“Trường hợp trên đất có nhà xưởng, trụ sở, công trình xây dựng… hay nói cách khác là chưa giải phóng mặt bằng nhưng chưa đủ điều kiện bán đấu giá”, một chuyên gia pháp lý nói.
(hình minh họa).
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng để phân tích, làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý xung quanh vấn đề này.
PV: Có nhiều ý kiến cho rằng, việc triển khai các dự án nhà ở thương mại thông qua phương thức chuyển mục đích sử dụng đất thay vì đấu giá, bán đấu giá thời gian qua tiềm ẩn “rủi ro” tiêu cực, dễ nảy sinh cơ chế. “Xin cho”, “lợi ích nhóm”… Luật sư có ý kiến và quan điểm gì về vấn đề này? Tại sao thực tế có rất ít dự án nhà ở được đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Nhiều dự án chuyển mục đích sử dụng đất không qua đấu giá, chuyển thành dự án nhà ở thương mại thay vì xây trụ sở, văn phòng, đất nhà xưởng, đất dịch vụ. Sau đó, các dự án nhà ở mọc lên khiến dân số tăng cao, gia tăng áp lực lên hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội. Trong khi đó, tiền sử dụng đất thu vào ngân sách nhà quá ít ỏi, làm thất thu ngân sách nhà nước, để lại nhiều nghi vấn trong dư luận về việc có hay không “lợi ích nhóm”.
Việc tổ chức đấu giá các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cho là nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, đấu giá đất còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, xóa bỏ cơ chế “xin cho”.
Điều 14 Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và được pháp luật cho phép. đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật. về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với dự án nhà ở “phải chuyển mục đích sử dụng đất” thì chỉ có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chuyển sang phương thức “giao đất ở” mà không có quyết định giao đất như các dự án khác. các dự án nhà ở khác.
Theo quy định tại Thông tư 30/2014 / TT-BTNMT, đơn xin giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 2 và quyết định cho thuê đất theo Mẫu số 02, đơn xin chuyển mục đích sử dụng. đất quy định tại Điều 5 và Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05.
Thực tế tại các địa phương, đối với các dự án nhà ở “phải chuyển mục đích sử dụng đất”, các địa phương không thực hiện theo mẫu của Thông tư 30/2014 / TT-BTNMT là phổ biến. là “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” theo Mẫu số 05 nhưng có ghi thêm nội dung quyết định giao đất, hoặc quyết định 2 trong 1: “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất ”, hoặc ghi“ hình thức giao đất ”thành“ hình thức sử dụng đất:… giao đất ”… của cùng một UBND tỉnh ở địa phương, nhưng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất không giống nhau tùy thuộc vào nguồn gốc đất.
Thực chất của “chuyển mục đích sử dụng đất” là sự thay đổi về loại đất nhưng không có nghĩa là dẫn đến sự thay đổi về nguồn gốc của đất. Đất của người dân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì người đó hoặc người nhận chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, chỉ chuyển loại đất và chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Tuy nhiên, đất do Nhà nước thu hồi, trước đây do Nhà nước quản lý, sau đó được Nhà nước giao quyền (giao đất, cho thuê đất) để sử dụng vào các mục đích cụ thể như đất phi nông nghiệp: làm nhà xưởng trong các dự án sản xuất, khu công nghiệp … ) Trường hợp không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích đó thì có thể tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và vẫn được bồi thường theo quy định tại Điều 65 của Luật Đất đai.
Với dự án nhà ở “chuyển mục đích sử dụng đất” có nguồn gốc là đất Nhà nước thu hồi, đất do Nhà nước quản lý trước đây thì chủ đầu tư dự án không còn bị ràng buộc về nguồn gốc được Nhà nước giao quyền. thuê đất trước đây.
Có thể thấy, về hình thức (không có quyết định giao đất, sử dụng mẫu mới tổng hợp từ mẫu quyết định giao đất chung và mẫu quyết định chuyển mục đích sử dụng đất) và tính chất (trao quyền từ mẫu giao đất). Hợp đồng thuê chuyển sang hình thức giao thì Nhà nước mất quyền lựa chọn giao quyền sử dụng đất ở: đấu giá quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013) hình thức “chuyển mục đích sử dụng đất ”tại Dự án nhà ở này đang tạo ra lợi do chủ đầu tư thu được rất nhiều từ kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật không phù hợp với thực tế.
Hiện quy định về thủ tục chấp thuận dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư 2020 gồm 2 thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định. Điều 30 (Quốc hội), Điều 31 (Thủ tướng Chính phủ) và Điều 31 (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh). Đặc biệt, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 có quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, quy định này không chỉ dự án nhà ở thương mại mà còn một số dự án khác.
Có thể thấy, đây là quy định đã đồng bộ với Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 về việc “đấu giá” đối với đất do cơ quan nhà nước quản lý và theo hướng hạn chế dần các trường hợp “chuyển mục đích sử dụng đất” do đang tạo ra đặc lợi trong lý thuyết quản lý đất đai.
Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã quy định thủ tục dự án nhà ở thương mại được “thống nhất” để thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020, bỏ quy định về thủ tục dự án theo Luật Đầu tư. Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, do chính sách đất đai qua các thời kỳ, đến nay có nhiều nguồn gốc từ quyền sở hữu quyền sử dụng đất, mặt khác các chính sách đất đai thực hiện qua nhiều thời kỳ khác nhau đã dẫn đến các quy định về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai ngày càng phức tạp, chồng chéo nhưng ngày càng tạo ra nhiều kẽ hở không chỉ trong Luật Đất đai mà còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành như trường hợp dự án nhà ở được phê duyệt trên cơ sở “cho có”. xin chuyển mục đích sử dụng đất ”.
PV: Việc đất đang sử dụng trở thành chủ đầu tư dự án rồi “chuyển mục đích sử dụng” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những ưu điểm như giảm bớt thủ tục, giảm chi phí giải phóng mặt bằng. đơn giản; nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Xin luật sư phân tích, làm rõ những ưu điểm và hạn chế của phương thức này so với đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Việc người sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất có lợi rất lớn về mặt thủ tục hành chính. cho chủ đầu tư dự án và các cơ quan chức năng có liên quan.
Các bên liên quan sẽ hạn chế chi phí, thời gian và thủ tục phát sinh khi thực hiện cuộc đấu giá. Chưa kể có một số trường hợp rủi ro có thể ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và quá trình giao đất cho đơn vị trúng đấu giá đúng giá.
Điều này cũng hạn chế các thủ tục, chi phí và rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đã có nhiều dự án phải chậm tiến độ do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, đền bù cho người sử dụng đất hiện nay.
Đồng thời, hiệu quả sử dụng đất được nâng cao, khi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tận dụng quỹ đất để phát triển các dự án có giá trị lớn hơn, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho địa phương. và cho đất nước. Tuy nhiên, cùng với những ưu điểm trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá này cũng có một số nhược điểm cần lưu ý.
Việc trực tiếp để chủ thể sử dụng đất làm chủ đầu tư mà không phải thực hiện hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là thiếu khách quan. Bởi vì, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là tạo cơ hội bình đẳng cho các chủ thể có nhu cầu tham gia đấu giá và thể hiện khả năng trúng đấu giá của mình.
Do đó, việc người sử dụng đất có đủ năng lực để thực hiện dự án và không tổ chức đấu giá có hạn chế cơ hội tham gia của các nhà đầu tư có năng lực hơn không?
Khi thực hiện dự án, nhà đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng số tiền này có thể ít hơn số tiền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thu, gây thất thu ngân sách. Hơn nữa, nhiều người cũng sẽ đặt câu hỏi về tính minh bạch, khách quan của việc này, khi tình trạng câu kết, lợi ích nhóm diễn ra khá phổ biến hiện nay.
Vì vậy, để không lách luật, các cơ quan chức năng cần có quy định chặt chẽ hơn đối với trường hợp để người đang sử dụng đất làm chủ đầu tư dự án rồi “chuyển mục đích sử dụng đất”. đất ”thay vì đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
PV: Xin cảm ơn ông!
