Cần lấp lỗ hổng trong đấu giá quyền sử dụng đất

Nhiều đề xuất được đưa ra như cần có quy trình riêng về đấu giá quyền sử dụng đất, kiểm tra năng lực tài chính, năng lực thực hiện hợp đồng của nhà đầu tư, quy định chặt chẽ việc sử dụng đất sau khi trúng đấu giá. …57

Liên tiếp hai số ngày 18 và 19-4, Pháp Luật TP.HCM đã có bài phân tích về hiệu quả và lợi ích của việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) gắn với các dự án cụ thể trên địa bàn TP.HCM. . Một vấn đề khác được nhiều người quan tâm là đâu là khoảng trống pháp lý trong đấu giá QSDĐ và làm cách nào để lấp đầy những “khoảng trống” đó.

Chúng tôi đã trao đổi vấn đề này với PGS.TS. PGS.TS Đoàn Thị Phương Diệp, Trưởng khoa Thanh tra và Pháp chế, Trường Đại học Kinh tế Luật TP. Bà Điệp cũng là thành viên nhóm nghiên cứu pháp lý của tọa đàm “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp pháp lý” do báo Pháp Luật TP.HCM phối hợp với Viện Kinh tế Xanh và Trường Đại học Kinh tế Luật tổ chức. của Thành phố Hồ Chí Minh. Hồ Chí Minh tổ chức vào sáng nay (20/4).

Khoảng cách về năng lực tài chính của nhà đầu tư

PV: Thưa bà, liên quan đến việc đấu giá QSDĐ, thời gian gần đây chắc hẳn bà đặc biệt quan tâm. Bạn có ý kiến ​​gì về vấn đề này không?

PGS. PGS.TS Đoàn Thị Phương Diệp: Theo quy định, đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để nhà đầu tư có được quyền sử dụng đất. Đây là hình thức mua bán tài sản công và với đặc điểm là quyền sử dụng đất, tài sản công nên những năm gần đây hình thức này đã thu hút rất nhiều sự quan tâm của dư luận. Đặc biệt, việc một số doanh nghiệp (DN) trúng đấu giá hàng nghìn tỷ đồng rồi xin hủy kết quả đã làm dấy lên nhiều vướng mắc về mặt pháp lý cũng như dư luận.

Vậy những vướng mắc pháp lý nào trong các cuộc đấu giá QSDĐ này, chúng ta cần hoàn thiện pháp luật theo hướng nào để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư BĐS trong việc tiếp cận QSDĐ, đồng thời đảm bảo vai trò của các nhà đầu tư BĐS? Quản lý nhà nước về đất đai.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm nơi đấu giá 4 lô đất. Ảnh: Minh Tâm

Qua tìm hiểu pháp luật, kết hợp phỏng vấn nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá và kết quả nhiều cuộc đấu giá tại các tỉnh, thành phố, chúng tôi nhận thấy có những “điểm mờ” trong quy định.

Những điểm mờ đó là gì, thưa bà? Sau khi hai doanh nghiệp đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều ý kiến ​​cho rằng, cần siết chặt năng lực chủ đầu tư để hạn chế tình trạng này?

Hiện nay, cả Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai đều không quy định phải kiểm tra năng lực tài chính, năng lực thực hiện hợp đồng đã giao kết sau khi trúng đấu giá. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp từ chối ký hợp đồng, thậm chí nhận đặt cọc sau khi trúng đấu giá.

Cần lưu ý, thủ tục thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư là bước thẩm định đầu tiên trước khi tiến hành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đầu tư cũng bỏ qua việc xem xét năng lực tài chính là điều kiện quan trọng nhất của nhà đầu tư trong việc triển khai và thực hiện theo đúng dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Chúng tôi cho rằng đây là hạn chế quan trọng nhất trong quá trình xúc tiến đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành. Khoảng trống này cần được lấp đầy để tránh tình trạng nhà đầu tư “bỏ chạy” sau khi trúng đấu giá như thời gian qua.

Nên quy định đặt cọc cao, phạt nặng?

Nhiều quan điểm cho rằng cần tăng số tiền ký quỹ lên thật cao và có chế tài xử phạt nghiêm nếu doanh nghiệp bỏ ký quỹ để tìm nhà đầu tư thực sự. Ý kiến ​​của bạn là gì?

Về nguyên tắc, các bên được thỏa thuận mức thanh toán đối với khoản tiền này trong giới hạn tối thiểu và tối đa là 5% và 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Qua vụ Thủ Thiêm, có ý kiến ​​cho rằng mức tạm ứng tối đa 20% là quá thấp.

Tuy nhiên, vấn đề này cần được tiếp cận theo hướng nếu đặt tỷ lệ này quá cao có thể trở thành rào cản hạn chế sự tham gia đấu giá của nhiều tổ chức, cá nhân. Đặc biệt, cũng chính vì mục tiêu này mà pháp luật hiện hành không cho phép người bán tài sản, tổ chức bán đấu giá được đặt thêm các điều kiện khác đối với người tham gia đấu giá ngoài điều kiện theo quy định của pháp luật.

Chúng tôi đã phỏng vấn nhiều đơn vị đang thực hiện hoạt động đấu giá, họ cho rằng mức đặt cọc tối đa 20% theo quy định của Luật Đấu giá tài sản là phù hợp, tạo điều kiện thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá. giá bán. Nếu cao quá sẽ tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc ngoặc để hạ giá.

Cần có một quy trình riêng cho đấu giá QSDĐ

Việc đấu giá GCNQSDĐ hiện đang chịu sự điều chỉnh của nhiều luật như Luật Đất đai, Đấu giá tài sản, Quản lý tài sản công, Quản lý thuế,… Theo ông, một nguồn tài nguyên đặc biệt như GCNQSDĐ cần phải có quy định? quy trình và quy định riêng phải đồng bộ?

Đúng. Hiện nay, có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến hoạt động này thuộc thẩm quyền quản lý nhà nước của nhiều bộ, ngành, địa phương nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung. Các điều luật nêu trên không phân định quy trình đấu giá quyền sử dụng đất quy mô lớn với đấu giá tài sản khác mà đều nằm trong một quy trình chung.

Theo chúng tôi, việc đấu giá QSDĐ, pháp luật đất đai hiện hành phải có quy định sáu điều kiện sau:

(1) Năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; (2) Kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; (3) Đặt cọc hoặc có tài sản bảo đảm cho tổ chức bán đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án đã được phê duyệt; (4) Cam kết thời hạn thực hiện và cam kết không làm thay đổi quy hoạch, thiết kế xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời áp dụng chế tài thu hồi dự án nếu người trúng đấu giá không thực hiện đúng một trong ba cam kết trên; (5) Cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá; (6) Xử phạt đối với tổ chức, cá nhân tự định giá đất, kể cả giá khởi điểm đấu giá đất trong trường hợp tư vấn định giá đưa ra giá đất thấp hơn 20% so với giá đất. phổ biến trên thị trường đối với đất cùng loại với các yếu tố có thể so sánh được.

Hiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đang được thực hiện trên cơ sở các quy định chung về bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên, là một loại tài nguyên đặc biệt, GCNQSDĐ cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để đáp ứng nhu cầu của thực tiễn.

Cảm ơn cô.