Cẩm nang nhà đất – Một số lưu ý trong việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội theo Tham vấn bởi Luật sư Phạm Thanh Hữu, Chuyên viên pháp lý tại thư viện pháp luật Trong nhiều năm vừa qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm, đặc biệt là việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thêm một số lưu ý về chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.
Một số lưu ý trong việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội (Hình từ Internet)
1. Đối tượng được Nhà nước hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 50 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà nước hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho một trong những đối tượng sau:
(1) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
(2) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
(3) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
(4) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
(5) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
(6) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 (người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ);
(7) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Riêng đối tượng sau chỉ được thuê nhà ở xã hội:
(8) Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
2. Điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Các đối tượng được nêu ở Mục 1 để được hỗ trợ chính sách cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau:
– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này (trừ đối tượng (8) được nêu ở Mục 1 không cần phải đáp ứng điều kiện này).
– Đối với đối tượng (2), (3), (4) và (5) được nêu ở Mục 1 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên theo quy định; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Những đối tượng quy định tại các khoản (1), (6), (7) và (8) được nêu ở Mục 1 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
3. Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Tại Khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP (nội dung sửa đổi Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP) quy định các loại hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội bao gồm:
– Giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thực trạng nhà ở;
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú;
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
Các đối tượng được nêu ở Mục 1 phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội được nêu ở Mục 2, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người.
4. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:
– Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định tại Luật Nhà ở 2014; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng được nêu tại Mục 1 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội.
Đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
– Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
– Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
– Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
– Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và nộp thuế thu nhập theo quy định; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định và phải nộp thuế thu nhập theo quy định.
– Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Ngọc Duy
