Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, dự báo vẫn trong trạng thái chần chừ, chờ đợi. Những câu chuyện cắt lỗ, găm hàng xảy ra ít nhiều, có lẽ cần thêm thời gian quan sát động thái của nhà đầu tư mới có thể đánh giá chính xác.
Chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh.
Đó là nhận định của chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh khi trao đổi với CafeLand về thị trường nửa đầu năm 2022 và dự báo những tháng cuối năm.
CafeLand: Ông đánh giá thế nào về thị trường nửa đầu năm 2022?
Ông Phan Công Chánh: Từ đầu năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố vĩ mô, như lạm phát được dự báo là rất cao trong năm nay, lãi suất cũng sẽ điều chỉnh theo hướng tăng. .
Bên cạnh đó, câu chuyện thanh tra các dự án, bắt các trường hợp thổi giá, thao túng thị trường chứng khoán cũng tạo tâm lý e ngại cho nhà đầu tư.
Mặt khác, câu chuyện kiểm soát dòng tiền đối với bất động sản, bên cạnh việc hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá bất động sản cũng tác động không nhỏ đến thị trường.
Thanh khoản trên thị trường cũng chững lại ở nhiều phân khúc. Điều này được thể hiện qua dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu.
Theo ông, khi dòng vốn vào bất động sản được nới lỏng thì cuối năm thị trường có khởi sắc hơn không?
Các chính sách hay sự kiện một khi đã tác động đến thị trường bất động sản thì cần có thời gian để thị trường chấp nhận, dù là “thắt chặt” hay “nới lỏng”. Điều đó có nghĩa là, tác động sẽ không diễn ra ngay lập tức. Tín dụng chảy vào bất động sản khi được kiểm soát chặt chẽ cũng cần có thời gian để tác động đến thị trường, và khi đã “mở cửa”, thị trường cũng cần thời gian tiếp nhận để sôi động trở lại.
Cũng như tác động của các vụ bắt giữ vừa qua, ban đầu nhà đầu tư sẽ cảm thấy e ngại, nhưng sau khi nhận ra những sự thật này, họ đã góp phần sàng lọc thị trường, hướng tới sự phát triển bền vững trên thị trường. Trong dài hạn, nhà đầu tư bắt đầu lấy lại tâm lý an tâm, đây là yếu tố giúp đẩy thị trường đi lên.
Dự báo của bạn về thị trường trong thời gian sắp tới là gì?
Trong quý III và quý IV, thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh. Phải chờ phản ứng của nhà đầu tư, quan sát một thời gian mới có thể đánh giá chính xác. Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường sẽ vẫn trong trạng thái lưỡng lự để chờ đợi.
Theo ông, liệu có xuất hiện làn sóng cắt lỗ khi nhà đầu tư lỡ ôm đất không còn khả năng gánh lãi ngân hàng? Nếu vậy thì biên độ là bao nhiêu và nó đang xảy ra tại thời điểm nào?
Câu chuyện kiếm lời với những nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính phụ thuộc vào nguồn thu nhập, vấn đề tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Các nhà đầu cơ lướt sóng khi sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính sẽ chịu nhiều rủi ro nhất. Liệu xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không, hiện tại rất khó để đưa ra dự báo chính xác. Nhưng nó sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70 – 80% trở lên và không có nguồn thu nhập để tiếp tục kiếm.
Tuy nhiên, đến cuối quý III, điều này khó có thể xảy ra vì đây là giai đoạn chủ đầu tư nỗ lực điều hòa, cơ cấu lại nguồn vốn và tỷ lệ vốn vay. Một số nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng vào khả năng tăng giá.
Theo ông, thị trường hiện nay có gì giống và khác so với giai đoạn 2009-2010?
Thị trường hiện tại khác nhiều so với giai đoạn 2009 – 2010 do quy mô thị trường trước đây và hiện nay là khác nhau. Quy mô thị trường hiện nay lớn gấp 4 – 5 lần so với trước đây. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua thời kỳ khó khăn ngày càng tăng, họ rút ra nhiều bài học kinh nghiệm để điều chỉnh theo hướng đạt hiệu quả đầu tư cao nhất.
Ngoài ra, khuôn khổ pháp lý về thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước theo thời gian ngày càng hoàn thiện hơn, giúp thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn. Do đó, khó khăn hiện nay của một thị trường đã trưởng thành và hình thành sẽ khác với khó khăn của một thị trường non trẻ trong giai đoạn trước.
Ông đánh giá thế nào về các chính sách điều hành của cơ quan quản lý trong thời gian qua?
Thị trường luôn phải điều chỉnh, đối với bất động sản thời gian điều chỉnh rất dài, khác với thị trường chứng khoán chỉ kéo dài vài phiên, vài tuần, vài tháng thì việc điều chỉnh của thị trường bất động sản mất rất nhiều thời gian. quý, thậm chí một năm, nhiều năm.
Tôi cho rằng đây là câu chuyện bình thường, nếu tính về trung và dài hạn sẽ tốt cho thị trường. Vì thị trường quá nóng sẽ gây ra nhiều hệ lụy, có thể xuất hiện bong bóng nên cần có sự can thiệp trong việc giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Theo ông, nhà đầu tư nên làm gì trong thời điểm này?
Cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ đòn bẩy, đưa rủi ro xuống mức thấp để phù hợp với các điều chỉnh hiện tại.
Cảm ơn ngài!
