Căn hộ trị giá hàng tỷ đồng được chia nhỏ thành hàng trăm cổ phần để nhiều cá nhân cùng nhau đầu tư với số vốn khiêm tốn.
Vài năm trở lại đây, ngày càng nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) tung ra các ứng dụng (app) trực tuyến để mời gọi nhiều nhà đầu tư cùng mua một căn hộ, đất nền hay một dự án. chia sẻ lợi nhuận.
Có vài triệu vẫn mua được nhà.
Gần đây, có một hình thức mua chung mới được quảng cáo là đầu tư bất động sản công nghệ blockchain. Theo đó, đơn vị kinh doanh bất động sản sẽ chia nhỏ giá trị sản phẩm thành hàng trăm, hàng nghìn cổ phiếu với giá trị thấp nhất có thể chỉ khoảng 1 triệu đồng / cổ phiếu. Nhà đầu tư có thể mua chung một căn hộ, nhà phố, đất nền… chỉ bằng một cú click chuột hoặc đặt cọc giao dịch ngay trên điện thoại.
Một công ty kinh doanh bất động sản ứng dụng công nghệ blockchain cho biết vừa huy động vốn thành công sản phẩm nhà phố tại huyện Cần Giờ (TP.HCM) và hai lô đất nền tại huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng).
Một ứng dụng mua bất động sản thông báo gây quỹ thành công. Ảnh: Q. Huy
“Khu đất dự án tại huyện Bảo Lâm vừa được 23 nhà đầu tư góp vốn. Lô đất trị giá hơn 1,1 tỷ đồng được chia 1.000 phần. Dự kiến, nhóm đầu tư trong sáu tháng, lợi nhuận kỳ vọng hơn 18% ”- nhân viên này cho biết.
Để tham gia mua chung, nhà đầu tư phải đăng ký là thành viên trên sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp. Sau đó, khách hàng gửi tiền vào ví điện tử và chuyển nó thành token để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp một tài khoản có mã blockchain để quản lý tỷ lệ đầu tư. Sổ hồng, thông tin nhà đất được công ty đăng tải đầy đủ trên website và ứng dụng.
Khi nhà đầu tư muốn bán tài sản, họ sẽ tiến hành bỏ phiếu trực tuyến, quyền quyết định do đa số đưa ra, lợi nhuận được chia theo tỷ lệ đầu tư.
Trên một ứng dụng mua bất động sản khác có tên Infi., Mỗi bất động sản được chia thành 80-150 phần bằng nhau. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 20 triệu đồng là có thể mua được một phần sản phẩm mà mình muốn đầu tư. Người mua có thể chốt lời bất cứ lúc nào thông qua việc trao đổi, bán cổ phiếu hoặc tất cả các sản phẩm.
Anh Thanh Tú, chuyên gia tư vấn đầu tư mua bất động sản trên ứng dụng cho biết, công nghệ này được xây dựng trên nền tảng hợp đồng thông minh với nền tảng blockchain.
Các giao dịch được thực hiện và ghi vào hệ thống bằng các hợp đồng trực tuyến. Hợp đồng đã được ghi nhận thì không thể sửa đổi, thay đổi nên sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch của giao dịch và tính toàn vẹn của thông tin.
“Đây là hình thức mới nên nhà đầu tư cần lựa chọn đơn vị uy tín” – ông Thanh Tú khuyến cáo.
Nhu cầu cao, cần được quản lý chặt chẽ
Đại diện một tập đoàn bất động sản có trụ sở tại TP.HCM cho biết cũng đang nghiên cứu hình thức này để đáp ứng nhu cầu ở thực của nhiều nhà đầu tư.
Thực tế là nền tảng công nghệ blockchain đã được nhiều ngành sử dụng và đạt được hiệu quả cao. Hình thức này giúp nhiều nhà đầu tư tham gia với số tiền khiêm tốn và khá tiện lợi.
Tuy nhiên, việc sở hữu bất động sản ở Việt Nam có nhiều luật liên quan. Trong khi đó, hình thức này còn quá mới, đòi hỏi nhiều quy định chặt chẽ, cần đơn vị uy tín tiên phong, cam kết đảm bảo quyền lợi thực sự của khách hàng.
“Để phát triển hình thức đầu tư này, cần có các điều kiện kèm theo như xếp hạng tín nhiệm nhà đầu tư, xếp hạng tín nhiệm các dự án trước đó… Dù đã có nền tảng hợp đồng thông minh nhưng cũng cần phải có đơn vị. Bên thứ ba giám sát tài sản đó để đảm bảo an toàn ”- đại diện tổng công ty này đề xuất.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, việc mua bán chung nhà đất được quy định rõ tại Điều 98 Luật Đất đai. Theo đó, trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó. Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung phải được sự đồng ý của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản, có công chứng, chứng thực.
Trong khi đó, hình thức mua chung bất động sản ứng dụng công nghệ dưới hình thức chia nhỏ cổ phần chưa được pháp luật quy định cụ thể, người mua có thể gặp nhiều rủi ro pháp lý.
“Người mua bỏ tiền mua một phần giá trị căn nhà, nhưng tài sản này chưa chắc đã bán được vì vẫn thuộc sở hữu chung với người khác. Quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể nhà đầu tư mà là của chủ doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bán tài sản đó hoặc doanh nghiệp phá sản thì rất khó quy trách nhiệm ”- Luật sư Hậu phân tích.
Chưa kể nhà đất đã có sổ nhưng tiềm ẩn nguy cơ bị giải tỏa hoặc có tranh chấp. Theo luật sư Hậu, cơ quan quản lý cần giám sát, kiểm tra chặt chẽ hoạt động của các công ty rao bán bất động sản dưới hình thức này.
| Luật sư Trần Đức Nhường, Đoàn Luật sư TP.HCM: Nhà đầu tư cần suy nghĩ kỹ Thực chất đây chỉ là công nghệ fintech huy động vốn dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh, các thành viên góp vốn không sở hữu hoặc đứng tên bất động sản, cũng như không sở hữu vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Thực chất chỉ là tách bất động sản góp vốn để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn. So với hình thức huy động vốn bằng cách mua phần vốn góp (hoặc cổ phần) thì rủi ro hơn vì bất động sản blockchain không gián tiếp sở hữu, không có tiếng nói hoặc quyền biểu quyết về công ty với tư cách là thành viên / cổ đông. Công nghệ ngày càng dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư, một phần do số vốn ít nên chưa tính toán so đo tính lâu dài. Nhà đất theo quy định không được phân chia quyền sở hữu nên việc phân chia (tách thửa) chỉ khi có sự đồng ý của cơ quan hành chính hoặc bản án của Tòa án khi tranh chấp về việc chia tài sản chung. Do đó, nhà đầu tư cần suy nghĩ kỹ trước khi mua số cổ phần bất động sản đã chia nhỏ này. TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế: Thế giới có mô hình quỹ tín thác bất động sản Hiện trên thế giới đã có mô hình ứng dụng công nghệ blockchain vào lĩnh vực bất động sản, đó là quỹ tín thác bất động sản. Quỹ này hoạt động minh bạch như quỹ đầu tư chứng khoán, chịu sự giám sát chặt chẽ của ủy ban chứng khoán và nhà nước. Thay vì đầu tư vào chứng khoán như các quỹ tài chính khác, quỹ này chỉ đầu tư vào bất động sản. Các nhà đầu tư góp vốn bằng cách mua cổ phần của quỹ. Cổ phiếu này được đảm bảo bằng các quỹ đầu tư bất động sản. Sau đó, quỹ sẽ bán bất động sản để chia lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ưu điểm lớn nhất của quỹ là hoạt động theo hình thức quỹ mở, khi giá trị quỹ tăng trưởng và có lãi thì nhà đầu tư có thể bán cổ phiếu và rút ra. Tại Việt Nam, từ năm 2010, Hiệp hội BĐS đã đề xuất xây dựng quỹ tín thác BĐS để tạo mô hình cho nhiều nhà đầu tư ít tiền nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được. Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings: Thị trường tự xả Đây là xu hướng đầu tư bất động sản mới khi chưa có hành lang pháp lý điều chỉnh. Quyền lợi của khách hàng phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư uy tín thì đây là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư có cơ hội kiếm tiền từ bất động sản mà không cần phải đi lại, kiểm tra pháp lý… Với số vốn ít, họ vẫn có thể sinh lời nếu chủ đầu tư. một nhà đầu tư. thực hiện các cam kết của mình. Còn những đơn vị kinh doanh thiếu đạo đức sẽ tự đào thải khi không thu hút được nhà đầu tư. Nhiều quốc gia không có hình thức mua bất động sản “blockchain” giống nhau. Ở các nước như Mỹ, Anh, Canada… cũng có hình thức mua bán bất động sản chung và ngày càng gia tăng, nhưng chỉ giữa những người quen biết, bạn bè… theo hình thức truyền thống. Theo trang web bất động sản điện tử CoBuy, vào năm 2021, ước tính có khoảng 25% tổng số nhà ở Mỹ sẽ được bán dưới hình thức mua chung. Trong khi đó, theo thống kê của RankMyAgent ở Canada, tỷ lệ người mua bất động sản của riêng mình đã giảm xuống 42% vào năm 2019, thấp hơn 7% so với hai năm trước. Những người chọn mua chung có thể cùng sở hữu bất kỳ tài sản nào như nhà ở, căn hộ, thậm chí là thuyền hay tài khoản ngân hàng. |
