Tìm kiếm một căn hộ chung cư tầm giá 3 tỷ đồng tại Thành phố Thủ Đức đang trở thành một bài toán ngày càng nan giải đối với nhiều người mua nhà có nhu cầu ở thực. Thực tế thị trường cho thấy nguồn cung phân khúc này đang dần cạn kiệt, đẩy mức giá trung bình lên cao và khiến giấc mơ an cư tại khu Đông TP.HCM trở nên xa vời hơn.
Câu chuyện của chị Hạnh Dung, một nhân viên ngân hàng với ngân sách khoảng 2,8 tỷ đồng (bao gồm cả vay), mong muốn tìm căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 60m2 tại TP Thủ Đức là một ví dụ điển hình. Sau nhiều tháng tìm kiếm qua nhiều dự án mới và cũ, chị vẫn chưa thể tìm được sản phẩm phù hợp. Các dự án chất lượng tốt, vị trí thuận lợi thường có giá khởi điểm từ 4 tỷ đồng. Ngay cả những dự án xa trung tâm hơn (15-20km), giá căn 2 phòng ngủ cũng đã chạm ngưỡng 3,3-3,5 tỷ đồng. Việc tìm kiếm Chung Cư 3 Tỷ đồng ở TP Thủ Đức hiện tại được ví như “mò kim đáy bể”.
Tương tự, anh Trần Hiếu, với nhu cầu căn hộ khoảng 65m2 cho gia đình 5 người và mức tài chính tối đa 3,5 tỷ đồng tại TP Thủ Đức, cũng gặp nhiều khó khăn. Khảo sát gần chục dự án đang và sắp mở bán tại khu Đông cho thấy mức giá phổ biến thấp nhất cũng từ 55 triệu đồng/m2. Những dự án gần trung tâm hơn, giá có thể lên đến 60-80 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn hộ 65m2 bao gồm các loại thuế phí sẽ có giá không dưới 4 tỷ đồng. Ngay cả thị trường thứ cấp, các căn hộ cũ diện tích trên 60m2 cũng được giao dịch trên mức 3,7 tỷ đồng. Trong tầm tài chính 3 tỷ, lựa chọn khả dĩ chỉ là các căn hộ diện tích nhỏ 45-50m2, khó đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình đông thành viên.
Thực tế ghi nhận từ thị trường cho thấy, từ năm 2023 đến nay, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã gần như biến mất tại TP Thủ Đức. Đối với phân khúc chung cư 3 tỷ đồng ở TP Thủ Đức, nguồn cung sơ cấp còn lại rất hạn chế, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Dự án Citi Grand (phường Cát Lái) của Kiến Á Group là một trong số ít còn sản phẩm dưới 3 tỷ (khoảng 55 triệu/m2), nhưng số lượng còn lại không nhiều và dự kiến sẽ sớm bán hết. Dự án MT Eastmark, nằm gần Vành đai 3 giáp ranh Đồng Nai, cũng đang chào bán giỏ hàng cuối cùng với giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường khu Đông có thể đón thêm 2 dự án mới là Happy One Sora (giáp Bình Dương) và Fiato Uptown, với mức giá tham khảo được đưa ra quanh ngưỡng 3 tỷ đồng mỗi căn.
Dữ liệu thị trường càng khẳng định xu hướng tăng giá mạnh mẽ tại khu vực này. Báo cáo từ One Mount Group cho thấy, trong quý I năm nay, giá căn hộ trung bình tại TP Thủ Đức đạt 85 triệu đồng/m2, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Hiện tại, một căn hộ 2 phòng ngủ (55-60m2) thường được rao bán với giá 4,5-6 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế phí). Số liệu từ Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra rằng gần 80% nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong quý vừa qua tập trung tại khu Đông (TP Thủ Đức), với giá bán trung bình từ 80-145 triệu đồng/m2. Cụ thể, khu vực quận 2 cũ có giá dao động 125-450 triệu đồng/m2; quận 9 và Thủ Đức cũ từ 60-100 triệu đồng/m2 (chưa thuế, phí). Giai đoạn từ 2019 đến nay, giá chung cư TP Thủ Đức liên tục tăng trưởng ổn định từ 8-12% mỗi năm, khiến phân khúc nhà ở giá tầm 3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm.
Lý giải về tình trạng này, bà Cao Thị Thanh Hương từ Savills TP HCM nhận định, căn hộ giá 3 tỷ đồng hiện đã được xếp vào nhóm nhà ở bình dân. Phân khúc này chỉ chiếm 15% nguồn cung thị trường trong năm 2024 và dự báo sẽ giảm xuống còn khoảng 5% vào năm 2026, thậm chí có nguy cơ biến mất trong tương lai gần. Ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group cũng chỉ ra sự mất cân đối trong nguồn cung tại TP Thủ Đức, khi thị trường dư thừa sản phẩm cao cấp, hạng sang nhưng lại thiếu hụt trầm trọng phân khúc bình dân, trung cấp. Nguyên nhân chính là do các chủ đầu tư có quỹ đất tại đây ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm lợi nhuận cao, thanh khoản tốt hơn trong bối cảnh chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang. Đây là thực trạng chung của cả thị trường TP.HCM.
Bên cạnh yếu tố nguồn cung và chi phí, hạ tầng giao thông là một động lực quan trọng thúc đẩy giá bất động sản TP Thủ Đức tăng trưởng. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm của TP.HCM đều hội tụ về khu Đông như đại lộ Võ Nguyên Giáp, cao tốc TP.HCM – Long Thành, cầu Cát Lái, tuyến Metro số 1 và kế hoạch triển khai 9 tuyến đường sắt đô thị khác. Những công trình này không chỉ tăng cường kết nối mà còn biến TP Thủ Đức thành cực tăng trưởng mới, thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, từ đó đẩy tính thanh khoản và giá bất động sản lên cao liên tục.
Dự báo về tương lai, One Mount Group ước tính TP.HCM sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mới mở bán từ nay đến năm 2026, phần lớn tập trung tại TP Thủ Đức. Đà tăng giá được dự báo sẽ tiếp tục, có thể vượt mốc trung bình 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm nay. Savills cũng cho rằng phải đến năm 2027, thị trường căn hộ TP.HCM nói chung và TP Thủ Đức nói riêng mới có thể cải thiện tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân. Dù dự kiến có thêm khoảng 25.000 căn hộ mới, với 45% thuộc phân khúc bình dân, nhưng mức giá dự kiến vẫn sẽ trên 3 tỷ đồng.
Như vậy, có thể thấy việc tìm kiếm chung cư 3 tỷ đồng ở TP Thủ Đức ở thời điểm hiện tại và trong vài năm tới là vô cùng thách thức. Người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý đối mặt với mặt bằng giá mới, cân nhắc kỹ lưỡng về tài chính và có thể phải điều chỉnh kỳ vọng về vị trí hoặc diện tích căn hộ.