua các thời kỳ không có quy định cho phép pháp nhân mới được kế thừa quyền miễn, giảm tiền thuê đất còn lại của dự án. Cụ thể, nếu một tổ chức, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và đang trong thời gian hưởng miễn, giảm tiền thuê đất, sau đó góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để thành lập pháp nhân mới (dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất của tổ chức cũ và cho pháp nhân mới thuê), thì pháp nhân mới này sẽ không được tự động hưởng tiếp thời gian miễn, giảm còn lại. Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất cho pháp nhân mới sẽ được áp dụng theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP kể từ ngày 01/8/2024.
4. Công văn 592/CT-CS: Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
Công văn 592/CT-CS cung cấp hướng dẫn chi tiết về các đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Các yếu tố xác định bao gồm:
- Đối tượng đủ điều kiện: Phải thuộc các nhóm đối tượng được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn.
- Hạn mức đất ở: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng trong hạn mức đất ở được giao theo quy định của pháp luật.
- Địa phương: Chính sách miễn, giảm còn phụ thuộc vào quy định cụ thể tại địa phương nơi có đất.
Các công văn hướng dẫn mới nhất từ Cục Thuế đóng vai trò quan trọng trong việc làm rõ và thống nhất cách áp dụng các quy định về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Điều này giúp giảm thiểu vướng mắc, tạo sự minh bạch và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Các cá nhân, doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ các văn bản này và đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình, hoặc tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý, thuế để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính.
Tài liệu tham khảo
- Luật Đất đai năm 2024
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ
- Công văn 576/CT-CS ngày 14/4/2025 của Cục Thuế
- Công văn 590/CT-CS ngày 14/4/2025 của Cục Thuế
- Công văn 591/CT-CS ngày 14/4/2025 của Cục Thuế
- Công văn 592/CT-CS ngày 14/4/2025 của Cục Thuế