Có phải thị trường nhà ở toàn cầu đang trên đà suy thoái?

Lãi suất cao hơn đang làm chậm tốc độ tăng giá nhà trên khắp thế giới, đặc biệt là ở châu Âu và Mỹ. Thị trường Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Lãi suất tăng là lý do chính

Hàng loạt các đợt tăng lãi suất của nhiều ngân hàng trung ương trên thế giới đang gây cản trở đáng kể cho đà tăng giá nhà liên tục trong hai năm qua. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nhu cầu nhà ở bùng nổ do đại dịch đã kết thúc. Ví dụ, bất động sản ở London vẫn đang thu hút nhiều người mua tiềm năng và thường được bán với giá cao hơn nhiều so với giá chào bán.

Các áp lực tương tự đang diễn ra ở các thị trường khác. Tại Mỹ, giá nhà tăng với tốc độ hàng năm 20,6% vào tháng 3, nhanh nhất trong vòng 35 năm. Trong quý cuối cùng của năm 2021, giá nhà thực tế tại 38 quốc gia OECD, được coi là câu lạc bộ các nền kinh tế giàu nhất thế giới, đã tăng 16% so với hai năm trước đó và nhanh nhất trong lịch sử. trong vòng 50 năm.

Phần lớn động lực thúc đẩy giá nhà đất tăng đến từ việc các ngân hàng trung ương đã nhanh chóng điều chỉnh lãi suất xuống mức thấp kỷ lục nhằm giảm thiểu thiệt hại kinh tế do đại dịch gây ra. Động thái này làm giảm chi phí cho các khoản vay thế chấp, do các hộ gia đình tích lũy được nhiều tiền hơn khi chỉ ở nhà do khoảng cách. Bên cạnh đó, xu hướng làm việc tại nhà cũng thúc đẩy nhu cầu sở hữu và tăng giá nhà ở.

Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, lạm phát giá tiêu dùng, cao nhất trong nhiều thập kỷ đã khiến nhiều ngân hàng trung ương phải tăng lãi suất điều hành, nâng trần lãi suất chuẩn đối với hệ thống tài chính vĩ mô. Lãi suất cho vay mua nhà cũng phải tăng theo. Tại Mỹ, ngân hàng Freddie Mac đã áp dụng lãi suất 5,23% kể từ tháng 5 cho khách hàng vay mua nhà trong 30 năm, mức cao nhất kể từ năm 2009. Tại Anh, lãi suất trung bình đối với các khoản vay mới tăng 1,82% trong tháng 4, 32. điểm cơ bản cao hơn so với tháng 11 năm ngoái khi các đơn vay mua nhà vẫn ở mức thấp.

Nhiều thị trường lớn chứng kiến ​​giá nhà chậm lại (theo tỷ lệ phần trăm thay đổi giữa năm 2021 và 2023) – Nguồn: Oxford Economics

Có một số dấu hiệu cho thấy áp lực giảm giá nhà đang gia tăng. Tại Mỹ, tâm lý thị trường xây dựng giảm trong tháng 5 và số lượng giao dịch nhà riêng giảm 17% trong tháng 4 so với một tháng trước đó, mức thấp nhất kể từ tháng 4 năm 2020. Tại Anh, các đơn xin vay được chấp thuận vào tháng 4 giảm xuống mức thấp nhất trong gần 2 năm. Kết quả là, tăng trưởng giá nhà hàng năm ở Anh chậm lại rõ rệt, từ 11,3% trong tháng Hai xuống 9,8% trong tháng 3.

Việc các ngân hàng trung ương tiếp tục tăng lãi suất có khả năng đẩy lãi suất mua nhà lên cao hơn nữa. Các ngân hàng trung ương được dự báo sẽ tăng lãi suất ít nhất 100 điểm cơ bản vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau ở khu vực đồng euro, Canada, Australia và New Zealand.

Hầu hết các chuyên gia cho rằng những đợt tăng lãi suất này sẽ khiến tốc độ tăng giá nhà giảm mạnh. “Chúng tôi kỳ vọng lạm phát giá nhà sẽ chậm lại ở cả Mỹ và châu Âu khi lãi suất tăng và gây áp lực trả nợ”, Barbara Rismondo, Phó chủ tịch cấp cao tại cơ quan xếp hạng tín dụng Moody’s cho biết. “.

Vào tháng 5, Ngân hàng Trung ương châu Âu đã cảnh báo rằng lãi suất thực “tăng đột biến” có thể “điều chỉnh” giá nhà trong thời gian tới.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Anh Andrew Bailey cũng có quan điểm tương tự. Ông nói vào tháng 5: “Lãi suất tăng sẽ làm hạ nhiệt thị trường nhà ở”.

Ngoài chi phí cho vay mua nhà tăng, các yếu tố bao gồm thu nhập thực tế giảm do lạm phát và khả năng tiết kiệm tiền của các hộ gia đình thấp hơn do đợt bùng nổ giá nhà trước đó, các nhà kinh tế cho biết. Giá nhà lạm phát suy yếu. Công ty tư vấn Oxford Economics dự báo giá nhà sẽ tăng chậm hơn vào năm 2023 so với năm 2021 ở hầu hết các quốc gia. Một số quốc gia thậm chí sẽ chứng kiến ​​giá nhà giảm hoàn toàn.

Nhà kinh tế học James Knightley cho biết tốc độ tăng giá nhà nhanh chóng ở Mỹ trong hai năm qua có thể “nhanh chóng san bằng và đảo ngược”.

Tại Anh, Andrew Wishart, nhà kinh tế bất động sản cấp cao tại Capital Economics, dự báo giá sẽ giảm vào năm 2023 và 2024, với mức giảm tích lũy là 5%. Ông nói rằng điều này sẽ “đảo ngược 1/5 mức tăng giá nhà kể từ khi đại dịch bắt đầu”.

Giá nhà không giảm mạnh

Ít chuyên gia kỳ vọng giá nhà sẽ giảm mạnh như trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-09, khi hoạt động kinh tế và thu nhập cũng giảm mạnh trên khắp thế giới. Cuộc khủng hoảng đó đã khiến giá nhà giảm trong 5 năm ở tất cả các nước OECD, dẫn đến hàng loạt vụ tịch thu nhà, đặc biệt là ở Mỹ.

Ian Shepherdson, nhà kinh tế trưởng tại Pantheon Macroeconomics, nói rằng các điều kiện và bối cảnh thị trường hiện tại “không giống như năm 2006”.

Ông nói: “Việc Fed tăng lãi suất sẽ không khiến các chủ nhà bán tháo, bởi vì trong những năm gần đây, rất ít người mua nhà chấp nhận lãi suất thả nổi.

Sự phổ biến của các khoản vay lãi suất cố định đang giúp nhiều người tránh được tác động của việc tăng lãi suất. Ở Mỹ, khoản vay mua nhà với lãi suất cố định trong 30 năm đã trở thành sản phẩm phổ biến nhất. Sự cải thiện về chất lượng cho vay cầm cố đã mang lại sự lạc quan cho thị trường. Theo số liệu của Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York, hơn 2/3 số người được cấp các khoản vay mới có điểm tín dụng cao, cao hơn gấp đôi so với mức trước khủng hoảng tài chính.

Trên hết, tỷ lệ thất nghiệp thấp kỷ lục và thiếu hụt nguồn cung đang thúc đẩy nhu cầu về nhà ở ở hầu hết các nền kinh tế tiên tiến. Số lượng nhà để bán đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong 10 năm ở Mỹ và 40 năm ở Anh.

Innes McFee, chuyên gia kinh tế tại Oxford Economics, cho rằng trừ khi tỷ lệ thất nghiệp gia tăng buộc nhiều người phải bán nhà, nếu không giá nhà khó có thể giảm mạnh ở hầu hết các thị trường.

Trong khi giá cả hàng hóa tăng và lạm phát dự kiến ​​sẽ đẩy thu nhập thực tế xuống thấp ở hầu hết các nền kinh tế, nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những người giàu nhất, đã tích lũy được một khoản tiền lớn trong năm qua. thời gian đại dịch.

Jim Egan, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu chứng khoán hóa tại Morgan Stanley, dự đoán rằng nguồn cung nhà hạn chế, vốn chủ sở hữu đáng kể mà nhiều người đang nắm giữ thông qua bất động sản và tình hình tài chính lành mạnh. Sở hữu nhà mạnh mẽ sẽ đảm bảo thị trường không đi theo quỹ đạo giống như “sự bùng nổ và phá sản của thị trường nhà ở vào đầu những năm 2000”.

Rismondo nói rằng thị trường nhà ở ở cả châu Âu và Bắc Mỹ hiện có một số điểm chung – “mong muốn có thêm không gian trong thế giới hậu đại dịch, thị trường cân đối lành mạnh của các hộ gia đình. những người lao động khỏe mạnh, mức tăng lương vững chắc và nhiều chủ nhà được hưởng lãi suất cố định thấp ”.

Rismondo đồng ý rằng lãi suất cao hơn sẽ làm giảm nhu cầu vay vốn để mua nhà. Nhưng chuyên gia hy vọng “mặt bằng chung” nói trên sẽ hỗ trợ phần nào cho giá bất động sản ở cả Mỹ và châu Âu.

Thị trường Việt Nam không tránh khỏi suy thoái chung

Tại Việt Nam, nhiều chuyên gia dự đoán giá nhà sẽ giảm, dù đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Một phần nguyên nhân là do nhà đầu tư mua vào thời kỳ thị trường nóng, trong khi cơ sở hạ tầng, dịch vụ chưa phát triển tương xứng. Mặt khác, lãi suất tăng và tín dụng vào bất động sản bị thắt chặt cũng đẩy giá nhà xuống.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, giá chào bán nhà hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thực và người mua để ở sẽ không chọn những sản phẩm được định giá quá cao, khiến tỷ lệ hấp thụ trên thị trường giảm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam khẳng định, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt trong thời gian tới xuất phát từ việc siết tín dụng để hạn chế đầu cơ. .