Cẩm nang nhà đất

Cẩm nang mua nhà ở xã hội tại TP.HCM năm 2025: Điều kiện, Thủ tục và Lưu ý quan trọng

Đăng vàobởiRever Land

Sở hữu một mái nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh là ước mơ của nhiều người, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà đất liên tục biến động. Nhà ở xã hội (NOXH) nổi lên như một giải pháp an cư tiềm năng cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, với những quy định mới từ Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) và các văn bản hướng dẫn, quy trình, điều kiện mua NOXH có những cập nhật quan trọng. Nhiều người dân vẫn còn lúng túng về thủ tục, giấy tờ cần thiết và các tiêu chí xét duyệt, dẫn đến bỏ lỡ cơ hội. Bài viết này Rever Land cung cấp một “Cẩm Nang Mua Nhà Tại TP.HCM Năm 2025”, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và chuẩn bị tốt nhất cho kế hoạch an cư của mình.

Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội tại TP.HCM từ năm 2025?

Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ ràng các nhóm đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội. Việc nắm rõ mình có thuộc diện ưu tiên hay không là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Căn cứ Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, 11 nhóm đối tượng sau đây được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH:

  1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
  2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
  3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
  4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (bao gồm TP.HCM).
  5. Công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
  6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân.
  7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
  8. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
  9. Học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
  10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
  11. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp (mua để cho người lao động thuê).

Việc xác định đúng đối tượng giúp người dân có cơ sở để chuẩn bị các giấy tờ chứng minh cần thiết khi nộp hồ sơ đăng ký mua NOXH tại các dự án trên địa bàn TP.HCM.

Điều kiện mua nhà ở xã hội tại TP.HCM năm 2025

Ngoài việc thuộc một trong các nhóm đối tượng nêu trên, người muốn mua NOXH tại TP.HCM cần đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn tại Nghị định liên quan (dự kiến thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung).

Về điều kiện nhà ở:

  • Người mua chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại TP.HCM.
  • Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại TP.HCM.
  • Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại TP.HCM thì diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình phải thấp hơn mức diện tích tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ (hiện hành theo các quy định trước đây và dự kiến áp dụng tương tự là dưới 10m2/người, tuy nhiên cần chờ văn bản hướng dẫn cụ thể cho Luật Nhà ở 2023).Lưu ý: Quy định về diện tích bình quân đầu người dưới 15m2/sàn/người như bài gốc đề cập có thể là từ dự thảo hoặc quy định cũ, cần kiểm tra lại khi có Nghị định hướng dẫn chính thức Luật Nhà ở 2023.

Về điều kiện cư trú:

  • Phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại TP.HCM (trừ trường hợp là học sinh, sinh viên).

Về điều kiện thu nhập:

  • Đối với các đối tượng thuộc nhóm 4, 5, 6, 7 nêu trên, phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Mức thu nhập cụ thể sẽ được xác định dựa trên ngưỡng chịu thuế theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ.Lưu ý: Con số thu nhập không quá 15 triệu/tháng (độc thân) hoặc 30 triệu/tháng (vợ chồng) như bài gốc đề cập có thể dựa trên các đề xuất hoặc quy định cũ. Luật Nhà ở 2023 quy định theo ngưỡng chịu thuế TNCN, cần theo dõi văn bản hướng dẫn chi tiết.
  • Đối tượng thuộc nhóm 1, 8, 9, 10 không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
  • Đối tượng thuộc nhóm 2, 3 phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

Thời điểm xác định các điều kiện này là tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua NOXH.

Hồ sơ cần chuẩn bị để mua nhà ở xã hội

Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác hồ sơ là yếu tố then chốt để quá trình xét duyệt diễn ra thuận lợi. Theo quy định hiện hành và dự kiến áp dụng cho năm 2025, một bộ hồ sơ đăng ký mua NOXH tại TP.HCM thường bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:

  1. Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội: Theo mẫu quy định.
  2. Giấy tờ chứng minh đối tượng: Tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng mà cần các giấy tờ xác nhận khác nhau (ví dụ: xác nhận của cơ quan đơn vị đối với cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang; xác nhận của UBND cấp xã đối với người thu nhập thấp; giấy chứng nhận hộ nghèo/cận nghèo; quyết định thu hồi đất…).
  3. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở: Bản tự khai và cam kết về việc chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc có nhà nhưng diện tích dưới mức quy định, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại TP.HCM. Cơ quan xét duyệt sẽ đối chiếu, kiểm tra thông tin này.
  4. Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú: Bản sao công chứng Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú/Thông báo về kết quả giải quyết thủ tục đăng ký cư trú (xác nhận thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại TP.HCM).
  5. Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập:
    • Đối với người lao động có hợp đồng: Xác nhận của cơ quan, đơn vị đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên.
    • Đối với người lao động tự do: Bản tự khai về mức thu nhập và cam kết chịu trách nhiệm, có thể kèm xác nhận của UBND cấp xã (theo hướng dẫn cụ thể).
  6. Bản sao công chứng CCCD/CMND của người đứng đơn và các thành viên trong hộ gia đình (nếu đăng ký theo hộ).

Lưu ý rằng danh mục hồ sơ chi tiết có thể thay đổi tùy theo quy định cụ thể tại thời điểm mở bán của từng dự án và hướng dẫn của Sở Xây dựng TP.HCM. Người mua cần theo dõi thông báo chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan chức năng.

Quy trình nộp hồ sơ và xét duyệt mua nhà ở xã hội tại TP.HCM

Quy trình mua NOXH đòi hỏi sự phối hợp giữa người mua, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng). Các bước cơ bản diễn ra như sau:

  1. Nộp hồ sơ: Người có nhu cầu mua NOXH nộp hồ sơ trực tiếp tại địa điểm tiếp nhận của chủ đầu tư dự án đã công bố mở bán. Người nhận hồ sơ phải cấp giấy biên nhận và kiểm tra tính hợp lệ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cần hướng dẫn rõ để người nộp bổ sung.
  2. Chủ đầu tư lập danh sách: Sau khi hết hạn nhận hồ sơ, chủ đầu tư tổng hợp, xem xét, đối chiếu điều kiện và lập danh sách các đối tượng đủ điều kiện dự kiến được mua theo thứ tự ưu tiên (dựa trên thang điểm quy định, ví dụ: người có công, người khuyết tật, hộ có nhiều thành viên…).
  3. Gửi danh sách đến Sở Xây dựng: Chủ đầu tư gửi danh sách dự kiến này đến Sở Xây dựng TP.HCM để kiểm tra, rà soát, đảm bảo không có đối tượng nào đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại nơi khác hoặc không đúng đối tượng/điều kiện.
  4. Sở Xây dựng kiểm tra và phản hồi: Sở Xây dựng TP.HCM có thời hạn nhất định (thường là 15-20 ngày làm việc) để kiểm tra. Nếu phát hiện trường hợp không đủ điều kiện hoặc đã được hỗ trợ, Sở sẽ thông báo cho chủ đầu tư loại khỏi danh sách. Nếu không có ý kiến phản hồi trong thời hạn quy định, danh sách được coi là hợp lệ.
  5. Công bố kết quả và ký hợp đồng:
    • Chủ đầu tư công bố công khai danh sách đối tượng được mua (chính thức và dự bị) tại trụ sở, website và địa điểm dự án.
    • Trường hợp số lượng hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số lượng căn hộ, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm quyền mua công khai, minh bạch dưới sự giám sát của đại diện Sở Xây dựng và các bên liên quan.
    • Các đối tượng được mua (sau khi xét duyệt hoặc bốc thăm) sẽ được chủ đầu tư thông báo đến ký hợp đồng mua bán. Việc thanh toán thường được thực hiện thông qua ngân hàng do hai bên thỏa thuận.

Lưu ý quan trọng khi mua nhà ở xã hội tại TP.HCM

  • Nguồn cung hạn chế: Nhu cầu NOXH tại TP.HCM rất lớn nhưng nguồn cung luôn hạn chế. Người mua cần chủ động cập nhật thông tin về các dự án sắp mở bán từ Sở Xây dựng TP.HCM, chủ đầu tư uy tín và các kênh thông tin chính thống như Rever.
  • Cạnh tranh cao: Do nguồn cung ít, việc mua được NOXH thường rất cạnh tranh, tỷ lệ “chọi” cao và thường phải qua bốc thăm may mắn.
  • Kiểm tra pháp lý dự án: Chỉ nộp hồ sơ vào các dự án đã được Sở Xây dựng TP.HCM công bố đủ điều kiện huy động vốn/mở bán NOXH. Tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư.
  • Chuẩn bị tài chính: Mặc dù giá NOXH thấp hơn nhà thương mại, người mua vẫn cần chuẩn bị một khoản vốn tự có nhất định và tìm hiểu các gói vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại được chỉ định (nếu có).
  • Không mua bán/sang nhượng trái phép: NOXH có những quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng. Việc mua bán suất, sang nhượng không đúng quy định sẽ không được pháp luật công nhận và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Kết luận

Mua nhà ở xã hội tại TP.HCM năm 2025 là một lựa chọn khả thi cho nhiều người dân có thu nhập chưa cao, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, thủ tục và nắm vững các quy định mới. Việc hiểu rõ đối tượng, điều kiện, quy trình xét duyệt và các lưu ý quan trọng sẽ giúp bạn tăng cơ hội sở hữu mái ấm mơ ước. Hãy chủ động tìm hiểu thông tin từ các nguồn đáng tin cậy, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác. Nếu cần hỗ trợ hoặc tư vấn chi tiết hơn về các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia bất động sản uy tín nhưRever Land.

Tài liệu tham khảo

  • Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
  • Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sẽ được ban hành).
  • Website Sở Xây dựng TP.HCM.
  • Thông tin công bố từ các chủ đầu tư dự án NOXH.